JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Burengeschil – Gederfd woongenot

Overlast van buren kan een vervelende gelegenheid zijn. Soms kan het gedrag van de buren zo ver gaan dat dit reden is tot het vorderen van een schadevergoeding. Dat het hiervoor wel om hele bijzondere omstandigheden moet gaan illustreert een geding dat diende voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2016:3984).

In deze schadestaatprocedure vorderde de eiser, onder andere, een schadevergoeding wegens gederfd woongenot van zijn buurman als ook smartengeld. Eerder is in de hoofdzaak al vast komen te staan dat de gedaagde structureel met (honden)poep en etenswaren heeft gegooid over een periode van ruim vier jaar. De eiser was meerdere keren per week bezig om zijn huis, kas en tuin te ontdoen van hondenpoep, menselijke uitwerpselen en andere zaken, zoals rotte vis, eieren, frikadellen en appels, dat door gedaagde over de schutting werd gegooid. Daarnaast werd eiser door de buurman voortdurend bespied en uitgescholden. Dit is, zoals de rechtbank het zo mooi verwoord: “in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt”.

Materiële schadevergoeding

Als grondslag voor het gederfde woongenot stelt eiser dat hij als gevolg van het onrechtmatig handelen van zijn buren zijn tuin, welke 50% van de totale perceeloppervlakte beslaat, van januari 2009 tot mei 2013 niet heeft kunnen gebruiken. Hierdoor hebben de woonlasten, waaronder eiser enkel zijn maandelijkse hypotheekrente ad € 548,33 verstaat, ten dele hun doel gemist. Eiser berekent zijn schade op 53 maanden x 50% van de woonlasten (€ 274,17) voor een totaal van € 14.531,00.

De buren betwisten de omvang van de gestelde schade. Zij betwisten dat eiser als gevolg van het onrechtmatig handelen van de buren zijn tuin in het geheel niet heeft kunnen gebruiken. Zo hebben de buren diverse malen geconstateerd dat de eiser barbecues heeft georganiseerd in zijn tuin. Verder voeren zij aan dat het gebruik van de tuin in de winter niet te gebruiken is. De begroting van de schade op 50% van de hypotheeklasten zou ook onjuist zijn volgens de gedaagde. Volgens de buren moet niet naar het oppervlakte van het perceel gekeken worden, maar naar de waarde die tuin vertegenwoordigt  Dit zou slechts 21% van de totale waarde van het perceel zijn.

De rechter gaat niet mee in dit verweer. De handelingen van de buren maken dat van een onbelemmerd en vrij gebruik van de tuin door eiser geen sprake is geweest. Omdat eiser er voortdurend rekening mee heeft moeten houden dat er voorwerpen over de schutting werden gegooid, hij werd bespied of uitgescholden, is naar het oordeel van de rechtbank de derving van woongenot over de hele gevorderde periode aanwezig geweest. De schade laat zich dan ook niet herleiden tot het al dan niet feitelijk gebruik gemaakt hebben van de tuin door eiser. De omstandigheid dat eiser barbecues heeft georganiseerd in zijn tuin en in de winterperiode feitelijk minder gebruik zal hebben gemaakt van zijn tuin kan om deze reden niet leiden tot een bijstelling van de periode waarover de schade gevorderd wordt. Omdat de schade is gerelateerd aan het gebruik van het perceel van de eiser en niet aan de (werkelijke) waarde daarvan ziet de rechtbank niet in waarom de waarde beperkt moet worden tot 21% van de hypotheeklast. De volledige schadevergoeding wordt dan ook toegewezen.

Immateriële schadevergoeding

Naast een bedrag ter vergoeding van gederfd woongenot vordert eiser ook een bedrag van €78.750,00 wegens geleden immateriële schade. Volgens eiser heeft de door hem ondervonden ernstige overlast geleid tot een aantasting in zijn persoon. Volgens de buren is naast vergoeding van schade wegens gederfd woongenot geen plaats meer voor toewijzing van smartengeld voor gederfd woongenot. Ook zou de hoogte van de vergoeding onredelijk zijn.

De rechtbank geeft echter aan dat verminderd woongenot kan bestaan uit materiële en immateriële schade. De vergoeding van materiële schade dient ter compensatie van de afwezigheid van woongenot. Immateriële schadevergoeding kan worden toegekend als de aantasting van het woongenot zo ernstig is dat deze leidt tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef en onder b BW. De primaire stelling van de buren wordt dan ook verworpen.

De rechtbank wijst de immateriële schadevergoeding toe, maar wel voor een lager bedrag dan dat werd geëist. Hierbij overweegt de rechtbank dat het gedrag van de buren zeer ernstige overlast heeft veroorzaakt. De overlast was dermate ernstig dat dit consequenties heeft gehad voor het psychisch welzijn en welbevinden van eiser. Hiervoor heeft eiser psychologische hulpverlening gehad. Dit feit alleen al rechtvaardigt de vordering volgens de rechtbank. Verder rechtvaardigt de bijzondere ernst van de normschending, namelijk het bevuilen van de eigendommen van eiser met (menselijke) uitwerpselen gedurende een lange periode, toekenning van een immateriële schadevergoeding. De rechtbank oordeelt een vergoeding van € 5.000,00 ter zake van smartengeld redelijk. Helaas wordt niet toegelicht hoe de rechtbank tot dit bedrag komt.

Deze zaak toont goed aan hoog de lat ligt voor het vorderen van een schadevergoeding voor overlast van buren. Met name is immateriële schade erg lastig om vergoed te krijgen. Dat de lat hoog ligt betekent echter niet dat het onmogelijk is. Heeft u met betrekking tot een burengeschil vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met onze advocaten.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen