Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Non-conformiteit koopovereenkomst

Een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 12 januari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:46) over de vraag of bij de koop van een woning wordt voldaan aan hetgeen kopers mochten verwachten. De kopers zijn na de levering van de woning bij redelijke regenval geconfronteerd met water dat op de vloer van de kelder blijft staan.

Kopers en verkoper hebben in 2011 een koopovereenkomst gesloten op basis van het NVM modelcontract. De kopers hebben de woning voor het sluiten van de koopovereenkomst enige malen bezichtigd en hebben daarbij onder meer vragen gesteld over de toestand van de kelder. In de kelder rook het muf en waren opgedroogde vochtplekken op de muren te zien. Ook stond er een waterstofzuiger. Op de vraag van kopers of er sprake was van wateroverlast in de kelder heeft de verkoper ontkennend geantwoord. Nadat kopers na regenval werden geconfronteerd met water op de keldervloer is er een onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de riolering gebreken vertoonde die waren ontstaan voor de levering van de woning.

Op grond van de koopovereenkomst moest de verkoper ervoor instaan dat de woning op het moment van levering de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Ook heeft de verkoper op grond van de overeenkomst een mededelingsplicht ter zake van informatie over de woning die belangrijk is voor het oordeel van de koper en heeft de koper op zijn beurt een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat de koper in de gelegenheid moet zijn gesteld de woning vooraf te bezichtigen en te onderzoeken of de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Het Hof is van oordeel dat er sprake is van non-conformiteit die aan verkoper is toe te rekenen. De mededelingsplicht van verkoper weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van kopers. Het Hof overweegt daartoe als volgt:

“3.7.1.
Als komt vast te staan dat op de keldervloer van de onderhavige woning in 2011 reeds bij niet uitzonderlijke regenval water kwam te staan, moet naar het oordeel van het hof worden gezegd dat in 2011 sprake was van een gebrek dat een normaal gebruik van (de kelder van) de woning verhinderde. Een normaal gebruik van de onderhavige kelder, met een betegelde keldervloer, brengt immers mee dat op die keldervloer zaken kunnen worden neergezet en dat die zaken niet bij elke niet uitzonderlijke regenval nat worden.
[…]
3.8.1.
Het hof komt daarmee toe aan de vraag of de hiervoor genoemde gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Indien dat het geval is, hoefde [geïntimeerde] ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet voor de afwezigheid van de gebreken in te staan.
3.8.2.
[geïntimeerde] heeft betoogt dat de gebreken voor [appellant] en [appellante] kenbaar waren. Zij heeft in dat verband gewezen op het bouwjaar van de woning (1955). Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] wist dat onder de oprit gresbuizen aanwezig waren. Volgens [geïntimeerde] is het niet ongewoon dat bij woningen van deze leeftijd problemen ontstaan met gresrioleringen zodat die moeten worden uitgraven en vervangen door PVC. Volgens [geïntimeerde] komt dat voor rekening van [appellant] en [appellante] . [geïntimeerde] heeft in dit verband voorts gewezen op het door [appellant] ten behoeve van de bezichtiging van 4 mei 2011 opgestelde lijstje van bespreekpunten, waarin [appellant] heeft getracht om in verband met “de vochtige kelder en oprit met gresbuizen” een prijsverlaging te bedingen.
3.8.3.
Naar het oordeel van het hof kunnen deze stellingen van [geïntimeerde] echter niet de conclusie dragen dat de ernstige gebreken die na onderzoek zijn geconstateerd, aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft immers erkend dat zij op de vraag van [appellant] en [appellante] of zij ooit wateroverlast had ondervonden in de kelder, ontkennend heeft geantwoord (afgezien van het éénmalige geval met uitzonderlijke weersomstandigheden). Gelet op dat antwoord hadden [appellant] en [appellante] geen aanleiding om te veronderstellen dat er reeds bij niet uitzonderlijke regenval water op de keldervloer zou komen te staan, en evenmin om te vermoeden dat de gressriolering die zich onder de oprit in de directe nabijheid van de kelderwand bevond, in ernstige mate verzakt was en lekte. Dat de kelder bij de bezichtigingen “muf” rook en opgedroogde vochtplekken op de muren had, voert niet tot een ander oordeel. Dat kan bij een oudere kelder niet ongewoon worden geacht en hoeft er voor kopers als [appellant] en [appellante] niet op te duiden dat sprake is van ernstige problemen in de hiervoor omschreven zin.
3.8.4.
Dat in de kelder een waterstofzuiger stond, brengt naar het oordeel van het hof evenmin mee dat de bovengenoemde gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren. [geïntimeerde] heeft immers verklaard dat zij die waterstofzuiger gebruikte voor het reinigen van de siergrindvloeren van de kantoren in het pand, en gesteld dat zij geen wateroverlast ondervond in de kelder. [appellant] en [appellante] mochten in de gegeven omstandigheden van de juistheid van die mededeling uitgaan. Ook de omstandigheid dat de kasten in de kelder ten tijde van de bezichtigingen op vlonders stonden, zoals zichtbaar op de door [appellant] en [appellante] als prod. 21 bij conclusie na enquête overgelegde foto, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat de gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren. [geïntimeerde] heeft dat ook niet betoogd. Doorslaggevend blijft in dit verband de mededeling van [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] dat van wateroverlast in de kelder geen sprake was.
3.9.1.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst is tekortgeschoten door, in strijd met de door [geïntimeerde] in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, aan [appellant] en [appellante] de woning te leveren met de genoemde gebreken aan de buitenriolering onder de oprit en de als gevolg daarvan optredende wateroverlast in de kelder. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen stellen dat de tekortkoming niet aan haar toe te rekenen is, verwerpt het hof dat verweer. De tekortkoming komt op de voet van artikel 6:75 BW “krachtens rechtshandeling” voor haar rekening, en wel vanwege het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst.”

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op