Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Asbest in onroerend goed: non-conformiteit?

Er is inmiddels veel jurisprudentie over geconstateerde/vastgestelde asbest in onroerend goed. In deze jurisprudentie wordt vervolgens getoetst of sprake is van non-conformiteit ten gevolge de verkoper aansprakelijk is c.q. kan worden gehouden voor de geleden schade c.q. de directie verwijderingskosten van de asbest en mogelijk ook (casuïstisch) voor alle te lijden en geleden indirecte schade.

In jurisprudentie wordt getoetst of sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. In lijn met de jurisprudentie is bepaald dat de enkele aanwezigheid van asbest in een onroerende zaak niet in de weg staat aan een normaal gebruik, maar dat dit wel het geval is bij soorten asbest die een gezondheidsrisico met zich mee brengen bij alledaagse klussen/ gebruik van de onroerende zaak.

Juridisch Kader

De regeling van conformiteit is neergelegd in artikel 7:17 BW. In dit artikel rust op de verkoper de verplichting om een zaak af te leveren die in materieel opzicht aan de koopovereenkomst beantwoordt. Deze zogenaamde conformiteitseis wordt nader uitgewerkt in de overige leden van het wetsartikel. In artikel 7:17 lid 2 BW wordt uitgelegd wanneer een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst en dus sprake is van non-conformiteit:

Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij niet, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Verder wordt in artikel 7:17 BW bepaald dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid daarvan niet behoeft te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Verder is in jurisprudentie bepaald dat de omstandigheden van het geval bepalen of een onderzoeksplicht van de koper aanwezig is c.q. bestaat. Indien de koper zijn onderzoeksplicht schendt dan komt hem geen beroep op non-conformiteit toe.

Wel geldt dat de mededelingsplicht in beginsel (behoudens de bijzondere omstandigheden van het geval) voorrang heeft boven een onderzoeksplicht, toegepast in het kader van het conformiteits-vereiste.

Uitgangspunt is dus dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper en dat op hem terzake in beginsel geen onderzoeksplicht rust. De concrete omstandigheden van het geval kunnen met zich meebrengen dat de koper, ondanks de door verkoper gedane mededelingen, toch gehouden is nader onderzoek te doen.

Artikel 7:17 BW is van regelgevend recht in alle gevallen waarin het niet gaat om een consumentenkoop. Nu de koop van een onroerende zaak geen consumentenkoop betreft kunnen koper en verkoper van artikel 7:17 BW afwijken door een andersluidend beding, bijvoorbeeld een garantiebepaling of een exoneratieclausule.

In de praktijk wordt in de koopovereenkomst veelal afgeweken van artikel 7:17 BW dit door middel van garantie en/of exoneratieclausule met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in het te verkopen en/of te verhuren pand.

In beginsel rust op de koper van de onroerende zaak de bewijslast, aangezien de koper de rechtsgevolgen van de beweerde tekortkoming (non-conformiteit) inroept. Of het beroep of non-conformiteit slaagt, is derhalve casuïstisch bepaald en sterk afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van de zaak.

Zowel in geval u de verkoper van de onroerende zaak bent, dan wel de koper, wordt met klem geadviseerd om de contractuele bepalingen te laten toetsen door een vastgoed jurist.

Heeft u vragen over non-conformiteit; het opstellen van huur- en/of koopovereenkomsten van onroerende zaken, dit in combinatie met de al dan niet aanwezigheid van asbest, dan kunt u contact opnemen met de vastgoedrechtadvocaten van Team Advocaten, die u kunt bereiken op telefoonnummer 030-2523520.

U kunt ook uw vraag per e-mail toezenden door gebruik te maken van deze button. Wij doen ons best binnen korte termijn hierop te reageren, kantoor Utrecht, Stadion Galgenwaard, Herculesplein 213.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen