Verborgen gebreken – koop woning – uitleg koopovereenkomst

Koop jaren dertig woning die na de koop enige verborgen gebreken blijkt te hebben. Uitleg koopovereenkomst. Vraag of verkopers de afwezigheid van gebreken hebben gegarandeerd. Toerekenbaarheid tekortkoming.

Uit de jurisprudentie volgt (zie HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17) dat ook de uitleg van een beding in een standaardakte zoals art. 5.3 van de NVM-koopakte (“de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis”), dient te geschieden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dit betekent kort gezegd dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat ook van belang is wat de bedoeling van de contracterende partijen is.

Uit deze jurisprudentie volgt voorts, dat het op de weg van de koper ligt feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval – in afwijking van art. 7:17 lid 2 BW – met art. 5.3. van de koopakte heeft willen garanderen (of dat de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen) dat de woning over de feitelijke eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik.

De rechtbank in de zaak die in het navolgende wordt weergegeven, dat bij een bestaande woning altijd in zekere mate rekening moet worden gehouden met mogelijke verborgen gebreken, bijvoorbeeld als gevolg van achterstallig onderhoud. Niet iedere onvolkomenheid (niet ieder verborgen gebrek) maakt dat de gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. In dit geval geldt dat des te meer kopers een zogenoemde jaren dertig-woning hebben gekocht en derhalve ook niet mochten verwachten dat de woning, gelet op de ouderdom daarvan, in alle opzichten perfect in orde was. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat is gebleken dat de geconstateerde verborgen gebreken met (zeer) beperkte financiële middelen te verhelpen zijn en van een ernstig gebrek niet is gebleken. Gelet op deze omstandigheden van het geval is naar het oordeel van de rechtbank in zoverre geen sprake van non-conformiteit.

Hebt u met betrekking tot verborgen gebreken ingeval van aankoop of oplevering woning (huis) vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Mocht u als koper te maken krijgen met een verborgen gebrek, neemt u dan direct contact op met een advocaat. Nadat u bekend bent geworden met het gebrek heeft u in principe slechts twee maanden de tijd om de verkoper daarop aan te spreken. Ook in het geval u als verkoper aansprakelijk bent gesteld voor een verborgen gebrek kan een advocaat u hierover informeren. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 92435 / HA ZA 08-864

Vonnis van 22 juli 2009

in de zaak van

1. [a],
wonende te Leeuwarden,
2. [b],
wonende te Leeuwarden,
eisers,
advocaat mr. X,

tegen

1. [c],
wonende te Leeuwarden,
2. [d],
wonende te Leeuwarden,
gedaagden,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna [a] c.s. en [c] c.s. genoemd worden.

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  de inleidende dagvaarding;
–  de conclusie van antwoord;
–  het proces-verbaal van comparitie van 29 april 2009.

[a] c.s. hebben bij gelegenheid van de comparitie de eis verminderd.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten
2.1.  [a] c.s. en [c] c.s. hebben op 29 augustus 2007 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [a] c.s. de woning, staande en gelegen aan de [adres] te Leeuwarden, voor een bedrag van € 161.000,00 van [c] c.s. hebben gekocht. Deze woning is gebouwd in de jaren dertig van de vorige eeuw.
2.2.  [c] c.s. werden destijds bijgestaan door een makelaar, [a] c.s. niet.
2.3.  [a] c.s. hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de woning laten keuren door een bouwkundige van Vereniging Eigen Huis. Uit het onderzoek van de deskundige zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.
2.4.  De tussen partijen opgemaakte koopakte betreft een model-koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). In de overeenkomst wordt – voor zover hier van belang – vermeld:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

2.5. In een bijlage bij koopakte (“Vragenlijst voor de verkoop van de woning”) hebben [c] c.s. de vraag “Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?” met “Nee” beantwoord. De vraag “Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?” is eveneens ontkennend beantwoord.
2.6. De levering heeft op 2 november 2007 plaatsgevonden.

2.7. Bij brief van 11 december 2007 hebben [a] c.s. aan [c] c.s. – voor zover hier van belang – geschreven:

“Er zijn verborgen gebreken gebleken aan de woning. Het gaat hierbij om lekkage in de woning waarvan wij van mening zijn dat u beiden op de hoogte was van dit gebrek. Dit constateren wij aan de hand van vochtplekken, schimmel, ‘dicht gekitte’ en overgeverfde naden bij de plaatsen waar het lekt. Daarnaast is gebleken dat door de lekkage de houten vloer van de zolderverdieping een rottingsproces vertoond. Wij stellen u beiden in gebreke voor het niet vermelden van dit verborgen gebrek en de daardoor geleden schade.(…)
Wij verzoeken u hierbij om de hierboven vermeldde gebreken zo spoedig mogelijk doch vóór dd. 27-12-2007 te herstellen.”

2.8. Bij brief van 6 februari 2008 heeft de toenmalige advocaat van [a] c.s. aan de makelaar van [c] c.s. onder meer meegedeeld:

“U stelt dat in maart 2007 lekkage is geconstateerd op zolder en dat deze lekkage is gerepareerd. Cliënte heeft inderdaad begrepen dat hier sprake is geweest van lekkage en heeft inderdaad een garantie ontvangen van de dakenwacht, Dit betreft echter niet het dak waar de lekkage heden is geconstateerd. Het dak waarin de lekkage is geconstateerd is een kleiner dak ( +-/ 4 à 5 m2) waarop geen garantie is afgegeven. Bij de eerste regenbui, nadat cliënte de woning had betrokken, is +-/ 5 liter water per uur door het dak binnengekomen. Doordat lekkage plekken waren afgedicht kwam het water op één centraal punt (een lichtpunt boven de trap) naar beneden.”

2.9. Op 4 april 2008 heeft de toenmalige advocaat aan de makelaar van [c] c.s. – voor zover hier van belang – meegedeeld:

“In bovenvermelde kwestie laat ik u namens cliënten weten dat inmiddels een nieuw gebrek/schade in de woning is aangetroffen. Het betreft de vloer van de badkamer c.q. slaapkamer welke door lekkage zodanig slecht is dat deze vervangen dient te worden. Zij levert gevaar voor cliënte op. De werkzaamheden die gedaan moeten worden zullen moeten bestaan uit het verwijderen van de aangetaste vloer in de slaapkamer, alsmede de vloerbalk, het verwijderen van de douchecabine, het vervangen van tegelwerk, de gipsplaat en het eventueel aangetaste houtwerk ter plaatse van de douchehoek en het vervangen en herplaatsen van de douchecabine. (…)

In aanvulling op het gestelde bij schrijven van 6 februari jl. en de eerdere brieven van cliënten van 11 en 28 december jl. laten cliënten u weten dat zij uw cliënten verzoeken en voor zover nodig sommeren, om binnen acht dagen na heden over te gaan tot reparatie van de gebreken. (…) Indien niet wordt overgegaan tot het voornoemde, achten cliënten u na acht dagen na heden van rechtswege in verzuim.”

2.10. Bouwkundig Onderhoudsburo Visser B.V. (verder: Visser) heeft in opdracht van [a] c.s. de woning visueel geïnspecteerd. Van deze inspectie is in een rapport van 29 april 2008 verslag gedaan, waarin – voor zover hier van belang – het volgende is vermeld:

Toelichting
De inspectie beperkt zich conform uw opdracht tot een onderzoek naar de oorzaak en de gevolgen van lekkage op de tweede verdieping en de schade aan de vloer in de slaapkamer.

Inspectieresultaten
Water op het platte dak
Op het platte dak op de tweede verdieping staat ongeveer drie centimeter water. Het water loopt niet weg omdat de uitloop op het hoogste punt is geplaatst.

Interieur
Een deel van de vloerbedekking en een deel van het spaanplaat op de vloer is verwijderd om het onderzoek naar de lekkage uit te voeren.
Door langdurige lekkage is het vloerhout plaatselijk ernstig door houtrot aangetast. Het is niet zichtbaar maar het is waarschijnlijk dat de balklaag eveneens door houtrot is aangetast als gevolg van de lekkage.
Op de houten vloer is spaanplaat aangebracht om de vloer uit te vlakken. Het spaanplaat is ook deels door het vocht aangetast en is aan vervanging toe.

Exterieur
De onderdorpel van het buitendeurkozijn is niet correct omdat de sponning vlak is waardoor water in de sponning blijft staan. Regenwater kan door de capillaire werking binnen komen.
Het lood ter plaatse van de onderdorpel van het buitendeurkozijn is niet goed aangebracht waardoor er water op blijft staan. Regenwater waait hierdoor naar binnen.
Het plaatmateriaal aan de zijkant van de dakkapel is door houtrot aangetast waardoor het deels los laat en regenwater naar binnen kan lopen.

Diverse reparaties:
Duidelijk zichtbaar is dat er met behulp van diverse soorten kit diverse pogingen zijn gedaan om het water te keren.

Slaapkamervloer t.p.v. de douchehoek:
Enkele vierkante meters vloerhout in de slaapkamer zijn door houtrot aangetast. Het houtwerk is aangetast doordat de aansluiting ter plaatse van de douchewand en de vloer niet waterdicht is. Hierdoor heeft zich bij elke douchebeurt lekkage voorgedaan.

Samengevat
(…)
De verkopende partij moet gezien de omvang van de lekkage op de tweede verdieping en uitgevoerde reparaties op de hoogte zijn geweest van de lekkage.

Er zijn geen aanwijzingen dat er werkzaamheden door de verkopende partij zijn uitgevoerd om gebreken te verdoezelen.

Tijdens de bouwkundige aankoopkeuring / inspectie bij droog weer moeten naar mijn beste deskundig inzicht en kennis de gebreken aan de onderdorpel, het voetlood en de houtrot aan de beplating van de dakkapel geconstateerd zijn (kostenindicatie € 1.270,-). Het is wel mogelijk dat de eigenlijke lekkage tijdens droog weer niet zichtbaar was (kostenindicatie
€ 600,-). De lekkageschade interieur aan de vloer zijn mogelijk niet zichtbaar geweest tijdens de inspectie (kostenindicatie € 400,-). Het is aannemelijk dat de verkopende partij de lekkageschade ter plaatse van de douchehoek niet heeft opgemerkt (kostenindicatie
€ 1.200,-). ”

2.11. [c] c.s. hebben geen gevolg gegeven aan de sommaties van [a] c.s.

3.  De vordering
3.1.  [a] c.s. vorderen (na vermindering van eis), bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I  veroordeling van [c] c.s. om aan [a] c.s. te betalen de somma van
€ 3.470,00 bij wijze van voorschot op de totale materiële schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 november 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
II  veroordeling van [c] c.s. om aan [a] c.s. te betalen de somma van € 155,00 per maand, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag met ingang van 2 november 2007 voor iedere maand nadien tot en met de maand waarin het in deze te wijzen vonnis wordt gewezen;
III  veroordeling van [c] c.s. om aan [a] c.s. te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV  met veroordeling van [c] c.s. in de kosten van het geding.

3.2. [c] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Als gevolg van een herverdeling van zaken binnen de civiele sector wordt dit vonnis gewezen door een andere rechter dan de rechter die de comparitie heeft gedaan.

4.2. [a] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat [c] c.s., gelet op de hevige lekkages bij het dak en de vloer van de bad- en slaapkamer, een woning hebben verkocht en geleverd die niet geschikt is voor normaal gebruik als bedoeld in art. 5.3 van de koopovereenkomst. Uit het rapport van Visser blijkt dat de gebreken al aanwezig waren op het moment van verkoop van de woning. Nu [c] c.s. hebben gegarandeerd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, doet het er niet toe of zij op de hoogte waren van de gebreken en zijn zij aansprakelijk voor de schade, aldus [a] c.s. Volgens hen vloeit die garantie zowel voort uit art. 5.3 van de koopovereenkomst als uit het feit dat [c] c.s. in de vragenlijst bij de koopovereenkomst de vragen of er lekkage was aan de daken en beschadigingen bij de douche, allebei met “nee” hebben beantwoord.

4.3. [c] c.s. voeren tot hun verweer aan dat in de periode dat zij eigenaar waren van de woning, hen niet is gebleken dat de woning op de door [a] c.s. gestelde punten gebreken vertoonde. Zij waren van de gebreken derhalve niet op de hoogte en kunnen, nu de koopovereenkomst een exoneratiebeding voor verborgen gebreken bevat, voor eventuele gebreken niet aansprakelijk worden gehouden. [c] c.s. hebben voorts naar voren gebracht dat het slechts om beperkte onvolkomenheden gaat en dat geringe gebreken onvoldoende zijn om hieraan de gevolgtrekking te verbinden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.

4.4. De rechtbank ziet zich allereerst voor de vraag gesteld of art. 5.3. van de koopovereenkomst een garantie in de door [a] c.s. bedoelde zin bevat. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.

4.5. Uit de jurisprudentie volgt (zie HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17, waarin hetzelfde beding als het onderhavige aan de orde was) dat ook de uitleg van een beding in een standaardakte zoals art. 5.3 van de NVM-koopakte, dient te geschieden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dit betekent kort gezegd dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat ook van belang is wat de bedoeling van de contracterende partijen is. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest voorts overwogen dat het op de weg van de koper ligt feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval – in afwijking van art. 7:17 lid 2 BW – met art. 5.3. van de koopakte heeft willen garanderen (of dat de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen) dat de woning over de feitelijke eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik. Toegespitst op het onderhavige geval gaat het er dus om of [c] c.s. aan [a] c.s. hebben gegarandeerd dat er geen sprake was van de gebreken, die hebben geleid tot de in geding zijnde lekkages. [a] c.s. hebben hieromtrent evenwel in het geheel geen feiten en omstandigheden aangevoerd, zodat moet worden geoordeeld dat zij in zoverre in hun stelplicht tekort zijn geschoten.
Voorts valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien dat [c] c.s. louter met de ontkennende beantwoording van de in rechtsoverweging 4.2. vermelde vragen de afwezigheid van de in geding zijnde gebreken zouden hebben willen garanderen.
De slotsom moet dan ook luiden dat de afwezigheid van de gestelde gebreken niet door [c] c.s. is gegarandeerd. Dit oordeel brengt mee dat aan de hand van art. 5.3 van de koopakte (welk beding inhoudelijk bezien neerkomt op hetzelfde criterium als vervat in art. 7:17 lid 2 BW) beoordeeld moet worden of [c] c.s. jegens [a] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verbintenissen. Nu [a] c.s. enkel vorderingen tot schadevergoeding hebben ingesteld, zal het gestelde tekortschieten bovendien toerekenbaar moeten zijn. De rechtbank overweegt hierover als volgt.

4.6. De rechtbank is met betrekking tot de lekkage op de tweede verdieping van de woning van oordeel dat de vordering op dit punt moet worden afgewezen. De rechtbank overweegt hiertoe dat bij een bestaande woning altijd in zekere mate rekening moet worden gehouden met mogelijke gebreken, bijvoorbeeld als gevolg van achterstallig onderhoud. Ofwel: niet iedere onvolkomenheid maakt dat de gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. In dit geval geldt dat des te meer nu [a] c.s. een zogenoemde jaren dertig-woning hebben gekocht en derhalve ook niet mochten verwachten dat de woning, gelet op de ouderdom daarvan, in alle opzichten perfect in orde was. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat uit het rapport van Visser volgt dat de door hem geconstateerde gebreken met (zeer) beperkte financiële middelen te verhelpen zijn, terwijl [a] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat herstel mogelijk aanzienlijk duurder zal zijn. Van een ernstig gebrek is dan ook niet gebleken. Gelet op deze omstandigheden van het geval is naar het oordeel van de rechtbank in zoverre geen sprake van non-conformiteit.

4.7. Wat betreft de lekkage bij de douche/slaapkamer is de rechtbank van oordeel dat in het midden kan blijven of de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de vordering op dit punt reeds op een andere grond dient af te stuiten. [c] c.s. hebben immers tot hun verweer aangevoerd – en daarbij verwezen naar het rapport van Visser – dat zij het onderhavige gebrek niet kenden. Daargelaten de vraag of zij aldus reeds op grond van art. 5.1. van de overeenkomst van een verplichting tot schadevergoeding zijn bevrijd, overweegt de rechtbank dat wetenschap (in de zin van kennen of behoorde te kennen) ook van belang is voor de toerekenbaarheid van een tekortkoming. De enkele omstandigheid dat een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt leidt immers (zie ook rechtsoverweging 4.5.) niet automatisch tot aansprakelijkheid van de verkoper voor schadevergoeding. Daarvoor is vereist dat deze tekortkoming te wijten is aan de schuld van de verkoper, dan wel dat deze krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor diens rekening komt (ofwel toerekenbaar is). Nu [c] c.s. – op wie in dit verband ook de stelplicht en bewijslast rust – onder verwijzing naar een rapport van de door [a] c.s. ingeschakelde deskundige gemotiveerd hebben gesteld dat zij niet op de hoogte waren van het onderhavige gebrek, terwijl [a] c.s. daar op hun beurt niets tegen hebben ingebracht en het debat tussen partijen evenmin aanleiding geeft om te veronderstellen dat [c] c.s. het gebrek behoorden te kennen, is de rechtbank van oordeel dat de voor schadevergoeding vereiste toerekenbaarheid met betrekking tot dit gebrek ontbreekt. Van toerekening krachtens de wet is immers evenmin sprake en van toerekening krachtens rechtshandeling ook niet, gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot art. 5.3 van de koopovereenkomst is overwogen. Ten slotte is toerekening krachtens de in het verkeer geldende opvattingen evenmin aan de orde in een geval als het onderhavige.

4.8. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat alle vorderingen afstuiten op hetgeen hiervoor is overwogen, zodat bespreking van hetgeen verder te berde is gebracht achterwege kan blijven als zijnde niet beslissend voor de beoordeling van het geschil.

4.9. [a] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van [c] c.s. voor zover die tot aan deze uitspraak zijn gevallen. Deze kosten worden door de rechtbank begroot op € 254,00 voor vast recht en € 904,00 voor salaris van de advocaat (2 punten in tarief II).

5. De beslissing
De rechtbank

wijst de vordering af;

veroordeelt [a] c.s. in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [c] c.s. begroot op € 1.158,00;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
(bron: www.rechtspraak.nl)