Join THE TEAM.

We immediately have space for an advanced trainee, lawyer or legal secretary!

View vacancies

Opzegging overeenkomst – schadevergoeding

Opzegging overeenkomst – schadevergoeding. In de zaak die hier centraal staat draait het om de vraag of schadevergoeding is verschuldigd bij de beëindiging van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In dit geval werd geoordeeld dat, gezien alle gestelde omstandigheden van het geval, geen sprake was van onredeijke of onbillijke opzegging en dus schadevergoeding niet aan de orde was.

Hebt u met betrekking tot een opzegging, beëindiging of ontbinding van een overeenkomst vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze contractenrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

vonnis
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 139126 / HA ZA 06-465

Vonnis van 4 oktober 2006

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ ABC B.V.,
gevestigd te Goes,
eiseres,
procureur mr. X,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
XYZ VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
procureur mr. Y.

Partijen zullen hierna ABC en XYZ genoemd worden.

1.  De procedure

1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 3 mei 2006
– het proces-verbaal van comparitie van 19 juni 2006
– de akte van ABC
– de akte van XYZ.

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten

2.1.  ABC, althans haar rechtsvoorgangster, is sinds 1 mei 1987 in opdracht van XYZ beheerder van een complex winkels, woningen en kantoorruimte te Goes, genaamd de Kolveniershof (voorheen De Wijngaard). De schriftelijke beheersovereenkomst d.d. 13 mei 1987 die partijen in verband daarmee hebben gesloten (hierna: de overeenkomst), bepaalt onder meer het volgende:

“1. XYZ heeft opgedragen aan de beheerder die deze opdracht heeft aanvaard, het beheer over het complex winkels, woningen en kantoorruimte De Wijngaard te Goes

Dit beheer omvat:
a. het bevorderen van de verhuur der onroerende goederen;
(…)

2. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 01-05-1987 en mitsdien eindigende op 30-04-1988.
Indien niet uiterlijk drie maanden voor het einde van de overeenkomst één der partijen haar schriftelijk zal hebben opgezegd, zal zij geacht worden op dezelfde voorwaarden telkens voor één jaar te zijn verlengd.

3a. Als vergoeding voor het bij deze overeenkomst opgedragen beheer zal de beheerder van XYZ ontvangen 3% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten voor de woningen en garages en 2% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten ex. B.T.W. voor de bedrijfspanden.
b. Aan de huurder zal bij iedere verhuur in rekening mogen worden gebracht een bedrag, dat volgens de N.V.M.-tarieven en voorwaarden is berekend.
c. Hierbij wordt tevens overeengekomen dat de werkzaamheden door de beheerder verricht voor en in verband met de eerste en volgende verhuren van de woningen, garages en bedrijfsruimten voor XYZ geen kosten medebrengen.”

2.2.  XYZ heeft bij brief van 29 september 2005 aan ABC geschreven de overeenkomst op te zeggen per 1 januari 2006. Na overleg tussen partijen heeft XYZ bij brief van 23 december 2005 aangegeven de overeenkomst tegen 30 april 2006 op te zeggen. XYZ heeft de ingevolge artikel 3a van de overeenkomst tot 1 mei 2006 verschuldigde beheersvergoeding aan ABC voldaan.

3.  Het geschil

3.1.  ABC vordert – samengevat – veroordeling van XYZ tot betaling van EUR 36.787,50 terzake van schadevergoeding alsmede EUR 8.525,00 terzake van gederfde verhuurprovisie, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2006, althans de dag van dagvaarding, met veroordeling van XYZ in de proceskosten. Zij stelt dat een overeenkomst als de onderhavige, die volgens haar 22 jaar heeft geduurd, niet zonder deugdelijke grond dan wel zonder het betalen van schadevergoeding kan worden opgezegd, omdat dergelijk handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering is. Een schadevergoeding van 11/2 keer de jaaromzet acht ABC redelijk: een bedrag van
EUR 36.787,50. Voorts dient XYZ EUR 8.525,00 te betalen, zijnde de gederfde bemiddelingsprovisie die ABC niet heeft ontvangen omdat XYZ die werkzaamheden in 2005, die normaal gesproken aan ABC werden uitbesteed, aan een ander partij heeft gegund.

3.2.  XYZ voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling

Bemiddelingsprovisie
4.1.  In artikel 3a van de overeenkomst is vastgelegd dat ABC jaarlijks een beheersvergoeding ontvangt voor de beschreven beheerswerkzaamheden. Volgens ABC heeft zij daarnaast vanaf de aanvang van de looptijd van de overeenkomst altijd in opdracht van XYZ de bemiddeling gedaan van de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Daarvoor ontving ABC naar eigen zeggen een jaarlijkse bemiddelingsprovisie van 10 á 11% over de huurwaarde op jaarbasis van het verhuurde object. Dat de overeenkomst hierover niets vermeldt, acht ABC logisch omdat deze over het beheer gaat en de bemiddeling in verhuur niet valt onder het beheer. Nu XYZ die bemiddelingsopdrachten in 2005 aan de nieuwe feitelijke beheerder van de Kolveniershof gaf, is ABC naar eigen zeggen een bemiddelingsprovisie van EUR 8.525,- misgelopen. XYZ heeft betwist dat ABC vanaf 1988 automatisch de opdracht kreeg om te bemiddelen indien een winkel leeg kwam te staan. Zij wijst erop dat de overeenkomst wel degelijk bepalingen bevat over bemiddeling bij verhuur, te weten artikel 1 onder a en artikel 3 onder c. XYZ heeft weersproken dat zij ABC een bemiddelingsprovisie betaalde, nu die provisie blijkens artikel 3c van de overeenkomst was begrepen in de beheersvergoeding. Uitsluitend de advertentiekosten werden separaat vergoed, aldus XYZ.

4.2.  De rechtbank stelt voorop dat de tekst van de overeenkomst geen ondersteuning biedt voor de stelling van ABC. De rechtbank zal in het midden laten of uit de bepalingen van de overeenkomst volgt dat aan ABC geen separate bemiddelingsprovisie toekomt en slechts vaststellen dat de overeenkomst in ieder geval geen ondersteuning biedt voor de stelling van ABC. ABC heeft gemotiveerd gesteld dat zij van 1988 tot 2005 alle bemiddeling heeft gedaan van de verhuur van winkels in Kolveniershof. Zij heeft deze stelling onderbouwd met schriftelijke stukken waaruit blijkt dat ABC in de genoemde periode in opdracht van XYZ meermalen de bemiddeling van een vrijgekomen winkel ter hand heeft genomen. ABC heeft echter nagelaten te onderbouwen dat zij voor die bemiddeling naast de beheersvergoeding een separate bemiddelingsprovisie ontving conform het LMV-tarief, naar de rechtbank begrijpt 10 á 11% van de huurwaarde. ABC heeft zulks gesteld, maar XYZ heeft dat betwist. Ter comparitie heeft de rechtbank beslist dat ABC in de gelegenheid zou worden gesteld om bij akte een onderbouwing te geven van haar stelling dat zij van 1988 tot 2005 tegen betaling van courtage (cursivering rb) heeft bemiddeld in de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Het had, gelet op de concrete betwisting van XYZ op dit punt, op de weg van ABC gelegen om niet alleen te onderbouwen dat zij in die periode bemiddeld heeft in de verhuur van winkels, maar ook dat die bemiddeling gebeurde tegen de door haar gestelde provisie. Nu ABC dit heeft nagelaten en de tekst van de overeenkomst evenmin wijst in de richting van haar stelling, heeft zij – tegenover de gemotiveerde betwisting van XYZ – onvoldoende gesteld en zal haar vordering op dit punt worden afgewezen.

Opzegging overeenkomst
4.3.  ABC stelt dat tussen partijen sprake is van een duurovereenkomst en dat zo’n overeenkomst slechts opzegbaar is indien sprake is van zwaarwegende gronden wegens dringende redenen. Nu niet is gebleken van een deugdelijke grond en XYZ feitelijk de overeenkomst per medio 2005 heeft beëindigd door de beheerstaken over te dragen aan een andere partij, is sprake van handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering en is XYZ schadeplichtig, aldus ABC. XYZ betwist primair dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een duurovereenkomst en stelt dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd die steeds met een beperkte bepaalde tijd is verlengd. Zij stelt voorts dat zij overeenkomstig de afgesproken opzegmogelijkheid heeft opgezegd en dat een redelijke grond daarvoor niet nodig is. Meer subsidiair meent XYZ dat zij de opzegging genoegzaam heeft gemotiveerd: zij was niet tevreden over de wijze waarop ABC haar verplichtingen nakwam. XYZ heeft naar haar mening voldoende rekening gehouden met de belangen van ABC door per saldo een opzegtermijn van zeven maanden in acht te nemen.

4.4.  De rechtbank stelt voorop dat partijen in de tussen hen gesloten overeenkomst de mogelijkheid voor beide partijen hebben opgenomen om de overeenkomst op te zeggen tegen 30 april van een jaar met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Voorts constateert de rechtbank dat de opzegging (uiteindelijk) is gedaan conform deze bepaling van de overeenkomst. XYZ heeft de overeenkomst weliswaar aanvankelijk opgezegd tegen 1 januari 2006, maar heeft deze opzegging later gewijzigd en opgezegd tegen 30 april 2006. Feitelijk is daarmee een opzegtermijn van 7 maanden in acht genomen, gerekend vanaf haar initiële opzegging, en een termijn van 4 maanden vanaf de herziene opzegging. Dat XYZ de beheerstaken van de Kolveniershof feitelijk al eerder dan 1 mei 2006 heeft overgedragen aan een derde partij, acht de rechtbank daarbij niet relevant. Onweersproken staat immers vast dat XYZ tot en met 30 april 2006 de ingevolge de overeenkomst verschuldigde beheersvergoeding aan ABC heeft voldaan. ABC heeft niet gesteld dat zij benadeeld is doordat zij de beheerstaken niet heeft mogen uitoefenen na de opzegging door XYZ.

4.5.  In het onderhavige geval is sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is weliswaar voor één jaar afgesloten, maar wordt steeds (behoudens opzegging) stilzwijgend met een jaar verlengd. Ook als een contractuele opzeggingsmogelijkheid in een dergelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd bestaat, kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een contractspartij niet zonder meer conform die contractuele bepalingen een overeenkomst als de onderhavige kan opzeggen. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat het opzeggen van een overeenkomst slechts kan geschieden met inachtneming van een redelijke termijn, slechts kan geschieden op basis van een zwaarwegende grond of met het aanbieden van een redelijke schadevergoeding. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder de belangen van de wederpartij (i.c. ABC) en de inhoud van de overeenkomst. ABC heeft in dat verband gewezen op de lange duur van de overeenkomst. De duur van de overeenkomst is één van de factoren die ertoe kunnen leiden dat de contractuele opzeggingsmogelijkheid niet of niet onverkort kan worden toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele lange duur van de overeenkomst in het onderhavige geval onvoldoende om te concluderen dat de onderhavige opzegging onredelijk of onbillijk is te achten en dat XYZ met die opzegging onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van ABC. Zo is bijvoorbeeld niet gesteld of gebleken dat ABC investeringen heeft gepleegd die niet zijn verdisconteerd in de contractuele opzegtermijn. Evenmin is gesteld of gebleken dat ABC voor haar bedrijfsvoering in overwegende mate afhankelijk was van de inkomsten uit de overeenkomst en dat het voor haar onmogelijk dan wel zeer moeizaam is om binnen een redelijke termijn andere inkomsten te verwerven. Ter comparitie heeft de directeur van ABC, desgevraagd, verklaard dat drie personen werkzaam zijn binnen het bedrijf en dat gemiddeld 1 tot 3 mandagen per week werden besteed aan de werkzaamheden uit de beheerovereenkomst. Daaruit leidt de rechtbank af, bij gebreke van andersluidende stellingen van ABC, dat kennelijk gemiddeld 12 tot 14 mandagen per week aan andere (makelaardij)werkzaamheden werden besteed. ABC heeft niet aangegeven wat haar jaarlijkse omzet is en welk percentage daarvan afkomstig was van de inkomsten uit de overeenkomst. Voorts heeft de directeur van ABC ter comparitie, desgevraagd, verklaard dat – nu de werkzaamheden uit de overeenkomst zijn weggevallen – meer tijd wordt besteed aan hypotheken en bemiddeling. Hij heeft daarbij aangegeven dat de markt niet zo goed is, maar niet gesteld of gebleken is dat ABC het wegvallen van de omzet uit de overeenkomst niet heeft kunnen compenseren. Samenvattend oordeelt de rechtbank dan ook dat ABC onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de opzegging door XYZ, gelet op alle omstandigheden van het geval, onredelijk of onbillijk is te noemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat feitelijk een langere opzegtermijn is gehanteerd (7 maanden) dan de contractuele opzegtermijn (3 maanden), waarmee in voldoende mate rekening is gehouden met de belangen van ABC. De rechtbank laat in het midden of XYZ een redelijke grond ten grondslag heeft gelegd aan haar opzegging, nu die omstandigheid in casu niet aan het bovenstaande afdoet.

4.6.  Uit het voorgaande volgt dat geen grondslag bestaat voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding en de gevorderde bemiddelingsprovisie. De gevorderde wettelijke rente wordt dientengevolge ook afgewezen.

4.7.  ABC zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van XYZ worden begroot op:
– explootkosten  EUR   0,00
– vast recht    995,00
– getuigenkosten    0,00
– deskundigen    0,00
– overige kosten    0,00
– salaris procureur    2.235,00 (2,5 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal  EUR   3.230,00

5.  De beslissing

De rechtbank

5.1.  wijst de vorderingen af,

5.2.  veroordeelt ABC in de proceskosten, aan de zijde van XYZ tot op heden begroot op EUR 3.230,00.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Hebt u met betrekking tot een opzegging, beëindiging of ontbinding van een overeenkomst vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze contractenrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Share this story:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen