De reikwijdte van artikel 7:226 BW: ‘koop breekt geen huur’
De Nederlandse huizenprijzen gaan nu al een geruime tijd gestaag omhoog. Niet alleen Nederlandse, maar ook buitenlandse investeerders zien hun kans schoon en proberen aan te haken in het vastgoedgeweld. De investeerders moeten zich bij het kopen van een nieuwe woning wel realiseren dat het mogelijk is dat er nog huurders in de woning zitten. Deze huurders maken gebruik van de woning op grond van de huurovereenkomst met de vorige eigenaar. In deze situatie moet men zich afvragen welke rechten en plichten de huurders en de nieuwe eigenaar bezitten. Worden de huurders in bescherming genomen of kan de nieuwe eigenaar de huurders zonder overleg op straat gooien?
Artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek schept hier duidelijkheid over. In dit artikel is het beginsel ‘koop breekt geen huur’ opgenomen. Dit houdt kortgezegd in dat de nieuwe eigenaar bij de eigendomsoverdracht van de woning, de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overneemt. Het doel van deze bepaling is hiermee de huurders in bescherming te nemen. Was deze regel er niet dan had de nieuwe eigenaar van het huis zonder reden de huurders op straat kunnen zetten. Er bestaat immers geen huurovereenkomst tussen de nieuwe eigenaar en de huurders.
Er bestaan echter uitzonderingen op het beginsel ‘koop breekt geen huur’. Een van die uitzonderingen is het dringend eigen gebruik. Hiervan kan sprake zijn als de nieuwe eigenaar de woning voor zichzelf wil gaan gebruiken. Onder eigen gebruik kan ook renoveren en slopen worden verstaan. Het slopen of renoveren moet plaatsvinden tijdens de periode van de huurovereenkomst van de huurders. Onder dringend eigen gebruik moet men in ieder geval niet verstaan het doorverkopen van de woning zonder de huurders. Als de huurders en de nieuwe eigenaar er samen niet uitkomen, dan kan de nieuwe eigenaar de rechter vragen de huur te beëindigen. Hij moet dan aantonen dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De rechter zal onder andere kijken of de nieuwe eigenaar de huurders schriftelijk heeft bericht dat hij de nieuwe eigenaar is. Een van de vereisten die de rechter stelt is dat de nieuwe eigenaar pas 3 jaar na het schriftelijk bericht de huur kan beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.
Een andere uitzondering op het beginsel ‘koop breekt geen huur’ is wanneer er sprake is van geen goede huurder. De nieuwe eigenaar kan de huurders bijvoorbeeld bij huurachterstand vragen om het gehuurde te verlaten. Ook hier zal een rechter aan te pas moeten komen wanneer partijen er samen niet uitkomen. Andere redenen voor geen goede huurder is wanneer de huurders voor overlast in de buurt zorgen of wanneer de huurders de woning niet op een behoorlijke manier bewonen.
Concluderend is het handig voor investeerders om te weten dat de reikwijdte van het beginsel ‘koop breekt geen huur’ best ver gaat. Wil men een huis kopen waar huurders in zitten, dan koopt men de huurders erbij. Een oplossing kan zijn gelegen in de communicatie tussen de huurders en de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar zou bijvoorbeeld van tevoren een andere woning voor de huurders kunnen regelen.
