Geld voor de verhuurder uit een faillissement
Inleiding
Uitgangspunt van een faillissement is dat de goederen van de failliet worden verkocht en de opbrengst verdeeld onder de crediteuren. Sommige crediteuren krijgen daarbij voorrang, andere crediteuren staan achteraan in de rij.
In grote lijnen gaat de verdeling als volgt. Is er sprake van een pandrecht of hypotheek? Dan gaat de netto-opbrengst naar de pandhouder of hypotheekhouder. Dat is meestal een bank.
Als er dan nog geld is, dan wordt het salaris van de curator betaald. Voor vaststelling van het salaris van de curator bestaan richtlijnen. Per 1 januari 2019 is het basisuurtarief curatoren vastgesteld op € 219. Curatoren met veel ervaring krijgen meer, tot € 350 per uur. Echter in veel gevallen, zo’n 80% is er te weinig geld om de salaris van de curator volledig te betalen.
Boedelschulden
Maar in 20% van de gevallen is er geld om de vorderingen die zijn ontstaan na datum faillissement, ook wel boedelschulden genoemd, geheel of gedeeltelijk te betalen.
De huur vanaf datum faillissement tot aan het einde van de huurovereenkomst is een voorbeeld van een boedelschuld.
Opzegging huurovereenkomst na datum faillissement
De curator kan de huurovereenkomst met opzegtermijn van maximaal drie maanden beëindigen. De verhuurder kan overigens ook de huurovereenkomst opzeggen, ook als de huurder de huur wil blijven betalen. Bijvoorbeeld om een hogere huurprijs te kunnen realiseren of bij verkoop een hogere verkoopopbrengst te ontvangen.
Wanneer eindigt de huurovereenkomst na opzegging?
Sommige curatoren hanteren als einddatum voor de huurovereenkomst de datum van het faillissement + drie maanden. Dit is onjuist. Doet de curator (of de verhuurder) niets, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door.
Verder moet tegen de gebruikelijke dag worden opgezegd, meestal de eerste dag van een kalendermaand.
Is de overeengekomen opzegtermijn langer dan drie maanden, dan kan de curator opzeggen tegen iedere dag. Als het faillissement wordt uitgesproken op 2 januari, kan een zeer snelle curator opzeggen tegen 3 april.
Let wel is de huur vooruitbetaald: dan begint de opzegtermijn pas te lopen nadat de periode waarover vooruit is betaald eindigt.
Wel een uitkering voor de verhuurder?
Gelet op de statistieken zijn de meeste verhuurders in een faillissement van de huurder aangewezen op de bankgarantie of de borgsom die de huurder heeft gesteld bij het tekenen van de huurovereenkomst. Maar niet altijd.
En als er geld is, dan is er meestal genoeg geld om een forse uitkering te doen aan de verhuurder. In 2015 was dat uitkeringspercentage maar liefst 90%.
Meer geld?
Als de curator het huurpand langer wil gebruiken dan drie maanden, dan kan de huurovereenkomst worden aangepast.
Hetzelfde geldt als de curator de ruimte aan een andere partij in gebruik wil geven, of de ruimte een andere bestemming wil geven. Dat mag niet zomaar.
Tenslotte
Er zijn goede redenen om de vordering in te dienen bij de curator, de berekening van de opzegtermijn nauwkeurig te controleren, en de voortgang van het faillissement te blijven volgen.
De openbare verslagen in een faillissement worden gepubliceerd in het Centraal Insolventieregister.
