De nieuwe opkoopbescherming
De wijziging van de Huisvestingswet 2014 op 1 januari 2022 heeft de positie van gemeenten in de bescherming van de woningmarkt versterkt met de ‘opkoopbescherming’. In deze blog wordt duidelijk wat dit instrument exact inhoudt, onder welke voorwaarden het kan worden ingezet en welke uitzonderingen er gelden.
Wat is de opkoopbescherming?
De Huisvestingswet 2014 kent, na de wijziging van de wet van 1 januari 2022, aan de gemeenteraad de bevoegdheid toe om in de huisvestingsverordening voor een aangewezen categorie van woonruimten opkoopbescherming op te nemen. De eigenaar van een woonruimte mag deze binnen een periode van vier jaar na de eigendomsverkrijging niet aan een ander in gebruik geven. Hier valt ook het verhuren van woonruimten onder. De wetswijziging beoogd de werkzaamheden van een vastgoedbelegger niet permanent onmogelijk te maken, aangezien zij het huis na de periode van vier jaar wél mogen verhuren. Het voornaamste doel is het beschikbaar houden van zo veel mogelijk bestaande koopwoningen voor woningzoekenden.
Onder welke voorwaarden kan de opkoopbescherming worden ingevoerd?
Een gemeenteraad is vrij in de keuze om een opkoopbescherming in zijn huisvestingsverordening op te nemen. Het selecteren van de aangewezen wijken – of zelfs de gehele stad – mag echter niet afhangen van willekeur. Een wijk mag pas worden aangewezen voor opkoopbescherming als de gemeenteraad dit zowel noodzakelijk als geschikt acht om het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Van belang is dat er géén eenduidig model is dat op landelijk niveau van toepassing is op alle woonruimten. Het is immers denkbaar dat een ‘goedkope’ woning in de gemeente Amsterdam aangemerkt kan worden als een ‘dure’ woning in de gemeente Arnhem. Het is derhalve aan de gemeente om vooraf te bepalen welke koopwoningen aangemerkt kunnen worden als goedkoop of middelduur; bijvoorbeeld door de WOZ-waarde te berekenen. Naast de bestrijding van het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen, is het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving een aanvaardbare en geldige reden om de opkoopbescherming in te stellen.
De opkoopbescherming kan vervolgens enkel worden ingevoerd in de gevallen waarin de woonruimte, op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, 1) niet aan een ander was verhuurd of in gebruik gegeven, 2) indien verhuurd, dit korter dan 6 maanden geleden is, of 3) indien verhuurd, dit krachtens een verhuurdersvergunning is gebeurd. Voorts is van groot belang om rekening te houden met de mogelijke terugwerkende kracht van de opkoopbescherming ten aanzien van een woonruimte die voorheen minder dan zes maanden is verhuurd. De opkoopbescherming zal immers óók van toepassing zijn op deze woonruimte, waardoor de reeds bestaande huurovereenkomst in strijd met de huisvestingsverordening van de desbetreffende gemeente zal zijn.
Wanneer geldt de opkoopbescherming niet?
De Huisvestingswet 2014 kent ook een aantal uitzonderingssituaties waarin de gemeente, ondanks dat normaliter de opkoopbescherming zou gelden, een vergunning tot opkopen moet verstrekken. De gemeente is verplicht om een vergunning voor verhuur te verlenen in drie situaties, waardoor het verhuren of in gebruik geven van de woonruimte wél mogelijk is. De gemeente moet allereerst een vergunning verlenen indien de woonruimte in gebruik wordt gegeven of wordt verhuurd aan eerste- of tweedegraads familieleden van de eigenaar. Er moet ten tweede een vergunning worden verschaft wanneer er sprake is van tijdelijke, niet-toeristische verhuur van maximaal twaalf maanden. Hiervoor is wel vereist dat de eigenaar de twaalf maanden hieraan voorafgaand de woning zelf heeft bewoond. Een vergunning moet ten derde worden verleend indien de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Slot
Elke gemeente heeft op grond van de hernieuwde Huisvestingswet 2014 de bevoegdheid om onder voorwaarden een opkoopbescherming in haar huisvestingsverordening op te nemen. Hiermee wordt beoogd de positie van woningzoekenden in hun zoektocht naar goedkope en middeldure woningen te versterken. De opkoopbescherming behoort ófwel noodzakelijk en geschikt te zijn om het tekort van dergelijke woningen te bestrijden ófwel het behoud van de leefbaarheid van een woonomgeving te bevorderen. Weet u niet zeker of de opkoopbescherming in uw gemeente van toepassing is? Dan is het verstandig om de relevante huisvestingsverordening te controleren alvorens over te gaan tot de aankoop van een woning ter verhuur.
