Vereniging van eigenaren – advocaten Utrecht
Verkoper heeft appartementen in een flat verkocht aan de leden van de Vereniging van Eigenaren. Het dak van de flat is een gemeenschappelijke ruimte van de (leden van de) Vereniging van Eigenaren. Op het dak hebben telecombedrijven gsm-masten aangebracht. Deze bedrijven betalen een periodieke vergoeding aan Verkoper voor het gebruik van het dak. De Vereniging van Eigenaren vordert dat Verkoper deze vergoeding aan de (leden van de) Vereniging van Eigenaren doorbetaalt. Verkoper beroept zich op een beding in de (meeste) koopovereenkomsten tussen haar en de leden van de Vereniging van Eigenaren, waarin staat dat Verkoper recht heeft op de door de telecombedrijven verschuldigde vergoeding. De Vereniging van Eigenaren betoogt dat dit beding in strijd met artikel 7:226 BW is en derhalve nietig. Dit betoog gaat niet op. Voor zover hier sprake is van huur, geldt het volgende. Artikel 7:226 BW bepaalt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst bij overdracht van de verhuurde zaak op de verkrijger van die zaak overgaan. De strekking van het artikel is dat de huurder tegenover de verkrijger (de opvolgende verhuurder) ten volle aanspraak heeft op nakoming van de huurovereenkomst. Indien verkoper/vervreemder en koper/verkrijger van een gebouwde onroerende zaak afspreken, zoals Verkoper en de (meeste) leden van de Vereniging van Eigenaren hebben gedaan, dat verkoper/vervreemder de huuropbrengsten ook na overdracht ontvangt en de verplichtingen uit de huur voor haar rekening neemt, dan laat een dergelijke obligatoire afspraak op zichzelf de rechten van de huurder tegenover de verkrijger (de opvolgende verhuurder) onverlet.
Mocht u als vereniging van eigenaren vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand (hulp), kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaat. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Onze advocaten in Utrecht zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 434441 / HA ZA 09-2406
Vonnis van 19 mei 2010
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN WOONAPPARTEMENTEN,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseres,
advocaat mr. X,
tegen
1. de commanditaire vennootschap
VERKOPER C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. Y.
Partijen worden hierna Verkoper c.s. en de Vereniging van Eigenaren genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
– de dagvaarding van 29 april 2009, met producties,
– het tussen de Vereniging van Eigenaren en Verkoper c.s. gewezen verstekvonnis van 1 juli 2009 van deze rechtbank, zaaknummer / rolnummer 427880 / HA ZA 09-1518,
– de dagvaarding van 20 juli 2009, met producties, waarbij Verkoper c.s. in verzet is gekomen tegen het verstekvonnis van 1 juli 2009,
– het tussenvonnis van 19 augustus 2009, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
– het proces-verbaal van comparitie van 30 oktober 2009, met de daarin genoemde stukken,
– de akte van 16 december 2009 aan de zijde van de Vereniging van Eigenaren, met producties,
– de akte van 10 februari 2010 aan de zijde van Verkoper c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voorzover van belang – het volgende vast:
2.1. Winkel Beleggingen Nederland B.V. (hierna: Winkel Beleggingen) was in 1997 eigenares van een gebouw te Zoetermeer (hierna: het gebouw) waarvan de volgende appartementen deel uitmaken: Hannie Schaftrode 2 tot en met 140 (even nummers), 142, 142a en 144 en Teldersrode 5, 7 en 9.
2.2. Winkel Beleggingen heeft met betrekking tot het gebouw afspraken gemaakt met telecomaanbieders, waarin aan de telecomaanbieders het recht wordt verleend om een zend/ontvangstinstallatie (gsm-mast) aan te brengen op het dak van het gebouw. Aldus heeft Winkel Beleggingen de volgende overeenkomsten gesloten:
(a) een overeenkomst van 30 november 1997 met Libertel B.V. (thans: Vodafone); en
(b) een overeenkomst van 13 januari 1999 met Ben Nederland B.V. (thans: T-Mobile).
2.3. Winkel Beleggingen heeft het gebouw op 9 juli 1999 gesplitst in twee appartementsrechten (samengevat: enerzijds de commerciële ruimtes op de begane grond en anderzijds de woningen op de eerste tot en met de vijfde verdieping). Verkoper heeft het appartementsrecht met betrekking tot de woningen verkregen. Tot dit appartementsrecht behoort het uitsluitend gebruik van het dak met dakopbouwen, dakgoten en afvoeren, zoals nader in de splitsingsakte omschreven.
2.4. Verkoper heeft nagenoeg alle woningen in het gebouw vervolgens verkocht aan leden van de Vereniging van Eigenaren. In (het grootste deel van de) koopovereenkomsten is het volgende beding opgenomen (hierna: de eigen clausule):
(…)
Eigen Clausule 2
1. Verkoper, Verkoper C.V., heeft zijn rechtsvoorganger, Winkel Beleggingen Nederland B.V., de rechten verkregen uit hoofde van de door Winkel Beleggingen Nederland B.V. met BEN Nederland B.V. en Libertel B.V. gesloten gebruiksovereenkomsten en daartegenover de daaruit voor Winkel Beleggingen B.V. voortspruitende verplichtingen overeengekomen.
2. De gebruiksovereenkomsten betreffen op het dak aangebrachte voorzieningen.
3. verkoper en koper komen overeen dat verkoper exclusief gerechtigd blijft tot de onder 1. bedoelde rechten onder gehoudenheid de daartegenover bestaande verplichtingen voor zijn rekening te nemen.
4. Koper verbindt zich jegens verkoper:zich als lid van de Vereniging van Eigenaren te gedragen met inachtneming van het onder 3. overeengekomene; zijn rechtsopvolger in de eigendom van het verkochte te verplichten het onder 3. vermelde te aanvaarden en zich als lid van de Vereniging van Eigenaren te gedragen met inachtneming daarvan; zijn rechtsopvolger in de eigendom van het verkochte te verplichten het onder 4. vermelde weer als verplichtingen jegens verkoper op te leggen en zo vervolgens wat zijn/hun eventuele rechtsopvolger betreft, aan welke “doorgeef” verplichting eerst een einde komt zodra een desbetreffende gebruiksovereenkomst wordt beëindigd.
(…).
2.5. Op 1 februari 2006 is een addendum bij de hiervoor onder 2.2 (b) genoemde overeenkomst tot stand gekomen (hierna: het addendum). In het addendum is bepaald dat T-Mobile haar bestaande bedrijfsapparatuur op het dak van het gebouw mocht uitbreiden.
2.6. JVG Vastgoed Groep B.V. is beherend vennoot van Verkoper C.V.
3. De vordering
3.1. De Vereniging van Eigenaren vordert, na eiswijziging, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(A) voor recht te verklaren dat de eigen clausule (dan wel een beding inhoudende dat de rechten uit de huur niet overgaan, dan wel onderdeel 3 van de eigen clausule) nietig is,
(B) Verkoper c.s. (naar de rechtbank begrijpt: hoofdelijk) te veroordelen om aan haar te betalen:
(i) € 48.006,51 met rente ter zake van Vodafone,
(ii) € 29.495,71 met rente ter zake van KPN,
(iii) schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter zake van T-Mobile,
en de kosten van het geding, vermeerderd met rente.
3.2. De Vereniging van Eigenaren stelt daartoe het volgende.
De gevorderde bedragen en schadevergoeding vertegenwoordigen de opbrengsten van gsm-masten die (ingevolge de hiervoor onder 2.2 genoemde overeenkomsten) zijn geplaatst op het dak van het gebouw. Het dak behoort toe aan de leden van de Vereniging van Eigenaren. Deze leden hebben dan ook aanspraak op de opbrengsten van (de huur van) de gsm-masten die op het dak zijn geplaatst. Bedingen in afwijking van deze rechten van (de leden van) de Vereniging van Eigenaren zijn op grond van artikel 7:226 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) nietig.
Met betrekking tot de vordering onder (B)(ii) geldt ook dat Verkoper op 20 juni 2000 een huurovereenkomst met KPN heeft gesloten, waartoe Verkoper toen niet bevoegd was, zodat Verkoper jegens de (leden van de) Vereniging van Eigenaren onrechtmatig heeft gehandeld en de opbrengsten van de huur bij wijze van schadevergoeding aan de (leden van de) Vereniging van Eigenaren dient af te dragen.
Met betrekking tot de vordering onder (B)(iii) geldt verder dat Verkoper c.s. jegens de (leden van de) Vereniging van Eigenaren onrechtmatig heeft gehandeld door in het addendum nieuwe rechten aan
T-Mobile te verlenen, zodat Verkoper c.s. gehouden is de opbrengsten bij wijze van schadevergoeding aan de Vereniging van Eigenaren af te dragen.
3.3. Verkoper c.s. vordert in het verzet, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, haar te ontheffen van de tegen haar bij voornoemd vonnis van 1 juli 2009 uitgesproken veroordeling (a) tot betaling aan de Vereniging van Eigenaren van € 45.878,79 met rente en kosten en (b) tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, ter zake de niet ontvangen vergoeding van Ben Nederland B.V. dan wel T-Mobile voor gebruik c.q. huur van het dak.
3.4. Verkoper c.s. stelt daartoe het volgende.
De Vereniging van Eigenaren kan in haar vordering niet worden ontvangen omdat haar bestuur geen machtiging van de algemene vergadering heeft, welke machtiging op grond van artikel 41 van het Reglement van Splitsing vereist is voor het instellen van een rechtsvordering.
Op grond van de eigen clausule (en soortgelijke bepalingen in de aktes van levering van de woningen) komen de huuropbrengsten toe aan Verkoper.
Verder heeft de Vereniging van Eigenaren de rechten van Verkoper meermalen ondubbelzinnig erkend.
Artikel 7:226 BW, waarop de Vereniging van Eigenaren zich beroept, is niet van toepassing. Dit artikel heeft niet de strekking dat het anderen dan de eigenaar van een onroerende zaak niet is toegestaan om die zaak te verhuren.
Splitsing en ondersplitsing zijn, subsidiair, geen vorm van vervreemding en zij leiden niet tot eigendomsoverdracht, zodat artikel 7:226 BW niet in beeld komt. Het staat de Vereniging van Eigenaren, gelet op artikel 3:13 BW en de eigen clausule, niet vrij een beroep te doen op artikel 7:226 BW.
De eigen clausule is niet onredelijk bezwarend; de Vereniging van Eigenaren heeft niet onderbouwd waarom zij de vernietiging mag inroepen nu zij geen partij bij de koopovereenkomst is.
De vordering van de Vereniging van Eigenaren is, voor zover deze ziet op de periode voor 3 april 2003, verjaard, nu de eerste stuitingshandeling op 3 april 2008 is verricht.
4. De beoordeling
4.1. De Vereniging van Eigenaren heeft notulen overgelegd van haar algemene vergadering van 8 april 2009, waaruit voldoende blijkt dat de vergadering aan haar bestuur een machtiging (naar de rechtbank begrijpt: een last) heeft gegeven om namens haar het geding in te leiden dat heeft geleid tot het vonnis van 1 juli 2009. Daarom kan niet worden gezegd dat de Vereniging van Eigenaren in haar vordering niet kan worden ontvangen.
4.2. De Vereniging van Eigenaren betoogt dat de eigen clausule gelet op artikel 7:226 BW, waarvan volgens lid 4 daarvan niet kan worden afgeweken, nietig dan wel vernietigbaar is dan wel anderszins geen werking heeft.
Dit betoog kan niet worden aanvaard. Voor zover de hiervoor onder 2.2 genoemde overeenkomsten als huur moeten worden gekwalificeerd, geldt het volgende. Artikel 7:226 BW bepaalt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst bij overdracht van de verhuurde zaak op de verkrijger van die zaak overgaan. De strekking van het artikel is dat de huurder tegenover de verkrijger (de opvolgende verhuurder) ten volle aanspraak heeft op nakoming van de huurovereenkomst. Indien verkoper/vervreemder en koper/verkrijger van een gebouwde onroerende zaak afspreken, zoals Verkoper en de (meeste) leden van de Vereniging van Eigenaren bij de eigen clausule hebben gedaan, dat verkoper/vervreemder de huuropbrengsten ook na overdracht ontvangt en de verplichtingen uit de huur voor haar rekening neemt, dan laat een dergelijke obligatoire afspraak op zichzelf de rechten van de huurder tegenover de verkrijger (de opvolgende verhuurder) onverlet.
Aan een dergelijke afspraak staat artikel 7:226 BW dan ook niet in de weg.
Anders dan de Vereniging van Eigenaren met een beroep op de memorie van toelichting (Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26089, nr. 3) betoogt, valt niet in te zien dat artikel 7:226 BW er ook toe strekt om zeker te stellen dat de verkrijger (de opvolgende verhuurder) van een verhuurde onroerende zaak in alle gevallen de opbrengsten van die huur geniet waarbij het die verkrijger niet vrij staat hierover andere afspraken te maken. Voor een dergelijke conclusie biedt de tekst van artikel 7:226 BW noch de genoemde memorie van toelichting steun.
Het voorgaande betekent dat de opvolgende verhuurder met een derde (zoals de verkoper/vervreemder) kan afspreken dat deze derde gerechtigd is tot de huuropbrengsten en dat ook kopers/verkrijgers van appartementsrechten, zoals de leden van de Vereniging van Eigenaren, derhalve, als opvolgende verhuurder, hun rechten uit de huurovereenkomst aan een derde, in dit geval Verkoper, kunnen overdragen. De omstandigheid dat de opvolgende verhuurder ten volle aanspraak heeft op nakoming van de huurovereenkomst, zoals de Vereniging van Eigenaren betoogt, maakt dit niet anders.
4.3. Voor zover de Vereniging van Eigenaren betoogt dat de eigen clausule niet is opgenomen in de koopovereenkomsten van (enkele van) haar leden of dat haar leden op overige gronden (anders dan het hiervoor genoemde beroep op artikel 7:226 BW) daaraan niet gebonden zijn, kan dit betoog niet slagen.
Verkoper c.s. heeft twee ordners ter griffie gedeponeerd en zij heeft daarover verklaard dat de 72 tussen Verkoper en de oorspronkelijke kopers gesloten koopovereenkomsten daarin zijn opgenomen en dat de eigen clausule in die overeenkomsten is opgenomen. Verkoper heeft daaraan toegevoegd dat in elk geval één oorspronkelijke koper de eigen clausule niet heeft doorgegeven aan een opvolgende koper.
De Vereniging van Eigenaren heeft niet toegelicht wie precies volgens haar niet aan de eigen clausule is gebonden, op welke wijze haar vordering op deze persoon of personen kan worden toegespitst en welk deel van het gevorderde op deze persoon of personen betrekking heeft. Dit lag, tegenover de betwisting door Verkoper, op haar weg.
Het betoog van de Vereniging van Eigenaren wordt dan ook als onvoldoende gemotiveerd verworpen.
4.4. Het voorgaande betekent dat de hiervoor onder 3.1 genoemde vorderingen onder (A) en (B)(i) in het eindvonnis zullen worden afgewezen.
4.5. Om de hiervoor onder 4.2 en 4.3 genoemde redenen zal ook de vordering onder (B)(iii) – behoudens voor zover het betreft het addendum – worden afgewezen.
4.6. De Vereniging van Eigenaren stelt over het addendum dat T-Mobile daarbij het recht heeft verkregen om de bestaande bedrijfsapparatuur op het dak uit te breiden.
Uit de (tekst van de) eigen clausule kan niet worden afgeleid dat Verkoper c.s. tegenover de leden van de Vereniging van Eigenaren het recht heeft om – na de totstandkoming van de eigen clausule – nieuwe rechten te verlenen aan derden, bijvoorbeeld voor (uitbreiding van) gsm-apparatuur op het dak. Verkoper c.s. heeft niets gesteld waaruit kan volgen dat zij de eigen clausule redelijkerwijs in die zin mocht opvatten. Hieruit volgt dat, voor zover in het addendum sprake is van verlening van dergelijke nieuwe rechten, Verkoper c.s. in zoverre jegens de leden van de Vereniging van Eigenaren onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is de opbrengsten, die (mogelijk) tegenover de bij het addendum verleende rechten staan, bij wijze van schadevergoeding aan de Vereniging van Eigenaren af te dragen.
4.7. De Vereniging van Eigenaren stelt onweersproken dat T-Mobile haar ondanks verzoeken geen inzage heeft willen geven in de stukken met betrekking tot de overeenkomst met T-Mobile. In dit stadium van het geding is dergelijke inzage noodzakelijk om tot een eindoordeel over de vordering onder (B)(iii) te komen. Daarbij geldt dat uit de stellingen van partijen is op te maken dat de gevorderde schade thans kan worden begroot dan wel geschat, zodat een verwijzing naar de schadestaatprocedure achterwege kan blijven.
Verkoper c.s. betwist niet dat Verkoper partij is bij de overeenkomst met T-Mobile en over de betreffende stukken beschikt. Zij heeft geen redenen naar voren gebracht waarom de Vereniging van Eigenaren geen inzage zou mogen hebben in deze stukken.
Verkoper c.s. zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld om de stukken met betrekking tot de overeenkomst met T-Mobile bij akte in het geding te brengen. Daaronder zijn mede begrepen de stukken waaruit blijkt welke rechten wanneer aan T-Mobile zijn verleend en welke opbrengsten daaruit zijn genoten.
Indien Verkoper c.s. deze stukken niet in het geding brengt, dan zal in beginsel moeten worden aangenomen dat bij het addendum nieuwe rechten aan T-Mobile zijn verleend en zal de hiervoor onder 4.6 genoemde schadevergoeding in beginsel worden begroot dan wel geschat aan de hand van nadere door de Vereniging van Eigenaren aan te leveren gegevens.
4.8. De Vereniging van Eigenaren zal de gelegenheid hebben om zich bij akte over de door Verkoper c.s. overgelegde stukken uit te laten, waarna Verkoper c.s. een antwoordakte kan nemen.
4.9. Met betrekking tot de vordering onder (B)(ii) geldt het volgende.
Verkoper c.s. voert tegen de vordering onder (B)(ii) aan dat deze vordering op 19 februari 2008 verjaard is nu de Vereniging van Eigenaren (blijkens de overgelegde brief van 19 februari 2003) op laatstgenoemde datum al bekend was met de verhuur aan KPN. Verder voert Verkoper c.s. aan dat zij in 2000 NLG 70.000,- in de kas van de Vereniging van Eigenaren heeft gestort en dat zij daarbij met de Vereniging van Eigenaren (vertegenwoordigd door haar toenmalige administrateur) heeft afgesproken dat de van KPN ontvangen huuropbrengsten (een eenmalig bedrag van NLG 65.000,-) aan haar toekomen.
De Vereniging van Eigenaren is nog niet in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen.
4.10. De Vereniging van Eigenaren vordert een bedrag aan buitengerechtelijke (in¬casso)kosten. De rechtbank hanteert als uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schik¬kingsvoor¬stel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De Vereniging van Eigenaren stelt wel dat de gevorderde kosten zijn gemaakt, maar laat na een afdoende omschrijving van de verrichtingen te geven, anders dan die ter voorberei¬ding van de processtukken en ter instructie van de zaak. De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat vóór de aanvang van het geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen rede¬lijk en noodzakelijk zijn. Voor dergelijke kosten pleegt het bepaalde in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burger¬lijke Rechtsvordering al een vergoeding in te sluiten. De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van buitengerech¬telijke kosten daarom in het eindvonnis afwijzen.
4.11. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rol van 2 juni 2010 voor akte aan de zijde van Verkoper c.s. tot het hiervoor onder 4.7 beschreven doel,
5.2. bepaalt dat de zaak vervolgens weer op de rol van 30 juni 2010 zal komen voor akte aan de zijde van de Vereniging van Eigenaren tot het hiervoor onder 4.8 en 4.9 beschreven doel,
5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
(bron:www.rechtspraak.nl)
