Geluidsoverlast een gebrek?

Een gebrek is een staat of eigenschap  van het gehuurde die maakt dat de huurder niet het genot ervaart dat hij van een goed onderhouden zaak mag verwachten, zo volgt uit artikel 7:204 lid 2 BW. Dit betreft een objectieve norm. Derhalve wat mag een gemiddelde huurder verwachten qua geluid? In het Bouwbesluit zijn diverse normen voor geluid van installaties opgenomen. Zijn deze normen overschreden dan is sprake van geluidsoverlast die dient te worden aangemerkt als een gebrek. Gevorderd kan dan ook in rechte worden gevorderd dat dit gebrek door de verhuurder moet worden opgeheven, zulks op straffe van een dwangsom.

Om tegen de verhuurder op te kunnen treden in geval van geluidsoverlast is verder van belang of de bron die de overlast veroorzaakt wel in het gehuurde zelf is gelegen. In geval namelijk geluidsoverlast wordt veroorzaakt door een bron buiten het gehuurde (bijvoorbeeld een buurman die harde muziek draait, of installaties van fabrieken in de nabijheid van het gehuurde gelegen), dan is sprake van een feitelijke stoornis door een derde, hetgeen juridisch op de voet van 7:204 lid 3 BW niet wordt opgevat als een gebrek. In een dergelijk geval kan de huurder dus niet tegen de verhuurder handelend optreden c.q. de opheffing om geluidsoverlast vorderen. De huurder dient dan de derde aan te spreken op grond van onrechtmatig handelen. N.B.: dit is dus wel het geval indien de buurman ook van dezelfde verhuurder huurt!

Vragen:

Heeft u vragen over gebreken aan het gehuurde, dan wel de mogelijkheden van opheffing hiervan, alsook de mogelijkheden om schade te vorderen veroorzaakt door het gebrek, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten gespecificeerd in huurrecht.

U kunt ons ook uw vraag per e-mail toezenden. Wij doen ons best daarop binnen korte tijd te reageren.