JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Het ontstaan van erfdienstbaarheden naar nieuw en oud BW

De wet definieert een erfdienstbaarheid als een last, waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard (art. 5:70 BW). Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht en houdt in dat de eigenaar van het dienende erf iets moet dulden of niet moet doen ten behoeve van de eigenaar van het heersende erf. Erfdienstbaarheden kunnen verschillende vormen aannemen, maar behelzen in het algemeen dat (de eigenaar van) het ene erf gebruik mag maken van het andere erf. Naar oud BW was vereist dat de erven aan elkaar grensden, deze naburigheidseis is in het nieuwe BW echter geschrapt. De meest bekende vorm van erfdienstbaarheid is het recht van overpad, maar er kan ook gedacht worden aan het dulden van balkons die overhangen of het dulden van afvoer van water over het erf.

Erfdienstbaarheden kunnen naar nieuw BW op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring (art. 5:72 BW). Vestiging vindt plaats als aan de vereisten van overdracht is voldaan. Er moet sprake zijn van een geldige titel (een overeenkomst), beschikkingsbevoegdheid en een notariële akte die in de openbare registers is ingeschreven (art. 3:84 jo. 3:89 jo 3:98 BW). Alles wat bepaald is over de overdracht van een goed is namelijk van toepassing op de vestiging, overdracht en afstand van een beperkt recht op dat goed. De in te schrijven akte moet de wettelijke benaming van het recht bevatten (art. 24 lid 2 sub b Kadasterwet). De term ‘erfdienstbaarheid’ moet dus in de akte worden vermeldt. Dit vereiste gold onder het oude BW niet. Vestiging kan daarnaast plaatsvinden door een voorbehoud van een erfdienstbaarheid bij overdracht (art. 3:81 lid 1 BW). Dit doet zich voor indien de eigenaar van een perceel een deel hiervan wil verkopen, maar zich een erfdienstbaarheid ten laste van het te verkopen perceel voorbehoudt. Er wordt dan een erfdienstbaarheid gevestigd bij de leveringsakte voor het verkochte deel.

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door bevrijdende en verkrijgende verjaring. Voor bevrijdende verjaring is onafgebroken bezit te goeder trouw voor de duur van tien jaar vereist (art. 3:99 BW). Of er sprake is van (onafgebroken) bezit wordt beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen (art. 3:108 BW). Het gaat hierbij bijvoorbeeld om gedragingen en een bestendige toestand waaruit naar verkeersopvattingen kan worden afgeleid dat iemand gerechtigd is om een erfdienstbaarheid uit te oefenen. Het bezit is te goeder trouw als de bezitter zich beschouwde als rechthebbende en hij zich redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (art. 3:118 BW). Van goede trouw is sprake als de bezitter zijn vertrouwen op een inschrijving in de openbare registers baseerde. Verkrijgende verjaring zal zich vooral voordoen als er gebreken zitten in de vestigingstitel of de akte, waardoor een erfdienstbaarheid niet officieel gevestigd is geraakt. Voor bevrijdende verjaring is ook (onafgebroken) bezit vereist. Echter, deze bezitter hoeft niet te goeder trouw te zijn (art. 3:105 BW). Mede vanwege het gebrek aan goede trouw geldt voor bevrijdende verjaring een termijn van 20 jaar. Verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring kan in de openbare registers worden ingeschreven (art. 3:17 BW). Door een dergelijke inschrijving wordt de verwachting dat verjaring heeft plaatsgevonden kenbaar, maar aan de inschrijving kan hiertoe geen bewijs worden ontleend.

Onder het oude BW (vóór 1 januari 1992) kon een erfdienstbaarheid, naast de hierboven genoemde mogelijkheden, ook door ‘bestemming van de huisvader’ ontstaan. Erfdienstbaarheid door bestemming ontstond als twee erven toebehoorden aan één eigenaar en deze eigenaar een toestand had gecreëerd die als een ‘voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid’ kon worden beschouwd. Indien deze twee erven dan werden gesplitst en daarmee aan verschillende eigenaren gingen toebehoren, maar de toestand bleef bestaan, vermoedde de wet dat een erfdienstbaarheid was ontstaan door een stilzwijgende overeenkomst. De eis van een ‘voortdurende en zichtbare’ erfdienstbaarheid gold onder het oude BW ook voor verjaring, maar niet voor vestiging. De termijn die onder oud BW voor verjaring gold was 30 jaar. De erfdienstbaarheden die in het verleden onder het oud BW zijn ontstaan, bijvoorbeeld door bestemming, worden onder het nieuwe BW gerespecteerd.

Al met al worden in het oude en nieuwe BW duidelijke en soms strenge eisen gesteld aan het ontstaan van erfdienstbaarheden. Dit is in het licht van de rechtszekerheid toe te juichen. Een (ongewilde) erfdienstbaarheid kan namelijk een grote ‘last’ zijn voor de eigenaar die dit recht moet dulden.

Deel dit verhaal:

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen