Verborgen gebreken | koop woning | aansprakelijkheid schade

Verborgen gebreken, koopwoning. In de zaak die in dit bericht wordt besproken werd door de rechtbank geoordeeld, dat verborgen gebreken die pas na de koop van een huis aan het licht komen voor rekening zijn van de verkoper. Blijkens de koopovereenkomst was het pand bestemd om als woonhuis te gebruiken. Kopers mochten dus verwachten dat het pand de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis. Indien het huis ten tijde van de overdracht niet die eigenschappen bezat, beantwoordde het dus niet aan de overeenkomst. In dat geval is er in beginsel sprake van een tekortkoming door verkopers in de nakoming van de koopovereenkomst, indien de gebreken het woongenot wezenlijk aantastten. Daarbij dienen specifieke omstandigheden, zoals de ouderdom van het huis, in aanmerking te worden genomen. In deze zaak wordt op basis van een onderzoeksrapport aangenomen dat de toestand van het dak een normaal gebruik van de woning in de weg te staat. Daarmee is de non-conformiteit en dus de tekortkoming reeds gegeven. De volgende stap is dan de schadevergoeding.

Het gaat hier om een vordering tot schadevergoeding, waarop de artikelen 6:74 en 6:75 BW van toepassing zijn. Blijkens die artikelen zijn verkopers aansprakelijk voor de door de tekortkoming (de levering van een woonhuis dat niet aan de overeenkomst voldoet) geleden en te lijden schade, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend.

De tekortkoming kan verkopers niet worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan hun schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor hun rekening komt. Het verweer van verkopers dat zij van de deplorabele toestand van het dak, althans de constructie daarvan, ten tijde van de koop en levering van het huis niet op de hoogte waren, zodat de tekortkoming wegens afwezigheid van schuld hen niet kan worden toegerekend – kan in het midden worden gelaten. Dit omdat in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning die feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, verborgen gebreken daarvan niet uitgezonderd. Op grond van deze garantiebepaling (derhalve de toerekeningsgrond “rechtshandeling”) is ook de toerekenbaarheid gegeven.

Met het verweer dat kopers hun onderzoeksplicht hebben verzaakt waardoor de toerekenbaarheid is komen te vervallen, miskennen verkopers dat de non-conformiteit reeds op basis van de garantiebepaling aan hen kan worden toegerekend. Eerst indien verkopers aan kunnen tonen dat de kopers redelijkerwijs op de hoogte hadden kunnen zijn geweest van de gebreken, vervalt die toerekenbaarheid.

De rechtbank overweegt dat gelet op het voorgaande is sprake van een tekortkoming die toerekenbaar is aan de verkopers, zodat de door kopers als gevolg van deze tekortkoming geleden schade door verkopers vergoed dient te worden.

Contact

Hebt u met betrekking tot verborgen gebreken vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze contractenrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht

Vonnis van 8 maart 2006 in de zaak van:

rolnr: 05/43

1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te Sint Jansteen, gemeente Hulst,
eisers,
procureur: mr. X,

tegen:

1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Heikant, gemeente Hulst,
gedaagden,
procureur: mr. Y,

1. Het verloop van de procedure

Dit verloop blijkt uit:
– de dagvaarding d.d. 24 januari 2005
– de incidentele conclusie tot oproeping van een derde in vrijwaring
– de antwoordconclusie in het incident
– het vonnis d.d. 22 juni 2005 in het incident
– de conclusie van antwoord,
– de conclusie van repliek,
– de conclusie van dupliek,
– de antwoordakte uitlaten produkties aan de zijde van [eisers]

2. De feiten

1.1. [eisers] hebben van [gedaagden] de woning aan[adres] te X, gemeente Y, gekocht voor de prijs van € 195.000,–, een en ander zoals omschreven in de koopovereenkomst van 16 juli 2004. Deze luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Artikel 5 Staat van het onroerend goed, gebruik
1. Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage (…)
2. (…)
3. Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4. Koper is voornemens het onroerend goed te gebruiken als: WOONHUIS
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal het onroerend goed op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper herkenbaar zijn op het moment van tekenen van deze koopovereenkomst.
5. Koper heeft het recht voor het ondertekenen van de notariële akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.
(…)”

1.2. De notariële levering heeft plaatsgehad op 2 september 2004.

1.3. [eisers] hebben voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst de woning driemaal bezichtigd, de laatste keer vergezeld door aannemer [D.N.] te Kloosterzande. [eisers] hebben de woning laten taxeren door Taxatie- en Adviesbur[medewerker van E.C.]. In dat kader is de woning door zowel mevrouw [K.] als de heer [medewerker van E.C.] getaxeerd. Na de notariële levering zijn [eisers] begonnen met het verwijderen van schrootjes op de zolderverdieping. Achter de schrootjes bleken zich restanten te bevinden van balken/spanten die waren weggezaagd zonder dat een passend alternatief was aangebracht.

1.4. [eisers] hebben [gedaagden] aansprakelijk gesteld bij brief van 7 september 2004.

1.5. [eisers] hebben daarop een bouwkundig onderzoek laten verrichten door Bouwkundig Advies-en Tekenburo [D.V.] v.o.f., welk buro op 12 september 2004 rapport heeft uitgebracht. De conclusie van dit rapport luidt: “De gehele bovenverdieping is onveilig voor bewoning door het ontbreken van een constructief juiste draagconstructie. Alle houtconstructies dienen door een erkend bedrijf in houtwormbestrijding behandeld te worden”. De raadsman van [eisers] heeft [gedaagden] bij schrijven van 15 september 2004 een afschrift van dit rapport toegezonden.

2.6. [gedaagden] hebben de heer [P.] verbonden aan het Zuid-Nederlandse Expertisebureau B.V. te Breda ingeschakeld die op 29 september 2004 rapport heeft uitgebracht. De conclusie luidt als volgt: “de onder de punten 8 t/m 14 geconstateerde gebreken konden eerst na het verwijderen van de betimmeringen door partijen onderkend worden. Gelet op het feit dat partij I ([gedaagden], rechtbank) sedert de aankoop in 1997 geen verbouwing ter plaatse van de 1e verdieping heeft (laten) uitgevoerd, was zij eveneens niet op de hoogte van deze gebreken.
Het geheel geeft een amateuristische indruk en tijdens de realisering van de 4 dakkapellen, 2 slaapkamers en hobbyruimte in 1988 zijn door de toenmalige eigenaar (gelet op het geconstateerde gaan wij ervan uit dat een en ander niet door een aannemer is verbouwd) meerdere constructieve fouten gemaakt, namelijk:
a. Het realiseren van onvoldoende opvang van de kap voor het verwijderen van het spant ter plaatse van de 1e dakkapel gezien vanuit de voorgevel.
b. Het niet realiseren van een goede verbinding tussen de gordingen onderling na het verwijderen van de oude muur.
c. Het niet realiseren van een goede verbinding en opvang van gordingen ter plaatse van de 3e dakkapel gezien vanuit de voorgevel.
(…)”

2.7. De heer [D.V.] heeft op 15 november 2004 zijn Bouwkundig Onderzoeksrapport met Definitief Hersteladvies uitgebracht. [eisers] hebben tevens een inspectie doen uitvoeren door de heer [H.] van de gemeente Hulst, die op 16 november 2004 heeft gerapporteerd.

2.8. Bij beschikking van deze rechtbank van 16 maart 2005 is een deskundigenrapport bevolen door C. van Eck van PRC B.V. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in het bijzijn van beide partijen en hun raadslieden. Zij zijn tevens in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken op het conceptrapport van de deskundige. Op 21 juni 2005 heeft de heer Van Eck gerapporteerd. Dit rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)
Aan de constructie van het dak is een aantal essentiële onderdelen weggenomen en zijn provisorische ondersteuningen aangebracht, waardoor de sterkte, de stijfheid en de stabiliteit van de kapconstructie volledig verloren zijn gegaan.
(…)
Ter plaatse van de trapopgang is een onvolledige raveelconstructie in de verdiepingsvloer geconstateerd. Voor het overige is de constructie aan het oog onttrokken door het plafond en de zoldervloer.
(…)
De afvoerleiding van de afzuigkap is niet van onbrandbaar materiaal gemaakt en is op de verbindingen met plakband provisorisch aan elkaar gezet. De aarding van de wastafel in de badkamer is niet aangesloten. De aansluiting van de halogeenspots in de hal bestaat uit losse snoeren boven het plafond met open verbindingen.
(…)
De geconstateerde gebreken staan een normaal gebruik van de woning in de weg. Gelet op de instabiliteit van de kapconstructie, bestaat een gerede kans op instortingsgevaar tijdens zeer krachtige wind of storm. De wijze waarop de technische installaties zijn gerealiseerd, voldoet niet aan de geldende wettelijke voorschriften en is op een aantal punten brandgevaarlijk.
(…)
De oorzaak van de geconstateerde gebreken is te herleiden naar de grote mate van ondeskundigheid en het ontbreken van vakbekwaamheid waarmee de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
(…)
De zichtbare gevolgen van de constructieve gebreken hebben zich reeds gemanifesteerd aan het verschuiven van de muurplaten door het uitbuiken van de dakconstructie.
Het binnen- en buitenmetselwerk in de vorm van scheuren. De (nog) niet-zichtbare gebreken in de zoldervloer zullen zich eventueel tonen bij het ontmantelen van de vloerplaten.
De gevolgen van de geconstateerde gebreken aan de technische installaties zijn voornamelijk brandgevaar door kortsluiting en branduitbreiding via ondeugdelijke afvoer van de afzuigkap.
(…)
Bij het sluiten van de koopovereenkomst waren de gebreken aan de constructie niet vast te stellen; het geheel was namelijk afgetimmerd. Het is echter wel zo dat de geraadpleegde deskundigen vast hadden kunnen stellen dat door de zichtbare scheurvorming aan de binnen- en buitenzijde van de woning ergere problemen zouden moeten zijn ontstaan. Wij gaan ervan uit dat een taxateur en een aannemer de toch duidelijk zichtbare scheurvorming vast hadden moeten stellen.
Ook de [gedaagden] zouden tijdens het aanbrengen van verwarmingsleidingen hebben kunnen constateren dat met de constructie – vooral ter plaatse van de muurplaten (verschuiven) – iets vreemds gaande was.
Het lijkt ondergetekende logisch dat tijdens de verschillende werkzaamheden in de woning de scheuren in de buitengevel en boven de achterdeur waargenomen zijn. Over het feit waarom geen informatie is ingewonnen met betrekking tot het ontstaan van de scheuren tasten wij in het duister. Vermoedelijk door het ontbreken van voldoende technisch inzicht.
(…)
De kapconstructie dient geheel vervangen te worden. Bij deze werkzaamheden kunnen de dakpannen en de goten opnieuw gebruikt worden.
De afwerking van de zoldervloer dient te worden verwijderd en de vloerbalken te worden gecontroleerd op eventuele constructieve gebreken en – indien nodig – te worden hersteld.
De scheurvorming in het metselwerk moet hersteld worden. De bouwkundige herstelwerkzaamheden moeten voldoen aan de huidige wettelijke eisen en zullen daarmee in kwaliteit uitstijgen boven het niveau als daarbij de vastgestelde gebreken buiten beschouwing worden gelaten.
De gebreken aan de technische installaties moeten door een erkend installatiebedrijf worden hersteld die tevens voor de noodzakelijke keuringen moet zorgdragen.
De kosten voor herstel, zoals aangegeven in de bijlage, worden geraamd op € 80.756,00.
(…)”

2.9. Bij brief van 13 juni 2005 heeft Bouwbedrijf De Caluwé en Broekaart B.V. te Graauw aan [gedaagden] meegedeeld:
“(…) Naar aanleiding van uw verzoek om de herstelkostenraming te controleren het volgende.
De kostenpost voor het aanbrengen van de nieuwe dakplaten leek ons zeer overdreven.
Wij rekenen een prijs van € 35,– excl. BTW voor het leveren en aanbrengen van de platen.
(…)”

Dit bouwbedrijf schat een prijs in van € 47.378,09 inclusief BTW.

2.10. Bij vonnis in kort geding van deze rechtbank d.d. 14 juli 2005 zijn [gedaagden] veroordeeld tot betaling van een deel van de door [eisers] gevorderde herstel- en gevolgschade.

2.11. [eisers] hebben nadien een aantal offertes opgevraagd teneinde de herstelwerkzaamheden te laten verrichten. Op 21 september 2005 is Aannemingsbedrijf Haers te Philipine gestart met sloopwerkzaamheden.

3. Het geschil in de hoofdzaak

3.1. [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad,
Primair:
[gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen, in die zin dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de somma van € 103.185,72, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 januari 2005 tot de dag der algehele voldoening, alsook te betalen de somma van € 2.552,– te vermeerderen met een bedrag van € 638,– per maand of gedeelte daarvan ingaande februari 2005 tot en met de maand waarin de herstelwerkzaamheden voltooid zullen zijn en de kosten van de deskundige ad € 1.076,57 met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure;
Subsidiair:
Gedeeltelijk zal ontbinden, althans ontbonden zal verklaren de door [eisers] met [gedaagden] gesloten koopovereenkomst d.d. 16 juli 2004, betreffende de koopprijs tot een bedrag van € 103.185,72, met veroordeling van [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van dat bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 januari 2005 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure;
Meer subsidiair:
Zal wijzigen de gevolgen van de door [eisers] met [gedaagden] op 16 juli 2004 gesloten koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 juncto 6:238 van het Burgerlijk Wetboek (BW), in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 103.185,72, met veroordeling van [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van dat bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 januari 2005 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.

3.2. Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] het volgende. De woning aan [adres] te Absdale bezit niet die eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit). [gedaagden] hebben hun mededelingsplicht geschonden door hen er niet op te wijzen dat de dakconstructie zodanig is dat er sprake is van instortingsgevaar. Daarnaast is het hele huis aangetast door houtworm en is sprake van een brandgevaarlijke situatie. Nu de aangetroffen gebreken het woongenot wezenlijk aantasten, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en dienen [gedaagden] de daarmee verbonden schade te betalen. De schade bestaat uit de kosten voor herstel en gevolgschade. De kosten van herstel van de dakconstructie worden beraamd op € 103.185,72. [eisers] stellen zich op het standpunt dat voor wat betreft de herstelkosten niet uitgegaan moet worden van de kosten zoals deze door de door de rechtbank benoemde deskundige zijn beraamd, daar deze begroting is achterhaald. Geen van de door [eisers] aangeschreven aannemers kan de herstelwerkzaamheden verrichten voor de door PRC geraamde prijs. Na het opvragen van enkele offertes bleek de offerte van Aannemersbedrijf Haers te Philipine, sluitend op € 90.000,– inclusief BTW, de meest gunstige, zodat zij dit bedrijf opdracht hebben gegeven de werkzaamheden te verrichten, aldus [eisers]. Dit bedrijf is op 21 september 2005 gestart met de sloop van de woning. Als bijkomend gebrek, zo stellen [eisers], blijkt dat er op het gedeelte van de woning dat oorspronkelijk de schuur was, geen dragende binnenmuur is aangebracht. Haers heeft dit opgelost door op het buitenspouwblad rondom een betonnen rand uit te kisten, waarin wapening is geplaatst en volgestort met beton. Aldus is een betonnen ring gecreëerd die de muren bij elkaar houdt en zal dienen als basis voor de nieuwe vloer en stalen dakspanten. Deze kosten zijn eveneens opgenomen in de offerte en zullen eveneens ten laste van [gedaagden] moeten komen. De gevolgschade bestaat uit de dubbele woonlasten vanaf oktober 2004 ad € 638,- per maand en tenslotte de door [eisers] gemaakte kosten terzake de deskundige (€ 1.076,57).

3.3. Het verweer van [gedaagden] komt zakelijk samengevat op het volgende neer. Zij ontkennen niet dat de woning een aantal gebreken vertoont die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, doch betwisten dat zij daarvoor aansprakelijk kunnen worden gehouden. Zij waren niet op de hoogte van de werkzaamheden aan de constructie van de woning in het algemeen en de dakconstructie in het bijzonder. Deze werkzaamheden zijn verricht door, dan wel namens hun rechtsvoorgangers, de [rechtsvoorgangers]. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat zij hun mededelingsplicht niet hebben geschonden, daar zij niet op de hoogte waren van de staat van het dak, zodat indien er al sprake is van een tekortkoming deze hen niet kan worden toegerekend. Bovendien, zo voeren [gedaagden] aan, hebben [eisers] hun onderzoeksplicht verzaakt. Ze behoorden namelijk te twijfelen aan de staat van het dak nu er scheuren zichtbaar waren in de muren. Nu [eisers] zowel een aannemer als een taxateur hebben ingeschakeld, hadden zij kunnen weten dat de dakconstructie niet stevig genoeg zou zijn. Dat brengt met zich dat zij onderzoek hadden moeten laten verrichten. Omdat zij dit niet gedaan hebben, kan ervan uitgegaan worden dat sprake is van kenbare gebreken, zodat deze [gedaagden] alsnog niet kunnen worden toegerekend. Daar komt bij dat zij wisten dat het een woning van minimaal 80 jaar oud betrof waardoor op [eisers] een verzwaarde onderzoeksplicht rustte. Ook op grond van de in de notariële akte opgenomen exoneratieclausule kunnen de gebreken hen niet worden toegerekend. De garantiebepaling uit de verkoopovereenkomst heeft immers zijn gelding verloren nu deze niet is opgenomen in de notariële akte. [gedaagden] voeren aan dat in de koopovereenkomst elk recht op ontbinding is uitgesloten en, indien er al sprake is van dwaling, dat voor rekening van [eisers] behoort te komen, nu zij niet voldaan hebben aan hun onderzoeksplicht. Ten slotte betwisten zij de hoogte van de gevorderde schadevergoeding. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door hun raadsman bij brief van 13 juni 2005 gestelde vragen. Een door [gedaagden] ingeschakelde aannemer, De Caluwé, stelt zich op het standpunt dat het herstel ook van binnenuit kan worden verricht waardoor de kosten aanzienlijk lager uitvallen. Daarnaast zijn zij niet gehouden alle kosten voor hun rekening te nemen, nu zij slechts aansprakelijk zijn voor de kosten die noodzakelijk zijn om de woning weer bewoonbaar te maken en niet om [eisers] in een betere positie te brengen.

4. De beoordeling van het geschil

4.1. Voorop gesteld moet worden dat blijkens de koopovereenkomst het pand bestemd is om als woonhuis te gebruiken. [eisers] mochten dus verwachten dat het pand de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis.
Indien het huis ten tijde van de overdracht niet die eigenschappen bezat, beantwoordde het niet aan de overeenkomst. In dat geval is er in beginsel sprake van een tekortkoming door [gedaagden] in de nakoming van de koopovereenkomst, indien de gebreken het woongenot wezenlijk aantastten. Daarbij dienen specifieke omstandigheden, zoals de ouderdom van het huis, in aanmerking te worden genomen.

4.2. Het betreft hier een woning die in 1985 is ontstaan door het samentrekken van het toenmalige huis met bijbehorende schuur. Toen zijn er ook vier dakkapellen aangebracht. Uit het onder 2.8 weergegeven rapport, dat door [gedaagden] in zoverre ook niet gemotiveerd is betwist, blijkt dat sprake is van gebreken aan met name de kapconstructie door het ontbreken van de noodzakelijke spanten. Onbestreden is dat deze kapconstructie ten tijde van de levering “bekleed” was met schrootjes en het eventuele gebrek bestaande in onder andere de afgezaagde spanten niet kenbaar was. Gelet op de inhoud van genoemd rapport en bij gebreke van genoegzame betwisting moet deze toestand van het dak geacht worden aan een normaal gebruik van de woning in de weg te staan. Daarmee is de non-conformiteit en dus de tekortkoming reeds gegeven.

4.3. Het gaat hier om een vordering tot schadevergoeding, waarop de artikelen 6:74 en 6:75 BW van toepassing zijn. Blijkens die artikelen zijn [gedaagden] als verkoper aansprakelijk voor de door de tekortkoming (de levering van een woonhuis dat niet aan de overeenkomst voldoet) geleden en te lijden schade, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. De tekortkoming kan [gedaagden] niet worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan hun schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor hun rekening komt.

4.4. Het verweer van [gedaagden] – dat zij van de deplorabele toestand van het dak, althans de constructie daarvan, ten tijde van de koop en levering van het huis niet op de hoogte waren, zodat de tekortkoming wegens afwezigheid van schuld hen niet kan worden toegerekend – kan in het midden worden gelaten. Immers, doorslaggevend is dat in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning die feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, verborgen gebreken daarvan niet uitgezonderd. Op grond van deze garantiebepaling (derhalve de toerekeningsgrond “rechtshandeling”) is ook de toerekenbaarheid gegeven.

4.5. [gedaagden] hebben nog aangevoerd dat de garantieclausule niet meer van toepassing is nu deze niet is opgenomen in de notariële akte, zodat zij zich beroepen op de exoneratieclausule zoals deze onder 5.1. van de koopovereenkomst is opgenomen. Dit verweer wordt verworpen. Het feit dat de garantieclausule niet in de notariële akte is opgenomen, maakt nog niet dat deze zijn gelding heeft verloren. De notariële akte komt immers niet in de plaats van de koopovereenkomst, maar is veeleer een formele bekrachtiging van hetgeen partijen over en weer zijn overeengekomen. Nu de garantiebepaling wel in de koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen, behoudt deze zijn werking en kunnen [gedaagden] zich niet beroepen op de algemene exoneratieclausule. Aldus zijn zij als verkopende partij uit hoofde van wanprestatie aansprakelijk te houden voor alle ten tijde van de overdracht bestaande gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, met uitzondering van de gebreken die voor de koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kenbaar waren.

4.6. Met het verweer dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt waardoor de toerekenbaarheid is komen te vervallen, miskennen eiseres dat de non-conformiteit reeds op basis van de garantiebepaling aan hen kan worden toegerekend. Eerst indien [gedaagden] aan kunnen tonen dat de kopers redelijkerwijs op de hoogte hadden kunnen zijn geweest van de gebreken, vervalt die toerekenbaarheid. [eisers] hebben gemotiveerd onderbouwd dat de aannemer slechts heeft ingeschat dat een dakkapel tot de mogelijkheden behoorde qua maatvoering, terwijl de taxateur ook geen opvallende kenmerken heeft waargenomen. Daar komt bij dat [gedaagden] zelf -herhaaldelijk- hebben meegedeeld dat zij in de zeven jaren dat zij woonachtig waren in het pand nimmer enige aanleiding hebben gezien zich zorgen te maken omtrent de staat van de woning en het dak in het bijzonder. Zij kunnen dan ook in alle redelijkheid niet van [eisers] vergen nader onderzoek te verrichten dan dat zij hebben gedaan.

4.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is sprake van een tekortkoming die toerekenbaar is aan de verkopers, zodat de door [eisers] als gevolg van deze tekortkoming geleden schade door [gedaagden] vergoed dient te worden.

4.8. Partijen zijn allebei van mening dat de begroting zoals is weergegeven in het rapport van PRC niet (volledig) als uitgangspunt dient te worden gehanteerd. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de bevindingen en de conclusies van de deskundige PRC. Wat ook zij van de brief van Bouwbedrijf De Caluwé d.d.13 juni 2005, uit het rapport van PRC blijkt dat het dak volledig vernieuwd zal moeten worden. Dat niet expliciet op de vraag van de raadsman is ingegaan of er andere mogelijkheden zijn tot vernieuwing van het dak is dan ook niet relevant. Uit de tekst van het rapport blijkt immers dat dat niet het geval is. Daarenboven valt uit het rapport af te leiden dat de deskundige kennis heeft genomen van de brief van de raadsman en deze ook heeft verwerkt in zijn rapport. Het rapport voldoet dan ook aan de vereisten die daaraan gesteld worden.

4.9. Ook de stelling van [eisers] dat de begroting van PRC is achterhaald kan niet worden gevolgd. De door [eisers] overgelegde offerte van Haers biedt geen aanknopingspunt nu [eisers] hebben verzuimd een gedetailleerde werkbeschrijving over te leggen, waaruit blijkt waar die werkzaamheden uit bestaan. Nu niet beoordeeld kan worden welke posten de offerte van Haers bevat, zal de rechtbank de bevindingen en de conclusies van de deskundige PRC overnemen en tot de hare maken.

4.10. Aan deze deskundige is gevraagd wat een redelijk bedrag is voor het laten uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning en voor de herinrichting van delen van de woning die noodzakelijkerwijs vervangen dienden te worden. De deskundige heeft de bouwkundige kosten voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden begroot op € 96.354,– exclusief BTW en de installatiekosten op € 1.939,–. De aftrek “nieuw voor oud” is door de deskundige begroot op € 36.600,– zodat de totale kosten begroot zijn op € 80.756,– (inclusief een opslagpercentage van 10 en de BTW).

4.11. [gedaagden] kan worden toegegeven dat zij niet gehouden zijn [eisers] in een betere positie te brengen. Zij zijn slechts gehouden die kosten te vergoeden die nodig zijn voor het herstel van het normale gebruik van de woning. De deskundige heeft reeds in zijn rapport aangegeven dat de bouwkundige herstelwerkzaamheden moeten voldoen aan de huidige wettelijke vereisten waarmee de kwaliteit zal uitstijgen boven het huidige niveau. Dat brengt met zich dat er een “nieuw-voor-oud” correctie dient plaats te vinden.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt het nadeel als volgt geschat.
De kostenindicatie van de herstelwerkzaamheden van PRC omvat de volgende onderdelen:
1. verwijderen en opslaan dakpannen
2. verwijderen en opslaan goten
3. slopen en afvoeren kapconstructie
4. demonteren zoldervloer
5. eventueel herstel vloerbalklaag
6. herstelwerk aan de schoorsteen
7. zoldervloer opnieuw aanbrengen
8. nieuwe spanten plaatsen
9. nieuwe dakelementen aanbrengen
10. nieuwe dakkapellen plaatsen
11. panlatten en dakpannen aanbrengen
12. goten aanbrengen
13. loodstroken aanbrengen
14. windveren aanbrengen.
De rechtbank is van oordeel dat de posten 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 12, 13 en 14 direct verband houden met de dakconstructie en de noodzaak tot vervanging. Deze kosten zijn dan ook zonder meer toewijsbaar, in totaal € 21.920,–
Het herstelwerk aan de schoorsteen valt niet zonder meer onder de dakconstructie, zodat geen rekening met deze post gehouden zal worden.
Tussen partijen staat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat het dak, zoals dat oorspronkelijk aanwezig was, niet volledig was voorzien van dakelementen. Dat brengt met zich dat, nu het herstel zoals door de deskundige is voorgesteld leidt tot een verbetering van de oorspronkelijk situatie, er een correctie dient plaats te vinden. De deskundige is uitgegaan van een korting van 50%. Partijen hebben dit percentage betwist maar nagelaten aan te geven van welk percentage wel uitgegaan dient te worden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat, mede gelet op het feit dat het hier een woning betreft die in ieder geval 20 jaar oud is en wellicht veel ouder gelet op de omstandigheid dat het is samengetrokken uit een reeds bestaande woning en schuur, het door de deskundige gehanteerde percentage van 50 redelijk is. Dat betekent dat een bedrag van € 26.600,– voor de dakelementen toewijsbaar is. Met betrekking tot de vier nieuwe dakkapellen is de rechtbank van oordeel dat de vier oude dakkapellen een wezenlijk onderdeel uitmaakten van het dak en dat – nu terugplaatsing niet tot de mogelijkheden behoort – in ieder geval vier nieuwe dakkapellen geplaatst moeten worden, maar eveneens met toepassing van de 50%-correctie, zodat een bedrag van € 10.000,– toewijsbaar is.

4.12. Voor wat betreft de post installaties is de rechtbank van oordeel dat deze post niet als schade op grond van non-conformiteit kan worden beschouwd. [gedaagden] heeft terecht aangevoerd dat deze posten niet noodzakelijk zijn teneinde het normale gebruik van de woning te bewerkstelligen. Bovendien hebben [eisers] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat zij deze gebreken niet ten tijde van een van de bezichtigingen zelf hadden kunnen aanschouwen. Dit geldt met name voor het afvoerkanaal, de halogeenverlichting, de aarding en het voegwerk.

4.13. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat voor kosten van herstel een bedrag van € 58.520,– + 10% opslag + 19% BTW = € 76.602,68 toewijsbaar is, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2005.

4.14. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij op dit moment nog niet een definitieve schadebegroting kunnen opstellen, omdat de sloopwerkzaamheden weliswaar zijn uitgevoerd, maar voor de opbouw ook kosten in rekening zullen worden gebracht. Zij menen dat [gedaagden] daarvoor en voor de kosten van de deskundige PRC aansprakelijk zijn. Hieraan worden door [eisers] echter geen consequenties verbonden in die zin dat zij hun eis hebben vermeerderd dan wel hebben aangevuld met verwijzing naar een schadestaat-procedure, zodat aan deze stelling voorbij zal worden gegaan.

4.15. [eisers] hebben voorts gevolgschade gevorderd. [gedaagden] hebben geen verweer gevoerd tegen de huurpenningen, het OZB-huurdersgedeelte voor de huurwoning en de waterschapslasten voor de woning te Absdale, zodat deze voor toewijzing vatbaar zijn. [gedaagden] hebben onbetwist aangevoerd dat het huis sedert september 2004 leeg staat zodat er geen kosten voor elektriciteit en water worden gemaakt, terwijl het gasverbruik minimaal zal zijn. De gevorderde kosten terzake nutsvoorzieningen ter hoogte van € 200,– per maand worden als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd afgewezen.
Dat brengt met zich dat een bedrag van € 438,– per maand vanaf oktober 2004 toewijsbaar is totdat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid in dier voege dat [eisers] de woning kunnen bewonen.

4.16. [eisers] voorts gevorderd dat [gedaagden] de kosten van de door [eisers] ingeschakelde deskundige ad € 1.076,57 zullen voldoen. Deze vordering kan als onbetwist worden toegewezen.

4.17. Resumerend zullen [gedaagden] worden veroordeeld de volgende kosten te voldoen aan [eisers]: herstelkosten ad € 76.602,68 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente, een bedrag van € 438,– per maand vanaf oktober 2004 totdat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid en een bedrag van € 1.076,57 aan deskundigenkosten.

4.18. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5. De beslissing in de hoofdzaak

De rechtbank:

– veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] tegen kwijting te betalen de som van € 76.602,68, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 24 januari 2005 tot de dag der algehele voldoening;

– veroordeelt [gedaagden] verder hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 438,– per maand vanaf oktober 2004 totdat de herstelwerkzaamheden zodanig zijn gevorderd dat de woning bewoonbaar is door [eisers];

– veroordeelt [gedaagden] voorts hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.076,57;

– veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [eisers] tot aan dit moment worden begroot op € 2.350,– wegens griffierecht, € 5.544,03 wegens overige verschotten, inclusief de kosten voor het deskundigenonderzoek van PRC en € 2.842,– wegens procureurssalaris;

– verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

– wijst het meer of anders gevorderde af.
(bron: www. rechtspraak.nl)