NHG en Bankgarantie
NHG en bankgarantie
Bij een koop van een woning komen veel verschillende zekerheden kijken. In een voorlopig koopcontract wordt vaak een waarborgsom gevraagd. Deze waarborgsom bedraagt meestal 10% van de aankoopsom en kan gezien worden als een aanbetaling voor de woning. Indien de koop niet doorgaat is de koper de waarborgsom kwijt, tenzij hij gebruik kan maken van de ontbindende voorwaarden. Een bankgarantie kan gebruikt worden als zekerheid tot het voldoen van de waarborgsom. Een tweede vorm van zekerheid is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hoewel het woord garantie wordt gebruikt moet de NHG juridisch worden geduid als een borgtocht. In dit blog worden beide vormen van zekerheid besproken.
NHG als borgtocht
De borgtocht is geregeld in titel 14 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Met een borgtocht zegt een derde aan de schuldeiser toe hem schadeloos te stellen als een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt of juist uitblijft. Deze derde wordt de borg genoemd. Kenmerkend van de borgtocht is dat de borg pas kan worden aangesproken als de hoofdschuldenaar in gebreke is gesteld. Als de borg wordt aangesproken dan kan hij zich beroepen op alle verweermiddelen die de hoofschuldenaar tot zijn beschikking heeft. Dit worden borgtochtverweren genoemd.
Een hypotheek kan worden afgesloten met een NHG. Deze NHG borgtocht wordt verstrekt door Stichting WEW en beoogt zekerheid te geven voor de voldoening van de vordering die de geldverstrekker op een particuliere geldnemer heeft. Een geldverstrekker kan bij een hypotheekaanvraag, als aan de voorwaarden wordt voldaan, een NHG koppelen aan de geldlening. Indien vervolgens bij een gedwongen onderhandse of executoriale verkoop van de met een NHG geldlening aangekochte woning een restschuld ontstaat, voldoet Stichting WEW dat verlies aan de geldverstrekker. Stichting WEW is als regresnemer vervolgens onder bepaalde voorwaarden bereid het aan de geldverstrekker betaalde bedrag niet te innen bij de geldnemer. Dit laatste wordt door Stichting WEW de kwijtscheldingsregeling genoemd.
Als een geldverstrekker besluit om over te gaan op gedwongen onderhandse of executoriale verkoop van de woning en het aanspreken van het waarborgfonds voor het tekort, dan kan Stichting WEW zich beroepen op de borgtochtverweren. De stichting kan dus tot het oordeel komen dat de bank helemaal niet tot executie kon overgang. Op de manier beschermt NHG de geldnemer niet alleen tegen een verkoopverlies, maar ook tegen een onrechtmatige executie door de bank.
Bankgarantie
Hierin onderscheidt de borgtocht zich van een garantie. Als een derde zich garant stelt dan heeft de schuldeiser veel meer zekerheid. Zeker in het geval dat een abstracte bankgarantie wordt gesteld zoals vaak het geval is bij de aankoop van een woonhuis. Van een abstracte bankgarantie is sprake als de betaalverplichting van de bank niet afhankelijk is van de (onderliggende) rechtsverhouding tussen de begunstigde en de opdrachtgever. Daarnaast moet de bank een eigen verplichting hebben om het in de bankgarantie genoemde bedrag aan de begunstigde te voldoen.
Uit deze omschrijving blijkt dat een bankgarantie een zelfstandige verplichting in het leven roept. Als aan de voorwaarden van de bankgarantie is voldaan, dan moet de bank betalen aan de begunstigde. Er kan dan geen beroep worden gedaan op verweren die hun grondslag vinden in de onderliggende vordering. Dit betekent dat uitleg van de bankgarantie van groot belang is. De Hoge Raad heeft geoordeeld in haar arrest van 13 maart 2015 (ECLI:NL:HR:2015:600) dat wegens de aard en de functie van de bankgarantie, groot gewicht toekomt aan de (strikt te lezen) bewoordingen daarvan. Daarbij heeft de Hoge Raad ook overwogen dat de voorwaarden die vermeld zijn in de bankgarantie strikt moet worden toegepast. Dit vloeit voort uit de functie die een bankgarantie vervuld in het handelsverkeer en uit de positie van de garanderende bank, die de belangen in het oog moet houden van zowel degene die de opdracht gaf tot het stellen van de garantie, als van degene te wiens gunste de garantie is gesteld. Een duidelijk geformuleerde bankgarantie geeft daarmee een sterke zekerheid tot nakoming. Het is dan ook niet voor niets dat een bankgarantie vaak wordt gebruikt om de gevraagde waarborgsom in de koopovereenkomst te voldoen.
