Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Verborgen gebreken – koopwoning

Verborgen gebrek – koop woning. Non-conformiteit. Of het vochtprobleem reeds bestond ten tijde van de verkoop en levering van de woning en of verkoper dit wist of had moeten weten is in kort geding niet vast te stellen.

Wij zijn specialist in verborgen gebreken en hebben op dat terrein de nodige ervaring en deskundigheid. Voor vragen, direct juridisch advies, hulp of rechtsbijstand op het terrein van ontslag en reorganisatie belt u nu 030 252 35 20 of – tegen lokaal tarief tot 22.00 uur –  030 252 35 20. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 192328 / KG ZA 09-751

Vonnis in kort [woonplaats] 2009

in de zaak van

[eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. X,

tegen

[gedaagden],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. Y.

Eisers zullen hierna tezamen [eisers] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna samen worden aangeduid als [gedaagden].

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  de dagvaarding
–  de mondelinge behandeling
–  de pleitnota van [eisers]
–  de pleitnota van [gedaagden].

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten
2.1.  [gedaagden] is op 30 mei 2005 eigenaar geworden van een vrijstaande woning met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren (hierna: de woning) aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie D, nummer 1466.
In de akte van levering is onder meer opgenomen:

20. STAAT VAN HET VERKOCHTE
koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan 75 (vijfenzeventig) jaar oud zijn en in matige tot slechte staat verkeren.
Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, en overige gebreken.

2.2.  [gedaagden] heeft de woning verbouwd en gerenoveerd. In de periode 2005-2008 heeft er niemand in de woning gewoond. Op enig moment heeft [gedaagden] de woning ter verkoop aangeboden, waarna [eisers] de woning op 21 februari 2008 voor een eerste maal heeft bezichtigd. In de vragenlijst behorend bij de brochure is onder meer opgenomen:

E. Vloeren, plafond en wanden

1. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op de vloeren, plafonds en/of wanden?                O ja X nee
2. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?
O ja X nee

F. kelder, kruipruimte en fundering

4. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?        O ja O nee
X soms

2.3.  De heer [ ] [bouwkundige] (hierna: [bouwkundige]), werkzaam als bouwkundige bij de Vereniging Eigen Huis (Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V.) heeft op 27 februari 2008 de woning in opdracht van [eisers] bouwtechnisch gekeurd. Tijdens de keuring is een opening gemaakt in de vloer op de begane grond, zodat [bouwkundige] de vloer kon inspecteren. In zijn rapport dat dateert van dezelfde datum is voor zover thans van belang het volgende opgenomen:

Omschrijving  Waardering  Opmerkingen    Globale kosten
direct  op termijn

1.23 ventilatie      via ramen

4.24 vochtgehalte      hoog in de kelder

5.12 metselwerk:   o/-    scheurtjes          500,-
stucwerk

8.01 kruipruimte      ondiep
wel aanwezig

8.02 bodem kruipruimte     droog
tijdens inspectie

8.08 kelder      vocht

waarderingsnormen
o = matig  Er is sprake van kleine gebreken en/of enige veroudering. Reparaties zijn gewenst. Het onderhoud zal voor de resterende levensduur iets hoger liggen dan het gebruikelijke onderhoudsniveau.

– = onvoldoende   Er is sprake van flinke gebreken en/of aanzienlijke veroudering. Renovatie of vervanging is op korte termijn noodzakelijk.

2.4.  [eisers] heeft de woning vervolgens op 3 maart 2008 bezichtigd in het bijzijn van zijn makelaar [makelaar], werkzaam bij makelaarskantoor [ ] te [woonplaats].

2.5.  Bij koopovereenkomst getekend op 20 respectievelijk 21 maart 2008 heeft [eisers] van [gedaagden] de woning voor een prijs van € 322.000,- gekocht. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

Artikel 20 Bijlagen
Koper verklaart bij deze akte:
– Kopie eigendomsbewijs;

te hebben ontvangen en van de inhoud daarvan te hebben kennisgenomen.

Zowel [eisers] als [gedaagden] werd bijgestaan door een makelaar. De makelaar van [eisers] heeft de koopovereenkomst op de laatste pagina (pagina 8) medeondertekend.

2.6.  De levering van de woning heeft op 1 augustus 2008 plaatsgevonden.

2.7.  [eisers] heeft [gedaagden] bij brief van 14 juli 2009 – onder meer – bericht:

Wij hebben schade aan de vloer van de woonkamer en keuken en hieruit voorkomende beschadigingen, die dit teweeg brengt.
Wij hebben een schade expert hiervoor geraadpleegd. Deze heeft aangegeven dat hier sprake is van een verborgen gebrek, wat al langere tijd aanwezig was. Ook voor de aanschaf van deze woning door ons.
Daarom stellen wij u hierbij aansprakelijk voor de kosten, die het met zich meebrengt om de oorzaak en gevolgen te verhelpen en te repareren.

2.8.  [gedaagden] heeft bij brief van 22 juli 2009 [eisers] geantwoord:

Op 21/7 jl. heb ik u brief ontvangen. Hierin schrijft u dat er volgens u een verborgen gebrek aan de vloer van de woning is. Bij verkoop van de woning aan u was ons daar niets van bekend, daarom hebben wij dat ook niet kunnen melden. U heeft de woning gekocht in de staat waarin het zich toen bevond. Tevens heeft u onderzoek laten doen, daar is ook niets naar voren gekomen. Eventuele gebreken zijn daarom voor u eigen rekening.

2.9.  Het door [eisers] ingeschakelde bedrijf Perfectbouw heeft op 3 september 2009 een bouwkundig rapport uitgebracht en de direct noodzakelijke kosten voor herstel van de woning beraamd op € 25.490,00 inclusief BTW.

2.10.  Bij brief van 4 november 2009 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] onder meer het volgende bericht:

Cliënt heeft van u op 1 augustus 2008 een woning in [woonplaats] gekocht welke voorheen en ook nu niet – zo blijkt uit recente deskundigenrapportage – aan de normale eisen van geschiktheid voor bewoning voldoet.

Door langdurige vochtproblemen zijn vloerdelen op de begane grond en aansluitende wanddelen aangetast en is er zelfs sprake van dreigende ineenstorting van het keukenblok hetgeen door noodmaatregelen is verhinderd.
Ik stel u door dit schrijven aansprakelijk voor alle benadeling die cliënt reeds heeft en ook mogelijk nog zal ondervinden door voornoemde tekortkoming aan de woning.

U bent van de vochtproblemen op de hoogte geweest toen u de woning verkocht omdat uit de aankoopakten van het pand door u – gedateerd 30 mei 2005 – blijkt dat de woning ernstige vochtproblemen had en dat deze zich in een niet voor bewoning geschikte staat bevond.

Cliënt behoudt zich het recht voor om de koop te ontbinden edoch alvorens daartoe over te gaan zal de woning in ieder geval in een bewoonbare staat moeten worden gebracht. Voor de daartoe benodigde werkzaamheden heeft cliënt een offerte doen opstellen.

Mocht u bereid zijn de schade in der minne te vergoeden en/of de koop in goed overleg te ontbinden dan verneem ik dat graag schriftelijk binnen 8 dagen na heden van u.

2.11.  Aannemingsbedrijf C. van Dodewaard B.V. heeft op 26 oktober 2009 een offerte uitgebracht ten bedrage van € 48.600,00 exclusief BTW voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden aan de woning als gevolg van schimmelaantasting.

3.  Het geschil

3.1.  [eisers] vordert dat de voorzieningenrechter [gedaagden] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers], bij wijze van voorschot, te betalen de begrote kosten van herstel van € 50.000,00, als opgesteld door de aannemer te vermeerderen met de kosten voor tijdelijke ontruiming, opslag en vervangende huisvesting van € 5.000,00.

3.2.  [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling
4.1.  De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen – aan toewijzing niet in de weg staat.

4.2.  Anders dan [gedaagden] heeft betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat er wel sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van [eisers]. [eisers] heeft aangevoerd dat de woning behept is met een ernstig gebrek, te weten een langdurig vochtprobleem, dat heeft geleid tot schimmel-/zwamvorming. Deze schimmel heeft volgens [eisers] de gehele ondervloer en steunbalken van de benedenverdieping aangetast en heeft de eigenschap zich via de wanden verder door het huis te verspreiden. Indien dit gebrek niet op korte termijn wordt verholpen, zo stelt [eisers], zal de woning niet meer bewoonbaar zijn en zullen de kosten van herstel aanzienlijk stijgen. Hiermee is het spoedeisend belang bij de vordering gegeven.

4.3.  [eisers] stelt dat er sprake is van (ernstige) zwamvorming, waardoor de verkochte woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Volgens [eisers] is er sprake van non-conformiteit en wanprestatie, aangezien [gedaagden] onjuiste, althans geen mededelingen heeft gedaan terwijl hij wist, althans behoorde te weten, dat de woning vanwege vochtproblemen niet geschikt was voor normaal gebruik en dat indien [gedaagden] dit wel had medegedeeld [eisers] de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. [eisers] wijst hiervoor ook naar de akte van levering van 2005 waarin volgens hem is vermeld dat de woning ongeschikt voor bewoning zou zijn en dat er vochtproblemen zouden zijn. Volgens [eisers] blijkt hieruit dat [gedaagden] van de vochtproblemen/zwamvorming op de hoogte was. [gedaagden] heeft dit alles (gemotiveerd) betwist.

4.4.  De voorzieningenrechter overweegt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.

4.5.  [eisers] heeft een woning gekocht die dateert van 1905. Het voorhuis van de woning (de woonkamer en keuken) beschikt over een betonvloer, waar door [gedaagden] een houten vloer overheen is gelegd. Onder de vloer van de woonkamer bevindt zich een kelder, onder rest van de woning is een kruipruimte gelegen. Voordat de onderhandelingen tussen partijen van start zijn gegaan, heeft [eisers] een bouwkundige verzocht de woning bouwtechnisch te keuren. Voor de keuring is een opening in de vloer gemaakt teneinde de staat van de vloer te kunnen bekijken. Naar aanleiding van dit onderzoek is een rapport opgesteld, waarin onder meer is opgenomen dat het vochtgehalte in de kelder hoog was, dat er scheurvorming aan het stuc-/metselwerk was ontstaan en dat de kruipruimte ondiep was. Uit het rapport blijkt niet dat er toen reeds zwamvorming is geconstateerd. [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat hij zelf de woning heeft opgeknapt en dat hij toen onder meer in de kruipruimte is geweest. [gedaagden] stelt dat hij aldaar toen geen vocht of zwamvorming heeft gezien.

4.6.  [eisers] heeft ter zitting foto’s overgelegd van onder meer de kruipruimte en de vloer. Op de foto’s is duidelijk te zien dat er sprake is van ernstige zwamvorming. Ter nadere onderbouwing van zijn standpunt heeft [eisers] een offerte van aannemingsbedrijf Van Dodewaard van 26 oktober 2009 en een rapport van Perfectbouw van 3 september 2009 overgelegd. Uit deze stukken blijkt voldoende dat aan de woning op korte termijn onderhoudswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd, teneinde erger te voorkomen. Vooralsnog is hiermee voldoende aannemelijk geworden dat de woning thans is behept met een (ernstig) vochtprobleem, dat op korte termijn dient te worden verholpen. De vraag is evenwel of dit vochtprobleem reeds bestond ten tijde van de verkoop en levering van de woning aan [eisers] en of [gedaagden] dit wist of had moeten weten. Daarnaast is het de vraag of [eisers] hiervan op de hoogte was of had kunnen zijn.

4.7.  [eisers] woonde één jaar in de woning toen het gebrek werd ontdekt. Volgens de door [eisers] ingeschakelde deskundige, werkzaam bij Perfectbouw, is het vochtprobleem in de woning niet van de ene op de andere dag ontstaan. Gelet op de mate van aantasting zou er sprake zijn van een proces van tenminste enkele jaren. [gedaagden] heeft evenwel betwist dat er al sprake was van zwamvorming ten tijde van de verkoop en levering en hij heeft gesteld dat de rapporten van de deskundigen waarop [eisers] zich beroept eenzijdig tot stand zijn gekomen. [gedaagden] heeft verder aangevoerd dat de door [eisers] ingeschakelde bouwkundige [bouwkundige] niet over zwamvorming heeft gesproken, terwijl hij wel onder de vloer zou hebben gekeken. Nu de stellingen van partijen over en weer worden betwist en de ene deskundige stelt dat de huidige mate van zwamvorming niet binnen een jaar kan zijn ontstaan, terwijl door de andere deskundige tijdens de bouwtechnische keuring geen zwamvorming is geconstateerd, kan in het bestek van dit kort geding, zonder nadere bewijslevering en/of een nader onpartijdig deskundigenrapport, thans niet met een voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat de zwamvorming al aanwezig was ten tijde van de verkoop en levering van de woning door [gedaagden] aan [eisers].

4.8.  Voorts geldt dat, indien er al vanuit zou kunnen worden gegaan dat er reeds sprake was van zwamvorming ten tijde van de verkoop en de levering van de woning van [eisers] aan [gedaagden], [gedaagden] heeft weersproken dat hij op dat moment wel en [eisers] niet daarvan op de hoogte was dan wel had kunnen zijn. [gedaagden] geeft aan dat in het op verzoek van [eisers] opgemaakte bouwtechnisch rapport niet wordt gesproken over zwamvorming. In de leveringsakte van mei 2005 is niet opgenomen, zoals [eisers] stelt, dat de woning onbewoonbaar zou zijn vanwege vochtproblemen, maar alleen dat de verkoper niet instond voor – onder meer – doorslaand en/of optrekkend vocht. Bovendien werd [eisers] bijgestaan door een makelaar, die de koopovereenkomst, waar de akte bij was gevoegd, mede heeft ondertekend, zodat de wetenschap van de makelaar kan worden toegerekend aan [eisers]. Daaraan doet niet af dat zijn makelaar volgens [eisers] maar een zeer beperkte rol heeft gehad bij de aankoop van de woning en dat er weinig overleg is gevoerd tussen de makelaars onderling.

4.9.  Nu ook ten aanzien van de mededelings- en onderzoeksplicht de standpunten van partijen op belangrijke punten uiteenlopen, is vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden] wel en [eisers] niet wist dan wel behoorde te weten dat sprake was van zwamvorming in de woning. De onduidelijkheden en vragen die thans bestaan, kunnen in het bestek van dit kort geding dan ook zonder een nader(e) onderzoek/bewijslevering, waarvoor een kort geding zich niet leent, niet worden opgehelderd en/of beantwoord.

4.10.  Nu het bestaan en de omvang van de vordering niet in hoge mate aannemelijk zijn geworden, kan de vordering tot het betalen van een voorschot op schadevergoeding thans niet worden toegewezen.

4.11.  [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
– vast recht    €   262,00
– salaris advocaat    816,00
Totaal    €   1.078,00

5.  De beslissing
De voorzieningenrechter

5.1.  wijst de vorderingen af,

5.2.  veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,00.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Wij zijn specialist in arbeidsrecht en ontslagrecht en hebben op dat terrein de nodige ervaring en deskundigheid. Voor vragen, direct juridisch advies, hulp of rechtsbijstand op het terrein van ontslag en reorganisatie belt u nu 030 252 35 20 of – tegen lokaal tarief tot 22.00 uur –  030 252 35 20. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze arbeidsrecht advocaten aan de telefoon. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Wilt u ons bezoeken kan dat ook. Onze kantoor adressen zijn de volgende:

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen