JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Vormerkung en beslag bij onroerende zaken

Wanneer mensen een woning kopen, voelt het moment dat de koopovereenkomst wordt ingeschreven in de openbare registers, beter bekend als Vormerkung, al aardig officieel. Dit is het echter niet, pas als de notariële akte is ingeschreven in de openbare registers is de overdracht officieel. Toch is de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers relevant, bijvoorbeeld in geval van beslaglegging. Dit zal in dit blog besproken worden.

In art. 7:3 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) is bepaald dat de koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers, tenzij levering van dit goed op dat moment nog niet mogelijk zou zijn wegens toekomstigheid van het goed (art. 3:97 BW). Deze regeling staat beter bekend als de ‘Vormerkung’. Nu onroerende zaken ook registergoederen zijn, is art. 7:3 BW ook op deze zaken van toepassing. Voor de toepassing van deze regeling moet er sprake zijn van een daadwerkelijke (koop)akteOnder deze akte moet een ondertekende en gedateerde verklaring van een notaris zijn opgenomen. Deze verklaring bevat onder andere dat het niet gaat om een toekomstig goed (lid 1) en de bedenktijd niet is verstreken (lid 2). Ook moet de notaris verklaren dat lid 5, waarover later meer, niet aan de inschrijving in de wegstaat. Daarbij bepaalt art. 7:3 lid 1 BW dat van de regeling niet ten nadele van de natuurlijk persoon kan worden afgeweken die niet in uitoefening van zijn beroep/bedrijf een tot woning bestemde onroerende zaak koopt.

Vervolgens bepaalt lid 3 van art. 7:3 BW wat voor beschermende gevolgen de Vormerkung heeft. De Vormerkung beschermt de koper van het registergoed namelijk tegen handelingen die de levering van het registergoed kunnen voorkomen. Hierbij valt te denken aan vervreemding van de zaak door de verkoper, bezwaring daarvan met beperkte rechten (art. 7:3 lid 3 sub a BW) of faillissement/ surseance van betaling van de verkoper (art. 7:3 lid 3 sub g BW).

Vormerkung beschermt de koper echter ook tegen een executoriaal of conservatoir beslag (art. 7:3 lid 3 sub f BW). Een voorwaarde hiervoor is wel dat het proces-verbaal van dit beslag na de inschrijving van de koop is ingeschreven. Als hieraan is voldaan beklijft dit beslag door een derde op het verkochte niet als de koop van het registergoed is ingeschreven in de openbare registers. Dit vormt een uitzondering op de hoofdregel dat de overdracht van een onroerende zaak die tot stand is gekomen nadat een beslag hierop werd ingeschreven, niet tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen. Met behulp van de Vormerkung kan namelijk al de koop van de zaak tegen de beslaglegger worden ingeroepen, ondanks dat de levering en dus de overdracht niet geheel rond is.

Na Vormerkung heeft de beslaglegger vaak weinig mogelijkheden om zijn vordering nog te verhalen. Daarom legden beslagleggers beslag op de koopsom die de koper de verkoper verschuldigd was. Deze praktijk vond de wetgever echter onwenselijk en daarom is per 1 januari 2016 de Wet verbeterde werking Vormerkung bij beslag (Stb. 2015, 396) in werking getreden. Hiermee heeft de Vormerkung werking gekregen ten aanzien van de verschuldigde koopsom (art. 475h lid 3 / 507b Rv).

Na de Vormerkung hebben de partijen volgens art. 7:3 lid 4 BW 6 maanden de tijd om de overdracht van het registergoed rond te maken en dus het registergoed te leveren aan de koper. Doen partijen dit niet op tijd, dan verliest de inschrijving van de koop de in art. 7:3 lid 3 BW bedoelde werking met terugwerkende kracht. Ook wordt de koop dan niet geacht kenbaar te zijn door raadpleging van de openbare registers. Daarmee zijn de tijdens de Vormerkung gelegde beslagen slechts relatief ongeldig. Als de overdracht niet wordt afgerond binnen de Vormerkungsperiode, behouden beslagen hun effect. Daarbij bepaalt lid 5 dat nadat de inschrijving haar werking heeft verloren er 6 maanden lang geen koop tussen dezelfde partijen ten aanzien van hetzelfde registergoed kan worden ingeschreven.

Al met al heeft de Vormerkung een hele lijst met voordelen die staan opgesomd in lid 3 van het artikel. Echter moet men wel rekening houden met de verschillende uiteenlopende vereisten van de Vormerkungsregeling en de termijnen die eraan zijn verbonden. Anders komt men alsnog voor verrassingen te staan.

Deel dit verhaal:

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen