Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Verborgen gebreken

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt indien hij de verkoper hiervan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis heeft gegeven. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van de relevante omstandigheden van het geval, waaronder het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.

Tussen partijen is in geschil wanneer de klachttermijn is aangevangen. Naar het oordeel van de rechtbank was dit in de verhouding tussen [A] en [B] niet het moment waarop de Vereniging van Eigenaren en het Stadsdeel voor het eerst in actie kwamen. Op dat moment was nog onvoldoende duidelijk wat er precies aan de hand was. Nadat de gevel van het pand was gestut, heeft het Stadsdeel opdracht gegeven tot een onderzoek naar de staat van de fundering van het huizenblok waarvan het appartement onderdeel was. Fugro en het door haar ingeschakelde SHR hebben op 3 november 2003 hun rapport aan het Stadsdeel uitgebracht. De inhoud van dit rapport is relevant door de vraag of [B] aan [A] een appartement heeft geleverd dat beantwoordt aan de koopovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat [A] geen opdrachtgever was van het onderzoek van Fugro. Daarom is met het uitbrengen van het rapport niet gegeven dat [A] het rapport kende. Naar het oordeel van de rechtbank begint de klachttermijn te lopen vanaf het moment waarop [A] kennis droeg van het rapport of redelijkerwijs daarmee bekend kon zijn. Uit de stellingen over en weer leidt de rechtbank af dat dit in ieder geval op 4 februari 2004 het geval moet zijn geweest. Toen heeft een vergadering van de Vereniging van Eigenaren plaatsgevonden, waar de gemeente heeft meegedeeld dat tot spoedig herstel van de fundering moest worden overgegaan. Het voorgaande wordt niet anders indien [A] bij die vergadering niet aanwezig zou zijn geweest. Dat komt in de verhouding tot [B] voor risico van [A], omdat [A] zich ter vergadering deugdelijk kon laten vertegenwoordigen.

Vaststaat dat [A] [B] eerst op 26 mei 2004 aansprakelijk heeft gesteld en voor het eerst met de funderingsproblemen heeft geconfronteerd. Dit betekent dat [A] bijna vier maanden later bij [B] heeft geklaagd. De rechtbank acht dit tijdig in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. Genoemd wetsartikel heeft de ratio de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk te betwisten klachten. [B] heeft de uitdrukkelijke stelling van [A], dat hij in het geheel geen nadeel heeft ondervonden van het niet eerder klagen, niet betwist. [B] heeft niet gesteld dat hij is benadeeld door het moment van klagen en dat hij bij eerder klagen in een gunstigere positie zou hebben verkeerd.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank in dit geval van oordeel dat [A] [B] binnen bekwame tijd kennis heeft gegeven van het bestaan van de funderingsproblemen.

Mocht u omtrent verborgen gebreken vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu tegen op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 441218 / HA ZA 09-3408 (voorheen 297041 / HA ZA 04-2704)

Vonnis van 7 april 2010

in de zaak van

[A],
wonende te [–],
eiser,
advocaat mr. X,

tegen

[B],
wonende te [–],
gedaagde,
advocaat mr. drs. Y.

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  het tussenvonnis van 8 december 2004 waarbij een comparitie van partijen is gelast, met de daarin genoemde stukken,
–  het proces-verbaal van comparitie van 5 juli 2005 met de daarin genoemde stukken,
– de akte uitlating na comparitie van [A] van 21 oktober 2009, met producties,
–  de akte bij opbrenging hoofdzaak van [B] van 18 november 2009 met één productie,
–  de akte na akte uitlating na comparitie van [A] van 18 november 2009,
–  de akte uitlating na comparitie van [B] van 2 december 2009.

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten
2.1.  Op 23 januari 2001 heeft [B] een koopovereenkomst met de heer [C] (hierna: [C]) en projectontwikkelaar ABC Property BV (hierna: ABC) gesloten met betrekking de koop en levering van een nog te formeren appartementsrecht op de eerste verdieping van het gebouw Eerste Schinkelstraat 6-I te Amsterdam.

2.2.  Een bijlage bij een aangetekende brief van onder andere [B] aan de beheerder van het gebouw Eerste Schinkelstraat 6, NN Makelaardij B.V. (hierna: NN), gedateerd 23 november 2001, luidt voor zover hier relevant:

“[…] 6. Vraagteken bij fundering
Hoewel geen concreet onderhoudspunt, delen wij u tot slot een zorg mede over een scheur in de muur die de panden scheidt van Eerste Schinkelstraat nummer 4 en nummer 6. Vóór de renovatie was hier een flinke scheur zichtbaar, die tijdens de renovatie met stucwerk is gecamoufleerd. Dit zou kunnen duiden op een funderingsprobleem, iets wat wij op dit moment niet kunnen beoordelen.”

2.3.  Een brief van NN aan de bewoners Eerste Schinkelstraat 6, gedateerd 13 december 2001, luidt voor zover hier relevant:

“[…] 6. Vraagteken bij de fundering
Zoals u weet heeft het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid de splitsingsvergunning verleend. Een van de eisen die het Stadsdeel stelt bij het aanvragen van een splitsingsvergunning is dat de aanvrager een funderingsrapport laat opstellen. Verkoper heeft geen op- of aanmerkingen van het Stadsdeel gekregen dat er iets mis zou zijn met de fundering of dat er iets gedaan moest worden aan de fundering. Bovendien zou de vergunning nooit zijn verleend als het Stadsdeel van mening zou zijn dat er op korte termijn funderingsherstel nodig zou zijn. Volledigheidshalve doen wij u hierbij toekomen het rapport van Pieters Bouwtechniek d.d. 18 april 2001.

De verkoper heeft enige jaren geleden het pand gekocht. Zoals u waarschijnlijk weet verkeerde het pand toen in zeer slechte staat. Na de koop heeft de verkoper het pand gerenoveerd. Ten tijde van de bezichtigingen bent u geïnformeerd en heeft u kunnen zien welke werkzaamheden zijn uitgevoerd tijdens de renovatie. Het is u bekend dat u een appartement in een oud pand heeft gekocht en niet een nieuwbouw pand. Het betreft een appartement in een gerenoveerd pand. Het pand voldoet aan de vereisten voortvloeiend voor het verkrijgen van de splitsingsvergunning. Wij gaan ervan uit dat uw makelaar u hierover heeft ingelicht.[…]”

Het rapport van Pieters Bouwtechniek van 18 april 2001, opgesteld ten behoeve van de splitsing van de appartementen in het pand, luidt verder, voor zover hier relevant:

“[…] 4. Conclusie aanbevelingen;
Aangezien het hier een bestaande, oude fundering betreft kan een genuanceerde mening inzake de kwaliteit van de indertijd toegepaste fundering niet verwacht worden. De kwaliteit van de houten onderdelen en de eventuele discontinuïteiten in de fundering kunnen alleen aan de hand van o.a. een waterpassing (evt.), uitgebreid archief onderzoek (ook evt. als onderdeel van een bouweenheid) en een inspectie ter plaatse middels een of meerdere funderingsontgravingen vastgesteld worden.

Het pand bevindt zich in goede conditie. Gebaseerd op de visuele inspectie zijn er geen urgente constructieve problemen aan het casco van het pand. Inschatting nu is dat ook de komende 25 geen onacceptabele scheurvorming is te verwachten.

Om het gedrag van het pand, of de kwaliteit van het casco nauwkeuriger en genuanceerder in beeld te brengen dient er aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden zoals bovengenoemd. Vooralsnog is er geen reden om dit onderzoek uit te voeren.”

2.4.  Op 18 december 2001 heeft [B] het door hem gekochte appartementsrecht geleverd gekregen.

2.5.  Op 21 januari 2002 hebben [A] en [B] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de (door)verkoop van het appartementsrecht aan de 1e Van Schinkelstraat 6-1 te Amsterdam (hierna: de woning) van [B] aan [A].
Artikel I.7 van de algemene bepalingen, behorend bij die koopovereenkomst luidt als volgt:

“De aflevering (feitelijke levering) van de gebruikseenheid alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van de koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin de gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte merende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage. Tot de aflevering dient verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor de gebruikseenheid en eventueel meeverkochte roerende zaken te zorgen.”

2.6.  De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 27 februari 2002 . Zowel [A] als [B] hebben zich bij de koop/verkoop niet laten bijstaan door een makelaar.
Artikel VI 2 sub b van de leveringsakte luidt als volgt:

“De aflevering van het verkochte vindt heden plaats geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het ondertekenen van het koopcontract, behoudens normale slijtage.”

2.7.  Op 11 juni 2003 heeft de inspecteur van de afdeling Handhaving Bouwen en Wonen van het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid, na scheurvorming in de muren van het pand Eerste Schinkelstraat 6, het pand geïnspecteerd en zijn zorgen geuit ten aanzien van de fundering.

2.8.  Op 4 juli 2003 is overgegaan tot het stutten van de gevel, nadat de scheurvorming zich ook naar de buitengevel toe had verplaatst.

2.9.  In het najaar van 2003 heeft het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid aan Fugro Ingenieursbureau B.V. (hierna: Fugro) de opdracht gegeven onderzoek te doen naar de staat van de fundering van het huizenblok Eerste Schinkelstraat 2 tot en met 12. Fugro heeft op haar beurt SHR Hout Research (hierna: SHR) de opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de aantasting van de heipalen van de fundering van genoemd huizenblok.

Het rapport van SHR, gedateerd 3 november 2003 luidt, voor zover hier relevant:

“Samenvatting: […]
De palen 1.1 en 2.7 zijn grenen, de palen 1.3 en 2.5 vuren. Alle monsters zijn sterk aangetast in een buitenste schil van respectievelijk 51, 35, 22 en 5 mm. Deze bacteriële aantasting is onder het grondwater tot stand gekomen.

Uitgaande van niet wezenlijk veranderende omstandigheden rondom de palen, is de verwachting dat in de komende 25 jaar de zachte schil (druksterkte kleiner dan 2,5 N/mm2) zich in alle monsters zich in meer of mindere mate kan uitbreiden.”

2.10.  Op 4 februari 2004 heeft het Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid aan zowel de Vereniging van Eigenaren van de Eerste Schinkelstraat 4 als aan de Vereniging van Eigenaren van de Eerste Schinkelstraat 6 meegedeeld dat spoedig herstel van de fundering noodzakelijk is.

2.11.  Bij brief van 26 mei 2004 heeft de advocaat van [A] [B] aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van het feit dat [B] [A] een appartementsrecht heeft geleverd dat zich bevindt in een pand waarvan de fundering op zeer korte termijn vervangen dient te worden.

2.12.  In een aanhangige procedure tussen de overige appartementseigenaren van het pand, hierna [D] c.s., tegen [C] c.s. heeft deze rechtbank bij tussenvonnis van 6 februari 2008 geoordeeld dat [D] c.s. zijn geslaagd in het bewijs dat er vóór de renovatie sprake was van aanzienlijke scheurvorming in het pand alsmede dat [C] c.s., althans NN, hiervan op de hoogte waren, althans behoorden te zijn. De rechtbank overwoog voorts dat dit betekent dat [C] c.s. jegens [D] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten, zodat [C] c.s. overeenkomstig artikel 6:74 BW aansprakelijk zijn voor de gehele door [D] c.s. geleden en te lijden schade. Eerder overwoog de rechtbank bij tussenvonnis in die zaak van 13 april 2005 dat uitgangspunt is dat de fundering van het pand ten tijde van de levering aan [D] c.s. reeds gebrekkig was. Voorts overwoog de rechtbank in dat vonnis dat, indien komt vast te staan dat sprake is geweest van de door [D] c.s. gestelde scheurvorming vóór de renovatie, en [C] c.s., althans NN daarvan op de hoogte waren, zij dat hadden moeten melden in het kader van de op de verkoper rustende mededelingsplicht.
De omvang van de door [C] c.s. aan [D] c.s. te vergoeden schade is bij eindvonnis van 24 september 2008 vastgesteld.

2.13.  [B] heeft [C] en ABC met verlof van deze rechtbank in vrijwaring gedagvaard (zaaknummer en rolnummer 441740 / HA ZA 09-3473) en gevorderd hen te veroordelen tot hetgeen waartoe [B] eventueel in de onderhavige hoofdzaak wordt veroordeeld.

3.  Het geschil
3.1.  [A] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [B] in de proceskosten:
primair:
de veroordeling van [B] om aan [A] te betalen een bedrag, ter hoogte van de door
[A] nog te lijden schade, op te maken bij staat, althans een in goede justitie vast te
stellen bedrag;
subsidiair:
de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in dier voege dat de
koopprijs wordt verminderd met het bedrag ter hoogte van de door [A] geleden en
eventueel nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een in goede justitie vast
te stellen bedrag;
meer subsidiair:
de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te wijzigen, in dier voege dat de door eiser aan [A] verschuldigde en betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag ter hoogte van de door [A] geleden en eventueel nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een in goede justitie door uw rechtbank vast te stellen bedrag.

3.2.  [A] baseert zijn vordering -kort samengevat- primair op non-conformiteit van het geleverde (artikel 7:17 lid 1 en 2 BW), subsidiair eerst op gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en vervolgens op vervangende schadevergoeding, en meer subsidiair op (wederzijdse) dwaling.

3.3.  [B] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling
Het verzoek om re- en dupliek
4.1.  Allereerst behandelt de rechtbank het verzoek van [B], gedaan bij akte opbrenging hoofdzaak van 18 november 2009 om te mogen re- en dupliceren. Volgens [B] hebben partijen er in het verleden voor gekozen zowel deze hoofdzaak als de vrijwaringszaak aan te houden in afwachting van de uitspraak in de zaak [D] c.s. tegen [C] c.s. Inmiddels is in die zaak eindvonnis gewezen, maar partijen hebben zich nog niet erover kunnen uitlaten wat de betekenis van die uitkomst is voor de hoofdzaak en deze vrijwaringsprocedure, aldus [B]. Vervolgens heeft [A] bij akte kenbaar gemaakt geen reden te zien voor nog een schriftelijke ronde. Hij stelt dat de gehele procedure met betrekking tot de gebrekkige fundering alsmede de kosten van het funderingsherstel reeds gevoerd is, en dat enkel nog het resterende 1/5 deel van de toewijsbare vordering conform het vonnis van 24 september 2008 in de zaak [D] c.s. tegen [C] c.s. door [B], dan wel in vrijwaring door [C] c.s. aan [A] dient te worden voldaan. Als reactie hierop heeft [B] op 2 december 2009 nog een akte uitlating na comparitie genomen, waarin hij inhoudelijk is ingegaan op de betekenis die de uitkomst in de zaak [D] c.s. tegen [C] c.s. op deze zaak heeft. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding re- en dupliek toe te staan.
In het verzoek van [A] om vonnis te wijzen in de hoofdzaak, leest de rechtbank tevens het verzoek om, indien de hoofdzaak en de vrijwaringzaak niet tegelijk in staat van wijzen zijn, de hoofdzaak zo nodig afzonderlijk te beslissen.

Schending klachttermijn
4.2.  De rechtbank zal eerst ingaan op het meest verstrekkende verweer van [B], te weten dat [A] hem niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld van de funderingsproblemen, waardoor alle rechten van [A] terzake de door hem gestelde tekortkoming wegens non-conformiteit, waarop al zijn vorderingen zijn gegrond, zijn vervallen ingevolge artikel 7:23 BW. [B] stelt hiertoe dat hij pas bij brief van 26 mei 2004 schriftelijk aansprakelijk is gesteld voor de schade, terwijl de inspecteur van de afdeling Handhaving Bouwen en Wonen van het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid na een inspectie al op 11 juni 2003 zijn zorgen ten aanzien van de fundering heeft geuit en de gevel van het pand reeds op 4 juli 2003 is gestut. In ieder geval begint de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW te lopen op 3 november 2003, het moment van verschijnen van het rapport van Fugro zoals vermeld onder 2.9, aldus steeds [B].
[A] betwist dat hij de funderingsproblemen te laat heeft gemeld. Pas in februari 2004 heeft de gemeente aangekondigd dat er hersteld moest worden en de eerste aanschrijving is pas in oktober 2004 gevolgd. Zo er al sprake zou zijn van een (te) late melding, dan is [B] hierdoor niet benadeeld, aldus [A].

4.3.  Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt indien hij de verkoper hiervan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis heeft gegeven. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van de relevante omstandigheden van het geval, waaronder het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.

4.4.  Tussen partijen is in geschil wanneer de klachttermijn is aangevangen. Naar het oordeel van de rechtbank was dit in de verhouding tussen [A] en [B] niet het moment waarop de Vereniging van Eigenaren en het Stadsdeel voor het eerst in actie kwamen. Op dat moment was nog onvoldoende duidelijk wat er precies aan de hand was. Nadat de gevel van het pand was gestut, heeft het Stadsdeel opdracht gegeven tot een onderzoek naar de staat van de fundering van het huizenblok waarvan het appartement onderdeel was. Fugro en het door haar ingeschakelde SHR hebben op 3 november 2003 hun rapport aan het Stadsdeel uitgebracht. De inhoud van dit rapport is relevant door de vraag of [B] aan [A] een appartement heeft geleverd dat beantwoordt aan de koopovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat [A] geen opdrachtgever was van het onderzoek van Fugro. Daarom is met het uitbrengen van het rapport niet gegeven dat [A] het rapport kende. Naar het oordeel van de rechtbank begint de klachttermijn te lopen vanaf het moment waarop [A] kennis droeg van het rapport of redelijkerwijs daarmee bekend kon zijn. Uit de stellingen over en weer leidt de rechtbank af dat dit in ieder geval op 4 februari 2004 het geval moet zijn geweest. Toen heeft een vergadering van de Vereniging van Eigenaren plaatsgevonden, waar de gemeente heeft meegedeeld dat tot spoedig herstel van de fundering moest worden overgegaan. Het voorgaande wordt niet anders indien [A] bij die vergadering niet aanwezig zou zijn geweest. Dat komt in de verhouding tot [B] voor risico van [A], omdat [A] zich ter vergadering deugdelijk kon laten vertegenwoordigen.

4.5.  Vaststaat dat [A] [B] eerst op 26 mei 2004 aansprakelijk heeft gesteld en voor het eerst met de funderingsproblemen heeft geconfronteerd. Dit betekent dat [A]
bijna vier maanden later bij [B] heeft geklaagd. De rechtbank acht dit tijdig in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW. Genoemd wetsartikel heeft de ratio de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk te betwisten klachten. [B] heeft de uitdrukkelijke stelling van [A], dat hij in het geheel geen nadeel heeft ondervonden van het niet eerder klagen, niet betwist. [B] heeft niet gesteld dat hij is benadeeld door het moment van klagen en dat hij bij eerder klagen in een gunstigere positie zou hebben verkeerd.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank in dit geval van oordeel dat [A] [B] binnen bekwame tijd kennis heeft gegeven van het bestaan van de funderingsproblemen.

Non-conformiteit
4.6.  [A] baseert zijn vordering primair op schadeplichtigheid van [B]. Volgens hem is sprake van een toerekenbare tekortkoming aangezien de woning gelet op de geconstateerde funderingsproblemen niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens [A] was de fundering ten tijde van de verkoop en levering al zodanig ernstig aangetast dat er binnen afzienbare tijd ingrijpende herstelwerkzaamheden dienden plaats te vinden die in relatie tot de waarde van het appartementsrecht aanmerkelijk zijn. Ten tijde van de levering stond de slechte staat van de fundering aan normaal gebruik van de woning dan ook in de weg, aldus [A].

4.7.  [B] betwist dat ten tijde van de verkoop al ernstige funderingsproblemen bestonden. Het bewijs hiervoor ontbreekt volgens [B]. Naar zijn mening is het aannemelijk dat het gebrek in de fundering een gevolg is van normale slijtage en dat het herstel van de fundering normaal onderhoud betreft dat gelet op de levensduur van het pand diende te worden verricht.

4.8.  In het licht van de rapporten van Fugro en SHR, de mededeling van de gemeente op 4 februari 2004 dat tot spoedig herstel van de fundering dient te worden overgegaan en de aanschrijving van de gemeente in oktober 2004, had het op de weg van [B] gelegen zijn stelling dat er ten tijde van de levering op 27 februari 2002 (nog) geen gebrek was, nader feitelijk toe te lichten en te onderbouwen. Daarbij is van belang dat, naar achteraf is gebleken, al vóór de renovatie sprake was van aanzienlijke scheurvorming in de muren van het betreffende pand, hetgeen wijst op reeds op dat moment bestaande funderingsproblemen. Het rapport van Pieters Bouwtechniek en het door de gemeente afgeven van de splitsingsvergunning kunnen [B] in dit verband niet baten, nu uit deze rapporten en de afgifte van de vergunning niet volgt dat de fundering was onderzocht en goedgekeurd.
[B] heeft anderszins geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit is af te leiden dat de funderingsproblemen nog niet bestonden ten tijde van de levering en deze het gevolg waren van normale slijtage. Onbetwist is dat binnen afzienbare tijd na de levering herstel van de fundering diende plaats te vinden ten einde het verder verzakken van het pand, en het uiteindelijk onbewoonbaar worden van de woning, tegen te gaan. Als uitgangspunt heeft daarmee te gelden dat de fundering ten tijde van de koop en levering van de woning reeds gebrekkig was alsmede dat deze gebreken aan de fundering aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden.
In het navolgende zal dan ook ervan worden uitgegaan dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.

De toerekenbaarheid van de tekortkoming
4.9.  Nu vaststaat dat [B] de woning aan [A] heeft geleverd met een gebrek in de fundering, staat ter beoordeling of deze tekortkoming aan [B] kan worden toegerekend. Dit is een vereiste om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding ingevolge artikel 6:74 BW. Kennelijk in dit verband voert [B] aan dat [A] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

4.10.  Naar het oordeel van de rechtbank komt de aanwezigheid van de onderhavige funderingsproblemen die aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden naar verkeersopvattingen voor risico van [B]. De gebreken zijn reeds hierom aan [B] toe te rekenen. Ook indien juist is dat [A] de woning maar een paar keer heeft bezichtigd en, behoudens zijn vraag naar de staat van het appartement, geen bijzondere aandacht heeft getoond voor de bouwkundige staat van de woning alvorens tot aankoop over te gaan, brengt dat nog niet mee dat op hem een onderzoeksverplichting is komen te rusten met betrekking tot de onderhavige funderingsgebreken. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat [A] bij afwezigheid van zichtbare aanwijzingen die op een mogelijk probleem op dit punt duiden, de aanwezigheid van een deugdelijke fundering redelijkerwijs had moeten betwijfelen.

Verzuim
4.11.  Het verweer van [B] dat hij niet in verzuim is geraakt, gaat niet op. Voor zover een ingebrekestelling voor het intreden van verzuim in dit geval noodzakelijk was, heeft de brief de advocaat van [A] van 26 mei 2004 aan [B] redelijkerwijs als ingebrekestelling te gelden en is [B] in ieder geval na het verstrijken van de in die brief genoemde termijn in verzuim komen te verkeren.

De exoneratieclausules
4.12.  Bij akte uitlating comparitie van 2 december 2009 doet [B] een beroep op de exoneratiebedingen zoals opgenomen in artikel 1.7 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst van 18 december 2001. Bedoeld zal zijn: bij de koopovereenkomst van 21 januari 2002 (zie hiervoor onder 2.5), en artikel VI 2 sub b van de akte van levering (zoals geciteerd onder 2.6). Nu volgens [B] vaststaat dat hij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was of kon zijn van het funderingsgebrek en bovendien op grond van artikel 3 van de koopovereenkomst slechts was gehouden inlichtingen te verschaffen die relevant waren en ter kennis van [A] behoorden te worden gebracht, komt hem een beroep op genoemde exoneratieclausules toe, zodat [B] niet aansprakelijk is voor de schade die [A] heeft geleden als gevolg van de gebrekkige fundering, aldus [B].
Aangezien [A] nog niet in de gelegenheid is geweest op dit verweer te reageren, zal [A] hiertoe bij akte de gelegenheid krijgen.

De omvang van de schade
4.13.  Voor het geval in deze procedure komt vast te staan dat [B] schadeplichtig is jegens [A], geeft de rechtbank partijen reeds thans bij akte gelegenheid zich uit te laten omtrent de omvang van de door [A] geleden en nog te lijden schade. Gezien het tijdsverloop, moet de schade inmiddels kunnen worden begroot en ligt verwijzing naar de schadestaatprocedure niet in de rede.

4.14.  Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.  De beslissing
De rechtbank

5.1.  verwijst de zaak voor het onder 4.12 en 4.13 omschreven doel naar de rol van 12 mei 2010 voor akte aan de zijde van [A], daarna antwoordakte aan de zijde van [B];

5.2.  houdt iedere verdere beslissing aan. (bron: www.rechtspraak.nl)

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op