Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Beëindiging van onderverhuurovereenkomst van een zelfstandige woning

In de zaak waarvan het Gerechtshof Amsterdam op 13 oktober 2015 arrest heeft gewezen en is gepubliceerd onder ECLI: NL: GHAMS: 2015:4254, is het beroep van verhuurder aan de orde gekomen of een onbevoegd gesloten onderhuurovereenkomst kan worden beëindigd. Verhuurder voert primair aan dat sprake is van een onzelfstandige woning, ten gevolge de huurovereenkomst door beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst überhaupt niet is voortgezet. Subsidiair, dit in geval in rechte wel wordt aangenomen dat sprake is van een zelfstandige woonruimte, beroept verhuurder zich op de grondslag van 7:269 lid 2 sub c BW, zijnde dat in de gegeven omstandigheden gelet op de inhoud van de beëindigde hoofdhuurovereenkomst en op de inhoud van de voortgezette (voormalige) onderhuurovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijk niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de huur met de voormalige onderhuurder voortzet.

In deze zaak heeft de kantonrechter in eerste aanleg geoordeeld dat sprake is van een zelfstandige woonruimte en dat de vordering, dit op grond van de belangenafweging op de voet van 7:269 lid 2 onder c BW, in het nadeel van verhuurder uitvalt. De vorderingen van verhuurder tot het opzeggen van de onderhuurovereenkomst zijn dan ook in eerste instantie afgewezen.

In hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam evenwel anders geoordeeld. Weliswaar wijst het gerechtshof het beroep van verhuurder dat sprake is van onzelfstandige woonruimte af, maar concludeert wel dat de belangenafweging op de voet van 7:269 lid 2 sub c BW in het voordeel van verhuurder dient uit te vallen. Opvallend in deze uitspraak is dat het gerechtshof het belang van verhuurder dat hij de verkoop van de woning vrij van huur en winst kan behalen voor € 120.000,00 zwaarder laat wegen dan het algemene woonbelang van de onderhuurder. In deze zaak lijkt het Gerechtshof veel waarde te hechten aan de omstandigheid dat de onderhuurder van meet af aan heeft geweten dat sprake was van onbevoegde onderverhuurder door de hoofdhuurder en dat de onderhuurder nimmer pogingen heeft ondernomen om eigen woonruimte te vinden. Dit terwijl de huurder de onderhuurder, zo verklaart huurder, wel degelijk heeft verteld dat hij slechts tijdelijk in de woning zou kunnen verblijven. Verder heeft de onderhuurder ook niet bij het Gerechtshof betoogd dat hij problemen zou ondervinden bij het vinden van andere woonruimte.

Beoordeling uitspraak Gerechtshof

Het is aannemelijk te achten dat indien de onderhuurder zijn woonbelang c.q. belang bij het blijven bewonen van de woning concreter en duidelijker uiteen had gezet, de beoordeling van het Gerechtshof anders zou zijn uitgevallen.

Juridisch kader

Verhuurder heeft zich primair op het standpunt gesteld dat niet aan alle voorwaarden voor voortzetting van onderverhuur is voldaan, dit op de voet van 7:269 lid 1 BW. Subsidiair voor het geval wel aan die voorwaarden is voldaan – en dus de onderhuurder de onderhuurovereenkomst is gaan voortzetten – dat er redenen aanwezig zijn voor beëindiging van de voortgezette (onder)huurovereenkomst.

Voor voortzetting van de onderhuur op de voet van 7:269 lid 1 BW moet worden voldaan aan het vereiste dat: (1) sprake moet zijn van een onderhuurovereenkomst (dus niet van bijvoorbeeld een bruikleenovereenkomst); (2) de onderhuurovereenkomst betrekking heeft op een zelfstandige woning, (zijnde dus een woning met een eigen toegang en dat de bewoner in die woning het gebruik heeft van alle benodigde wezenlijke voorzieningen die de bewoner niet behoeft te delen met anderen (behalve dan met degene die hij zelf als medebewoners in de woning toelaat)); (3) de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de woning; (4) de woonruimtebepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst en tot slot (5) de hoofdhuur is geëindigd. Als niet aan een van voormelde vijf voorwaarden is voldaan, eindigt de onderhuurovereenkomst sowieso c.q. is deze beëindigd. Wordt wel aan de vijf voorwaarden voldaan dan moet vervolgens worden bezien of op de voet 7:269 lid 2 BW, gronden aanwezig zijn waarop de verhuurder zijn vordering tot beëindiging van de voortgezette onderhuurovereenkomst kan baseren. In dit lid 2 zijn limitatief vier gronden opgenomen waarop de verhuurder, de onderhuurovereenkomst kan beëindigen. Deze gronden zijn: (a) dat de onderhuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een nakoming van de huurovereenkomst, (b) dan wel de onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke strekking om aan de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, (c) dat naar maatstaf van redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de huur met de voormalige onderhuurder voortzet. En tot slot (d) hoofdstuk 2 van de huisvestigingswet 2014 van toepassing is op de betreffende woonruimte en de onderhuurder legt geen huisvestigingsvergunning over.

Juridisch aspect

De verhuurder die een voortgezette onderhuurovereenkomst wilt beëindiging op één van de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde gronden, moet zijn vordering instellen binnen zes maanden nadat hij de overeenkomst op grond van 7:269 lid 1 BW is gaan voortzetten.

Vragen:

Heeft u verdere vragen over de mogelijkheden van beëindiging van een huurovereenkomst, waaronder de mogelijkheden van beëindiging van een onderhuurovereenkomst, dan wel wenst u te toetsen of de mogelijkheden van beëindiging aanwezig zijn van een huurovereenkomst, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten gespecialiseerd in het huurrecht.

U kunt ons ook uw vraag per e-mail toezenden. Wij doen ons best daarop binnen korte tijd te reageren.

 

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op