Join THE TEAM.

We immediately have space for an advanced trainee, lawyer or legal secretary!

View vacancies

Voorkom het onbewust sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte, waarbij de huurder geen huurbescherming geniet. Deze huurovereenkomst hoeft niet door de verhuurder te worden opgezegd, maar slechts te worden aangezegd. In dat geval hoeft de verhuurder dus niet de wettelijke opzeggronden in acht te nemen. Deze tijdelijke huurovereenkomst kan altijd tussentijds worden opgezegd door de huurder en een beding dat deze opzegmogelijkheid voor de huurder uitsluit, is nietig ex artikel 7:271 lid 7 BW.

Als een verhuurder gebruik wenst te maken van deze tijdelijke huurovereenkomst, moet dit duidelijk worden opgenomen. Wij zien namelijk dat hier in de praktijk vaak verwarring over ontstaat. De uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 20 juni 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2812) is hiervan een voorbeeld. Partijen waren een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 12 maanden, met een tussentijds opzegverbod en een optie tot verlenging na 12 maanden. Na het verstrijken van deze termijn zonder opzegging zou de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorlopen. Aan de rechter werd de vraag voorgelegd of hier sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd.

In een dergelijk geval is het van belang om te bekijken wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Als dit niet duidelijk is en partijen stellen beiden iets anders, dan wordt overgegaan op de taalkundige uitleg van de bepaling. In voornoemde uitspraak achtte de rechter voor de uitleg daarvan doorslaggevend dat de huurovereenkomst na verloop van één jaar niet van rechtswege zou eindigen, maar zou doorlopen én dat er een tussentijds opzegverbod was opgenomen. Omdat een dergelijk opzegverbod niet kan worden overeengekomen bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, wees dit op het bestaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode. Het beroep op nietigheid kon er niet toe leiden dat dit beding bij de uitleg van de bepaling buiten beschouwing werd gelaten. Gelet hierop en mede in acht genomen dat, vanwege het ontbreken van huurbescherming, terughoudend omgegaan moet worden met het aannemen van een tijdelijke huurovereenkomst, oordeelde de rechter dat er sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook de Rechtbank Noord-Nederland kwam in een vergelijkbare uitspraak op 19 december 2017 tot dit oordeel (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921).

Om te voorkomen dat u ongewenst vastzit aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, adviseren wij dan ook om een duidelijke keuze te maken tussen:

  • de maximale periode, een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming of;
  • de minimale periode, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur (waarbij niet tussentijds kan worden opgezegd).

VRAGEN:

Heeft u vragen over het sluiten van een huurovereenkomst waaronder de mogelijkheden voor het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtadvocaten van TEAM Advocaten.

U kunt ons ook uw vraag per e-mail toezenden door gebruik te maken van deze button: uw vraag. Wij doen ons best daarop binnen korte tijd te reageren.

Share this story:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen