Betaling courtage aan makelaar

Wanneer moet er courtage betaald worden aan de makelaar?

Het kopen en verkopen van een woning is een grote beslissing. Om dit zo goed mogelijk te laten verlopen, wordt er daarom vaak gebruik gemaakt van een makelaar. Slaagt een makelaar erin om de woning te verkopen of wordt er door de makelaar een woning gevonden, dan moet er betaald worden. Het bedrag wat aan een makelaar betaald moet worden heet courtage, dit is een percentage, vaak tussen de 1% en 2% inclusief BTW, van de uiteindelijke aankoop- of verkoopprijs van de woning. Omdat dit bedrag vaak erg hoog ligt, is het belangrijk om te weten wanneer u, als handelende persoon binnen een beroep of bedrijf, deze courtage verschuldigd bent aan de makelaar.

Juridisch kader

In de uitspraak van Het Gerechtshof Den Haag op 12 april 2022, is er besloten wanneer een persoon die handelt in uitoefening van beroep of bedrijf, courtage is verschuldigd. In deze uitspraak komt naar voren dat er volgens artikel 7:413, lid 2 BW kan worden afgeweken van de wet. Dat er van de wet afgeweken kan worden, betekent dat er voor de geldende voorwaarden gekeken moet worden naar de overeenkomst tussen de makelaar en de handelende persoon. Daarnaast is het ook belangrijk om, indien het gaat om een makelaar die is aangesloten bij de NVM, de NVM-voorwaarden te bekijken. Aan de hand van de overeenkomst en de NVM-voorwaarden, kan er beoordeeld worden wat u met de makelaar overeen bent gekomen en wanneer er een verplichting tot courtage ontstaat. Om dit te bepalen is het ook belangrijk om te bekijken wat u en de makelaar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bewoording van de overeenkomst mochten toekennen?

NVM-voorwaarden

De NVM is de Nederlandse vereniging van makelaars, waarbij ruim 4.300 makelaars zijn aangesloten. De NVM heeft bepaalde voorwaarden opgesteld die gehandhaafd moeten worden bij een overeenkomst met een makelaar die bij de NVM is aangesloten. In artikel 12 voorwaarden NVM 2006 is bepaald dat er geen onderhandelingen gevoerd mogen worden en overeenkomsten tot stand gebracht mogen worden, buitenom de makelaar, op last van de betaling van courtage. In artikel 13 voorwaarden NVM 2006 is bepaald in welke gevallen er ondanks de opzegging toch courtage betaald moet worden.

Courtage verplichting

In de gevallen genoemd in artikel 12 en 13 voorwaarden NVM 2006, kunt u ondanks dat u geen gebruik maakt van de makelaar toch gehouden zijn tot de betaling van courtage. Dit is het geval wanneer u buitenom de overeenkomst met de makelaar, zelfstandig een overeenkomst aangaat met betrekking tot de woning. Hierbij is het belangrijk dat deze overeenkomst ook anders kan zijn dan de verkoop van de woning. Het kan zijn dat het gaat om de verhuur of om de verkoop aan een persoon die al voor een deel economisch eigenaar was. Ook kan het zijn dat u ondanks de opzegging van het overeenkomst, tussen u en de makelaar, u toch gehouden kan zijn tot het betalen van courtage. Dit komt voor wanneer u ten tijde van de overeenkomst, met de makelaar, zelfstandig een contract sluit tot verkoop van de woning, vervolgens de overeenkomst met de makelaar opzegt en de woning verkoopt aan de persoon waar u het contract mee had gesloten. Het is hierbij niet van belang of de makelaar wel of niet een rol heeft gespeeld in de totstandkoming van de overeenkomst. Indien er aan een voorwaarde uit artikel 13 voorwaarden NVM 2006 is voldaan, dan ontstaat er een verplichting tot betaling van courtage. Deze courtage wordt naar redelijkheid vastgesteld, waarbij gelet wordt op de verrichte werkzaamheden van de makelaar, het voordeel van de consument en de grond waarop de overeenkomst is beƫindigd.

Wat betekent dit voor u?

Indien u een overeenkomst sluit met een makelaar is het belangrijk zich bewust te zijn van de redenen die ervoor kunnen zorgen dat er onverwachts een verplichting ontstaat tot de betaling van courtage. Hierbij is het belangrijk om het contract met de makelaar eropna te slaan. Ook is het belangrijk om de voorwaarden van de NVM door te lezen en in uw achterhoofd te houden. Wilt u voorkomen dat u onverwacht courtage moet betalen dan is het van belang om enkel in samenspraak met de makelaar een overeenkomst aan te gaan met betrekking tot de woning. Wilt u toch de koop of verkoop van de woning zelf afhandelen, zorg ervoor dat u eerst de overeenkomst met de makelaar opzegt alvorens u een overeenkomst aangaat met betrekking tot de woning. Zo voorkomt u dat ondanks de latere opzegging toch courtage betaald moet worden.