Aansprakelijkheid makelaar

Aansprakelijkheid makelaar. Hebt u omtrent de aansprakelijkheid van een makelaar verdere vragen, of behoefte aan juridisch advies of rechtsbijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. Bel ons op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

In deze zaak oordeelt de rechtbank, dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkopers/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de kopers. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrekken, deze eerst op hun juistheid te controleren. De door de makelaar, die bij de verkoop van een onroerende zaak bemiddelt, in acht te nemen zorgvuldigheid bij het verstrekken van inlichtingen aan potentiële kopers dient niet zo ruim te worden uitgelegd dat die makelaar potentiële kopers moet adviseren om een eigen makelaar in te schakelen.

De rechtbank oordeelt voorts, dat het in beginsel niet tot de taak van een verkopend makelaar behoort om de kopers (tijdig) te wijzen op (de consequenties van) het aflopen van een in de koopovereenkomst opgenomen termijn en/of te adviseren om tijdig de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

Zaaknummer/rolnummer 353680/HA ZA 10-1462

Vonnis van 11 mei 2011

in de zaak van

1. kopers,
wonende te Hellevoetsluis,
2. koper2,
wonende te Hellevoetsluis,
eisers,
advocaat mr. X,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Hellevoetsluis,
2. [gedaagde 2],
wonende te,
gedaagden,
advocaat mr. Y.

Eisers zullen hierna gezamenlijk – in meervoud – kopers worden genoemd.
Gedaagden zullen hierna ieder afzonderlijk Makelaar 1 en [gedaagde 2] en gezamenlijk Makelaar 1 c.s. worden genoemd.

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  de dagvaarding d.d. 13 april 2010, met producties;
–  de conclusie van antwoord;
–  de conclusie van repliek tevens akte wijziging eis, met producties;
–  de conclusie van dupliek;
–  de pleitnotitie van kopers;
–  de pleitnotitie van Makelaar 1 c.s.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1. kopers hebben van Handelsonderneming gekocht een perceel grond van 400 m2 in de gemeente Oudenhoorn, ter plaatse bekend als [perceel 1]).
Het perceel heeft een bedrijfsbestemming.

2.2. In de periode van oktober 2006 tot mei 2007 hebben kopers per e-mail contact gehad met de makelaar van [persoon 1], [gedaagde 2] van Makelaar 1.

2.2.1. [gedaagde 2] heeft bij bericht d.d. 31 oktober 2006 aan kopers het volgende bericht:

“De informatie is beperkt, de verkopers heeft een bedrag van € 450,= per m2 in z’n hoofd en kan voordeel bieden in het bouwproces en materialen.”

2.2.2. In een bericht d.d. 6 november 2006 van kopers aan [gedaagde 2] is het volgende vermeld:

“De officiële afwikkelingen worden die allemaal door uw kantoor geregeld? Moeten wij zelf ook een makelaar in de hand nemen?”

In een bericht d.d. 7 november 2006 van [gedaagde 2] aan kopers is het volgende vermeld:

“U heeft geen makelaar nodig, ik help u met de procedures en de benodigde stappen. Daarnaast kunt u alle info van Michiel goed gebruiken, die is namelijk al helemaal voorzien van alle benodigde informatie.”

2.2.3. [gedaagde 2] heeft bij bericht d.d. 15 november 006 aan kopers het volgende bericht:

“Wilt u nog profiteren van aannemerskorting op bouwmaterialen, korting op keuken, badkamer, sanitair, tegelwerk e.d. via [persoon 1] Hellevoetsluis

U kunt ook bouwcoördinatie er bij krijgen om uw bouwproces te begeleiden, de aannemer te controleren, bouwvergaderingen en materiaalcontroles uit te voeren.”

2.2.4. In een bericht d.d. 16 november 2006 van kopers aan [gedaagde 2] is het volgende vermeld:

“Ik neem aan dat wij het pas kunnen kopen als er een bouw(woon)vergunning wordt afgegeven, of komt er een ontbindende clausule in het voorlopig koopcontract? Tevens voor de schoongrondverklaring?”

In een bericht d.d. 16 november 2006 van [gedaagde 2] aan kopers is het volgende vermeld:

“U heeft natuurlijk voorbehouden in de koopovereenkomst dat noodzakelijke vergunningen verleend worden, incluis de schoongrondverklaring.”

2.2.5. In een bericht d.d. 27 november 2006 van [gedaagde 2] aan kopers is het volgende vermeld:

“Art 13 In dit artikel worden de voorbehouden opgenomen, zoals de noodzakelijke lening maar in jullie situatie dat je er mag bouwen.
Het is van belang dat in gestelde voorbehouden koperss beschermd worden, maar de verkopers wel voor 1 maart kan leveren in verband met de restitutie overdrachtsbelasting bij een levering binnen zes maanden.”

2.2.6. In een bericht d.d. 6 december 2006 van [gedaagde 2] aan kopers is het volgende vermeld:

“We kunnen morgen of vrijdag de ondertekening doen, wat mij betreft zo snel mogelijk, zodat we direct de vergunningen kunnen gaan regelen voor jullie.
[…]
Een voorzichtige urencalculatie en reistijd om frequent op het bouwproject aanwezig te zijn is ongeveer 70 uur, hetgeen op € 5.250,= komt.
[…]
Waar ik jullie alvast wel mee kan helpen met een kostenbesparing is het verkopen van uw huis.
[…]
Mijn aanbod is 1% van de verkoopprijs zonder bijkomende kosten, maar exclusief advertentiekosten.
Als jullie ook op Funda willen kan dat tegen een meerprijs van € 500,=.”

2.3. In de koopovereenkomst, gedateerd 30 november 2006, is het volgende opgenomen:

“Verklaringen van verkopers

Artikel 10

Verkopers garandeert, […], het navolgende:
[…];
b. voor zover aan verkopers bekend, zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het toekomstig gebruik als particulier woonhuis of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;
[…]

Ontbindende voorwaarden

Artikel 13

1.  Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten door één der partijen in elk van de volgende gevallen:
a.  […]
b.  als koperss niet voor 01 januari 2007 beschikking hebben over de geschiktheidsverklaring om op genoemd perceel een woning te kunnen realiseren
c.  de koperss van de gemeente Bernisse niet voor 01 februari 2007 een woonbestemming verleend is of zal worden.
[…]

Bijzonderheden

Artikel 18

Koperss zijn bekend met de realisatie van nieuwe woningen op [perceel 2]”

In deze koopovereenkomst, waarvan alle pagina’s door kopers en [persoon 1] zijn ondertekend en geparafeerd, is aan artikel 13 lid 1 onder b handgeschreven toegevoegd: “steeds verlengd, uiteindelijk tot datum van overdracht door makelaar mondeling en per e-mail.”

2.4. In een e-mail bericht d.d. 8 januari 2007 van kopers aan [gedaagde 2] is het volgende vermeld:

“Wat betreft de schoongrondverklaring, staat in de koopakte de datum van 1 januari jl., die termijn is inmiddels al voorbij? Natuurlijk willen we er niet vanaf maar kunnen we er toch wel zeker van zijn dat die grond schoon wordt opgeleverd per 1 maart?

Hoever staat het dan met de aanvraag woonbestemming voor het perceel als het andere gedeelte nog steeds niet is verkocht, is er al wel woonbestemming aangevraagd voor het gedeelte dat wij gaan kopen, hiervoor staat de datum 1 februari, die komt ook steeds dichterbij.”

In reactie hierop heeft [gedaagde 2] op 9 januari 2007 aan kopers per e-mail bericht:

“We hebben als veiligheid het voorbehoud van levering de schoon grond verklaring opgenomen tot datum levering, dus 1 maart, dus veilig.

Woonbestemming, art 19 loopt synchroon met aanvraag bouwvergunning

Alles loopt goed, alsjeblieft geen zorgen, ik heb het helemaal in de hand.”

2.5. In een e-mailbericht d.d. 15 januari 2007 van kopers aan [gedaagde 2] is het volgende vermeld:

“Wat betreft de woonbestemming is het ons niet helemaal duidelijk. De woonvergunning loopt synchroon met de bouwvergunning zei je eerder, maar voordat de werkelijke bouwvergunning wordt aangevraagd zijn we wel drie maanden verder denk ik en voor het naastliggende perceel, misschien nog wel veel langer.

Ik had begrepen van de gemeente Bernisse, dat er woonbestemming voor het totale perceel door de makelaar aangevraagd moest worden.

De bouwvergunning dient ieder kopers (van de grond) toch voor zichzelf in.

Hoe is verder de stand van zaken op het moment?”

2.6. Er is een tweede laatste pagina van de koopovereenkomst in het geding gebracht. Deze pagina, gedateerd 22 november 2006, is niet ondertekend en niet geparafeerd door [persoon 1]. Hierin is het volgende opgenomen:

“Artikel 18

Kopers zijn bekend met de realisatie van nieuwe woningen op [perceel 2]

In afwachting van saneringsbevel van de provincie zal tussen de 15 en 25 weken de grond gesaneerd, schoon en bouwrijp zijn.”

2.7. In de akte van levering d.d. 1 maart 2007 is het volgende opgenomen:

“KOOPPRIJS.
De koopsom bedraagt […] (€ 160.000,00), te vermeerderen met […] (19%) omzetbelasting, zijnde […]
(€ 30.400,00), alzo in totaal […] (€ 190.400,00) […]
KOSTEN.
[…]
De levering is belast met omzetbelasting.
Het betreft de levering van nieuw vervaardigd registergoed. De verkopers heeft het registergoed niet als bedrijfsmiddel gebruikt. Op grond hiervan is de vrijstelling van overdrachtsbelasting als bedoeld in artikel 15 lid 1 letter a van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer van toepassing. Aan overdrachtsbelasting is verschuldigd: nihil.
[…]
Artikel 8.
In de aan deze akte ten grondslag liggende koopovereenkomst werd nog het volgende vermeld:
“Artikel 18
Koperss zijn bekend met de realisatie van nieuwe woningen op [perceel 2].
In afwachting van saneringsbevel van de provincie zal tussen de 15 en 25 weken de grond gesaneerd, schoon en bouwrijp zijn.”
De kosten van voormelde sanering zullen voor rekening van verkopers komen. De sanering zal zodanig geschieden dat het verkochte na afloop van de sanering geschikt is voor woningbouw. Tevens zal de op het verkochte aanwezige oliebar worden verwijderd.”

2.8. Op 9 mei 2007 heeft [gedaagde 2] het volgende aan kopers bericht:

“Kosten voor vergunningen zijn altijd kosten kopers.
Het grondonderzoek en de sanering is voor de verkopers, zoals afgesproken.”

Op 14 mei 2007 heeft [gedaagde 2] het volgende aan kopers bericht:

“Ik verkocht een kavel namens de verkopers met schone grond en is er nooit sprake geweest dat ik een stedebouwkundig plan of onderbouwing zou leveren.”

2.9. Op 13 maart 2008 hebben kopers [persoon 1] in kort geding gedagvaard voor de voor¬zieningenrechter van deze rechtbank en (primair) gevorderd hen te machtigen om op kosten van [persoon 1] de bodem door een deskundige derde te laten saneren en te bepalen dat [persoon 1] de facturen van de deskundige moet betalen, op straffe van een dwangsom.
Bij vonnis in kort geding van 29 april 2008 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [persoon 1] veroordeeld tot het op haar kosten saneren van het perceel op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per dag dat [persoon 1] in gebreke blijft hieraan te voldoen, zulks tot een maximum van € 250.000,–.

2.10. Naar aanleiding van een door [persoon 1] tegen [gedaagde 2] ingediende klacht d.d.
19 februari 2009 heeft het Tuchtcollege VBO bij beslissing van 15 oktober 2009 bij wege van bindend advies die klacht gegrond verklaard, een berisping en een voorwaardelijke schorsing van het lidmaatschap VBO voor de duur van 100 dagen opgelegd.

2.11. De grond van het perceel is niet gesaneerd.

3. Het geschil
3.1. Na eiswijziging vorderen kopers – kort samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Makelaar 1 c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van:

I.
primair: een bedrag van € 255.847,05 aan schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat kopers de diverse schadeposten hebben betaald, althans vanaf 13 april 2010;

subsidiair: een bedrag van € 63.583,17 aan schade, te vermeerderen met de kosten van sanering ad € 130.000,–, althans met de kosten van sanering ad € 83.038,20, althans met de kosten van sanering nader op te maken bij staat, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat kopers de diverse schadeposten hebben betaald, althans vanaf
13 april 2010;

II.
een bedrag van € 764,96 per maand aan rente over het bouwdepot voor elke maand rente die kopers na 31 maart 2010 hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat kopers de diverse schadeposten hebben betaald, althans vanaf 13 april 2010;

III.
een bedrag van € 631,55 per maand aan kosten voor vervangende woonruimte voor elke maand dat kopers die kosten na 31 maart 2010 hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat kopers de diverse schadeposten hebben betaald, althans vanaf 13 april 2010;

IV.
de kosten van de planschade, nader op te maken bij staat;

V.
de beslagkosten ad € 404,36;

VI.
de proceskosten en te bepalen dat de wettelijke rente hierover verschuldigd zal zijn indien deze niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis zijn voldaan;

VII.
de nakosten ex artikel 237 lid 4 Rv ad € 131,– zonder betekening en € 199,– met betekening.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben kopers de volgende stellingen aan de vordering ten grondslag gelegd:

3.2. Makelaar 1 c.s. hebben een koopovereenkomst opgesteld waarbij ten onrechte geen rekening is gehouden met de door kopers gestelde voorwaarden dat slechts wordt gekocht onder voorbehoud van een schoongrond verklaring, waarbij de saneringskosten geheel voor rekening van de verkoper komen, en onder voorbehoud van een bestemmingsplanwijziging (van bedrijfsbestemming naar woonbestemming).
De wijze waarop kopers is verzocht de koopovereenkomst te tekenen is ondeugdelijk, mede gelet op de kennelijk door [persoon 1] niet geaccordeerde wijzigingen met betrekking tot de schoongrond verklaring en het feit dat meerdere verschillende versies van de koopovereenkomst circuleren.
Makelaar 1 c.s. hebben kopers niet geadviseerd omtrent het al dan niet inroepen of verlengen van de ontbindende voorwaarden binnen de in de koopovereenkomst vermelde termijnen.
Vanwege achteraf onjuist gebleken mededelingen van Makelaar 1 c.s. verkeerden kopers ten tijde van de koop van het perceel in de onjuiste veronderstelling dat op het moment van de overdracht de schoongrond verklaring en de bestemmingsplanwijziging geregeld waren.
Makelaar 1 c.s. hebben kopers ten onrechte niet meegedeeld dat de bestemmings¬plan¬wijziging zou leiden tot een eventuele, voor rekening van kopers komende, planschadeclaim.
Makelaar 1 c.s. hebben misbruik gemaakt van het vertrouwen dat kopers in hen heeft gesteld.

3.3. Het moet ervoor gehouden worden dat [gedaagde 2] in de contacten met kopers niet namens Makelaar 1 is opgetreden aangezien in geen van die contacten de naam Makelaar 1 is vermeld.
[gedaagde 2] heeft voor zichzelf gehandeld al dan niet handelend onder de naam [bedrijf 1] of onder de naam [bedrijf 2]. waarvan hij enig vennoot is.

3.4. Op grond van het vorenstaande is – primair – [gedaagde 2] aansprakelijk uit hoofde van wanprestatie. Tussen hem en kopers is een overeenkomst gesloten waarbij [gedaagde 2], kennelijk buiten zijn hoedanigheid van makelaar, zich jegens kopers heeft verbonden om (tijdig) de schoongrond verklaring te regelen c.q. ervoor zorg te dragen dat de kosten van sanering geheel voor rekening van [persoon 1] zouden komen alsmede de bestem¬mingswijziging te realiseren. Nu [gedaagde 2] dit niet heeft gedaan, is hij jegens kopers toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De als gevolg daarvan door kopers geleden schade dient door [gedaagde 2] vergoed te worden.
Subsidiair, indien geoordeeld wordt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde 2] en kopers, dan geldt dat een overeenkomst met gelijke inhoud en strekking als hiervoor omschreven tussen kopers en Makelaar 1 tot stand is gekomen. Makelaar 1 is dan in gelijke mate en op dezelfde gronden aansprakelijk voor de wanprestatie als hiervoor vermeld.

3.5. Naast aansprakelijkheid op grond van wanprestatie is [gedaagde 2] jegens kopers aansprakelijk op grond van onrechtmatig handelen.

3.5.1. [gedaagde 2] heeft onrechtmatig jegens kopers gehandeld doordat hij als makelaar van [persoon 1] bij de aan kopers verstrekte informatie onzorgvuldig heeft gehandeld. Door kopers herhaaldelijk toe te zeggen dat het perceel geleverd zal worden met schoongrond verklaring en met bestemmingsplanwijziging is [gedaagde 2] in zijn zorgplicht jegens kopers tekort¬geschoten. Achteraf is immers gebleken dat het perceel niet met schoongrond verklaring en met bestemmingsplanwijziging kon worden geleverd.
[persoon 1] betwist dat sprake is van wilsovereenstemming voor wat betreft het voor haar rekening komen van de kosten van sanering. [gedaagde 2] is niet in staat om een kopie van de getekende koopovereen¬komst te verstrekken waarin voor [persoon 1] de verplichting is opgenomen om de grond van het perceel op haar kosten te saneren. Ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [gedaagde 2] geweten, althans had hij moeten of kunnen weten, dat [persoon 1] niet voornemens was een schoongrond verklaring af te geven c.q. de grond op haar kosten te laten saneren. [gedaagde 2] heeft niettemin kopers ertoe bewogen een koopovereenkomst te tekenen zonder dat de door hen gestelde eis van de schoongrond verklaring en bestemmingsplan¬wijzi¬ging voor ondertekening afdoende waren geregeld.

3.5.2. De in verband met de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen termijnen zijn ongebruikt verstreken vanwege onjuist gebleken toezeggingen van [gedaagde 2] inhoudende dat het perceel geleverd zou worden met schoongrond verklaring en met bestemmingswijziging. Bij het ontbreken van een schoongrond verklaring en instemming van [persoon 1] met het voor haar rekening komen van de saneringskosten, had [gedaagde 2] zulks aan kopers moeten mededelen en hen moeten adviseren (tijdig) gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden. Dit heeft hij niet gedaan.

3.5.3. [gedaagde 2] heeft ten onrechte kopers er niet op gewezen dat hij niet ook als makelaar van kopers kon optreden. Hij heeft kopers niet geadviseerd een eigen makelaar in de arm te nemen. Dit klemt temeer nu [gedaagde 2] heeft aangeboden het bouw¬proces (tegen betaling) te laten begeleiden, de mogelijkheid van inkoop tegen korting van bouw¬materialen bij [persoon 1] in het vooruitzicht heeft gesteld, en heeft aangeboden de woning van kopers te verkopen. [gedaagde 2] heeft zich daarmee in verregaande mate ten opzichte van kopers dienstbaar opgesteld en de belangen van kopers veronachtzaamd.

3.5.4. [gedaagde 2] heeft ten onrechte kopers niet erop gewezen dat een wijziging bestemmingsplan tot gevolg zou hebben dat kopers de verhaalsovereenkomst planschade en de omslagovereenkomst zou moeten ondertekenen.

3.6. Indien geoordeeld wordt dat [gedaagde 2] niet aansprakelijk is uit hoofde van onrecht¬matige daad, dan geldt dat Makelaar 1 in gelijke mate en op dezelfde gronden aansprakelijk jegens kopers is wegens onrechtmatig handelen als hiervoor vermeld.

3.7. Er is sprake van vereenzelviging. Het identiteitsverschil tussen Makelaar 1 en [gedaagde 2] kan volledig worden weggedacht. [gedaagde 2] heeft in het midden gelaten in welke hoedanigheid hij is opgetreden in de contacten met kopers en misbruik gemaakt van het identiteitsverschil tussen hem en Makelaar 1.
[gedaagde 2] is voorts als bestuurder jegens kopers aansprakelijk voor de door kopers geleden schade. Hij is jegens kopers verplichtingen aangegaan en heeft kopers bewogen met [persoon 1] een koopovereenkomst te sluiten in de wetenschap dat Makelaar 1 niet aan haar verplichtingen jegens kopers kan voldoen.

3.8.  Door de handelwijze van Makelaar 1 c.s. hebben kopers de navolgende schade geleden die in totaal een bedrag van € 255.847,05 beloopt:
a.  de koopsom van het perceel ad € 192.263,88;
b.  de afsluitprovisie ad € 1.651,– in verband met de afgesloten hypothecaire geldlening voor de financiering van de koopsom van het perceel en de bouw van een woning daarop;
c.  de eerste termijn ad € 5.640,– voor een Livingstone woning;
d.  de betaalde rente in 2007 (€ 4.852,04) en in 2008 (€ 4.230,79) in verband met een afgesloten overbruggingskrediet tot en met de verkoopdatum van de voormalige woning van kopers en betaalde rente in de periode 1 maart 2007 tot en met 31 maart 2010 (€ 28.303,53) in verband met een afgesloten bouwdepot;
e.  de kosten van vervangende woonruimte in de periode 15 augustus 2008 tot en met 31 maart 2010, zijnde in totaal € 15.515,38 en vanaf 1 april 2010 € 631,55 per maand;
f.  de inrichting- en verhuiskosten ad € 3.390,43;
g.  de planschadeclaim, nader op te maken bij staat.

Vanaf 7 april 2010 verkeren Makelaar 1 c.s. in verzuim en zijn zij de rente, althans de wettelijke rente, verschuldigd over elk schadebedrag vanaf de datum dat kopers schade hebben geleden c.q. betalingen hebben verricht.
Door kopers zijn buitengerechtelijke kosten gemaakt en kosten van beslag ad € 404,36 welke kosten door Makelaar 1 c.s. vergoed moeten worden.

3.9. Makelaar 1 c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van kopers, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, waaronder een afzonderlijk bedrag aan salaris voor de advocaat van Makelaar 1 en een afzonderlijk bedrag aan salaris voor de advocaat van [gedaagde 2], te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten indien deze niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis zijn voldaan, en te vermeerderen met de nakosten.

4. De beoordeling
Eiswijziging

4.1. kopers hebben bij conclusie van repliek, tevens akte wijziging eis, hun eis gewijzigd door de (primaire) vordering onder 3.1.I aan te vullen met een subsidiaire vordering waarmee, in plaats van vergoeding van de volledige koopsom, een bedrag van
€ 130.000,–, althans een bedrag van € 83.038,20, althans de bij staat op te maken kosten van sanering word(t)(en) gevorderd. Makelaar 1 c.s. hebben hiertegen bezwaar gemaakt aangezien hen niet duidelijk is wat kopers hebben gewijzigd. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Nog daargelaten dat Makelaar 1 c.s. hun bezwaar niet (voldoende) hebben onderbouwd, is de eiswijziging voldoende duidelijk omschreven. Voorts is niet gebleken van strijd met de eisen van een goede proces¬orde. De rechtbank zal dan ook op de gewijzigde eis recht doen.

Wanprestatie

4.2. kopers stellen zich primair op het standpunt dat tussen hen en [gedaagde 2] een stilzwijgende, mondeling tot stand gekomen, overeenkomst is gesloten in de uitvoering waarvan [gedaagde 2] toerekenbaar tekort geschoten is. Ter onderbouwing van deze stelling hebben kopers verwezen naar de e-mailcorrespondentie zoals die bij dagvaarding is overgelegd. Daaruit blijkt volgens kopers dat [gedaagde 2] tevens hun belangen heeft behartigd, althans de schijn heeft gewekt dat hij ook hun belangen zou behartigen.
Door [gedaagde 2] is aangeboden de schoongrond verklaring en de bestemmingsplanwijziging te realiseren welk aanbod door kopers is aanvaard.
[gedaagde 2] heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van een overeenkomst tussen hem en kopers.

4.2.1. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de overgelegde e-mailcorrespondentie niet worden afgeleid dat tussen kopers en [gedaagde 2] mondeling een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde 2] zich jegens kopers heeft verbonden tot het realiseren van een schoongrond verklaring, waarbij de kosten van sanering geheel voor rekening van [persoon 1] zouden komen, en het realiseren van de wijziging van bestemming van bedrijfsbestemming naar woonbestemming. Uit de e-mail¬correspondentie zoals die bij dagvaarding is overgelegd en waarvan een deel hierboven onder de vaststaande feiten is weergegeven, valt immers niet meer af te leiden dan dat [gedaagde 2] naar aanleiding van vragen van kopers over het perceel in het kader van zijn bemiddeling bij de verkoop van het perceel, en dus in zijn hoedanigheid van (verkopend) makelaar van [persoon 1], informatie aan kopers heeft verstrekt omtrent de schoongrond verklaring en (de procedure van) de bestemmingsplanwijziging van het perceel en de daaromtrent in de koopovereenkomst op te nemen ontbindende voorwaarden. Het feit dat [gedaagde 2] aan kopers heeft meegedeeld dat hij zal helpen met de procedures en de benodigde stappen, doet hieraan niet af. Ook deze mededeling c.q. dit aanbod van [gedaagde 2] moet worden gezien als gedaan in het kader van zijn bemiddelingswerkzaamheden ten behoeve van [persoon 1]. Als makelaar van [persoon 1] was het immers zijn taak om het perceel voor [persoon 1] op korte termijn te verkopen. Het feit dat die mededeling kopers hebben doen beslui¬ten om zelf geen (aankopend) makelaar in te scha¬kelen en gebruik te maken van de aangeboden hulp, betekent niet dat tussen kopers en [gedaagde 2] een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde 2] zich jegens kopers heeft verbonden (tijdig) de schoongrond verklaring te regelen, waarbij de kosten van sanering geheel voor rekening van [persoon 1] zouden komen, en de bestemmingsplanwijziging te realiseren.

4.2.2. kopers hebben nog gesteld dat uit de beslissing van het tuchtcollege VBO kan worden afgeleid dat sprake is van een met [gedaagde 2] gesloten overeenkomst.
Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
Het tuchtcollege VBO heeft met betrekking tot de door [persoon 1] tegen [gedaagde 2] ingediende klacht in haar beslissing d.d. 15 oktober 2009 onder 4.14 overwogen dat [gedaagde 2] in de onderhavige kwestie niet slechts de belangen van [persoon 1] heeft willen behartigen, maar zich ook in verregaande mate dienstbaar ten opzichte van kopers heeft opgesteld, dat [gedaagde 2] daarin te ver gegaan is, daarmee de belangen van zijn opdrachtgevers heeft veronachtzaamd, en [gedaagde 2] bij zijn advisering niet de belangen van [persoon 1] voor ogen heeft gehad. Nog daargelaten dat die beslissing enkel betrekking heeft op de tussen [persoon 1] en [gedaagde 2] bestaande rechtsverhouding, volgt hieruit, gelet ook op hetgeen hiervoor onder 4.2.1 is overwogen, niet dat [gedaagde 2] zich uit hoofde van een overeen¬komst van opdracht jegens kopers heeft verbonden om (tijdig) de schoongrond verklaring te regelen, waarbij de kosten van sanering geheel voor rekening van [persoon 1] zouden komen, en de bestemmingswijziging te realiseren. Het betreft immers een oordeel over de vraag of [gedaagde 2] als makelaar van [persoon 1] bij de verkoop van het perceel de belangen van [persoon 1] naar behoren heeft behartigd. Dat [gedaagde 2] volgens het tuchtcollege zich in verregaande mate dienstbaar ten opzichte van kopers heeft opgesteld, betekent nog niet dat sprake is van de door kopers gestelde overeenkomst.

4.2.3. Nu niet gebleken is van een tussen kopers en [gedaagde 2] (mondeling) tot stand gekomen overeen¬komst van opdracht kan een dergelijke overeenkomst evenmin tussen kopers en Makelaar 1, in de persoon van [gedaagde 2], zijn aangegaan. Van wanprestatie aan de zijde van [gedaagde 2] dan wel aan de zijde van Makelaar 1 kan derhalve geen sprake zijn. Dit betekent dat zowel de primaire stelling van kopers dat [gedaagde 2] uit hoofde van wanprestatie jegens hen aansprakelijk is als hun subsidiaire stelling dat Makelaar 1 in gelijke mate en op dezelfde gronden aansprakelijk is voor de wanprestatie van [gedaagde 2], verworpen dienen te worden.

Onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] jegens kopers

4.3. kopers hebben zich allereerst op het standpunt gesteld dat [gedaagde 2] (in privé) op grond van onrechtmatig handelen jegens hen aansprakelijk is.
[gedaagde 2] heeft dit betwist en gemotiveerd aangevoerd dat hij in zijn contacten met kopers steeds voor en namens Makelaar 1 heeft gehandeld. Reeds hierom kan van onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] (in privé) geen sprake zijn, aldus [gedaagde 2].
Anders dan kopers hebben gesteld, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken dat [gedaagde 2] in zijn contacten met kopers voor zichzelf heeft gehandeld, al dan niet onder de naam [bedrijf 1] of onder [gedaagde 2]ijf 2]. De rechtbank betrekt hierbij het volgende.
Ter gelegenheid van de pleidooizitting hebben kopers gesteld dat het perceel op de website van Funda door Makelaar 1 werd aangeboden en dat zij naar aanleiding daarvan contact met Makelaar 1 hebben opgenomen en dat toen gesproken is met [gedaagde 2]. Voorts is door kopers ter zitting gesteld dat zij twee weken voor de levering van het perceel één keer op het kantoor van Makelaar 1 zijn geweest. Het enkele feit dat in de e-mailcorrespondentie de naam Makelaar 1 niet is vermeld en dat [gedaagde 2] in de contacten met kopers gebruik gemaakt heeft van het e-mailadres [e-mailadres] betekent nog niet dat [gedaagde 2] voor zichzelf heeft gehandeld al dan niet onder de naam [bedrijf 1] of onder [gedaagde 2]ijf 2]. Zoals hierboven onder 4.2.1 overwogen, heeft [gedaagde 2] de door kopers per e-mail gestelde vragen over het perceel steeds beantwoord in zijn hoedanigheid van (verkopend) makelaar van [persoon 1], dus namens Makelaar 1. Dit blijkt ook uit het feit dat [gedaagde 2] na de overdracht van het perceel bij e-mail¬bericht d.d. 9 mei 2007, overgelegd als productie 13 bij dagvaarding, aan kopers heeft bericht: “ben natuurlijk wel van goede wil om te helpen. Het gaat natuurlijk veel verder dan mijn werk, nl de verkoop van de grond voor de verkopers”.
Gelet op het vorenstaande gaat de rechtbank er vanuit dat [gedaagde 2] in zijn contacten met kopers steeds namens Makelaar 1 heeft gehandeld.

4.4. De rechtbank verwerpt de (door Makelaar 1 c.s. betwiste) stelling van kopers dat [gedaagde 2], gelet op het leerstuk van de vereenzelviging, jegens hen aansprakelijk is.
Op grond van vaste jurisprudentie (onder meer HR 9 juni 1995, NJ 1996/213) is er slechts onder bijzondere omstandigheden sprake van vereenzelviging, dat wil zeggen een rechtstreekse doorbraak van aansprakelijkheid door het volledig wegdenken van het identiteitsverschil. Door kopers zijn dusdanig uitzonderlijke omstandigheden echter niet gesteld. Het feit dat [gedaagde 2] in de schriftelijke contacten met kopers gebruik heeft gemaakt van het e-mailadres [e-mailadres] welk e-mailadres, indien juist, ook door de eenmanszaak [bedrijf 1] [gedaagde 2]ijf 2] wordt gebruikt, en dat [gedaagde 2] bestuurder en grootaandeelhouder is van Makelaar 1, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet dermate bijzondere omstandigheden dat tot de verstrekkende conclusie gekomen kan worden dat in dit geval sprake is van vereenzelviging. Nu kopers verder geen concrete feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit vereen¬zel¬vi¬ging kan worden afgeleid, terwijl de rechtbank hiervoor ook anderszins onvoldoende aanknopingspunten in de stukken heeft kunnen vinden, is de vordering van kopers reeds hierom niet op deze grondslag toewijsbaar.
Anders dan kopers hebben gesteld, leiden de door hen gestelde feiten en omstandigheden evenmin tot de conclusie dat [gedaagde 2] misbruik maakt van de door hem in het leven geroepen diverse identiteiten en entiteiten. Derhalve acht de rechtbank de vordering van kopers ook op deze grondslag niet toewijsbaar.

4.5. kopers hebben verder nog gesteld dat [gedaagde 2] als bestuurder van Makelaar 1 jegens kopers (persoonlijk) aansprakelijk is voor de door hen geleden schade. Volgens kopers is [gedaagde 2] jegens hen verplichtingen aangegaan en heeft hij kopers bewogen met [persoon 1] een koopovereenkomst te sluiten in de wetenschap dat Makelaar 1 niet aan haar verplichtingen jegens kopers kan voldoen. [gedaagde 2] heeft zulks gemotiveerd betwist.
Zoals hiervoor onder 4.2.3 is overwogen, is niet gebleken van een tussen kopers en Makelaar 1 mondeling tot stand gekomen overeenkomst van opdracht op grond waarvan Makelaar 1 zich jegens kopers heeft verbonden (tijdig) de schoongrond verklaring te regelen, waarbij de kosten van sanering geheel voor rekening van [persoon 1] zouden komen, en de bestemmingsplanwijziging te realiseren. Reeds hierom dienen de stellingen van kopers op dit punt te worden verworpen.

4.6. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagde 2] niet uit hoofde van wanprestatie noch uit hoofde van onrechtmatig handelen jegens kopers aansprakelijk is. Hieruit vloeit voort dat de vordering jegens [gedaagde 2] niet toewijsbaar is. Daarmee komt de rechtbank toe aan de (subsidiaire) stelling van kopers inhoudende dat Makelaar 1 in gelijke mate en op dezelfde gronden uit hoofde van onrechtmatig handelen jegens kopers aansprakelijk is. Makelaar 1 heeft dit gemotiveerd betwist.
Onrechtmatig handelen van Makelaar 1 jegens kopers

4.7. De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of Makelaar 1, in de persoon van [gedaagde 2], onrechtmatig jegens kopers heeft gehandeld en of dat handelen heeft geleid tot de gevorderde schade. Daarbij zal de rechtbank ingaan op het onder 3.5.1 tot en met 3.5.4 gestelde onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] aangezien kopers dat handelen ook ten grondslag hebben gelegd aan hun (subsidiaire) stelling dat Makelaar 1 op grond van onrecht¬matig handelen aansprakelijk is. Zoals hiervoor onder 4.3 is overwogen, dient dat handelen te worden aangemerkt als handelen door of namens Makelaar 1.

4.7.1. kopers hebben gesteld dat [gedaagde 2] zijn zorgplicht heeft geschonden door kopers onjuiste informatie te verstrekken c.q. hen op het verkeerde been te zetten en een concept koopovereenkomst op te stellen waaruit niet (duidelijk) blijkt dat de saneringskosten voor rekening zijn van [persoon 1]. [gedaagde 2] heeft onjuiste informatie verstrekt doordat hij tegen beter weten in en bij herhaling te kennen heeft gegeven dat de schoon¬grond verklaring en de bestemmingsplanwijziging afdoende waren geregeld, hetgeen achteraf niet het geval blijkt te zijn. [persoon 1] was immers niet akkoord met de voor haar rekening en risico komende kosten van sanering, zoals ook blijkt uit het feit dat de onder 2.6 weergegeven aanvulling op de koopovereenkomst, nog afgezien van de vraag of de formulering daarvan tot het gewenste doel leidt, niet door [persoon 1] voor akkoord is ondertekend, aldus nog steeds kopers.
Makelaar 1 heeft gemotiveerd betwist dat zij onrechtmatig jegens kopers heeft gehandeld.
In de koopovereenkomst zijn ter bescherming van kopers twee ontbindende voorwaarden opgenomen. kopers wisten ruim vóór en tijdens het passeren van de notariële akte van levering dat de grond van het perceel niet was gesaneerd. In verband hiermee is artikel 18 van de koopovereenkomst door Makelaar 1 aangevuld en is door de notaris in de leveringsakte de clausule opgenomen zoals weergegeven onder 2.7. Het had op de weg van kopers gelegen om de leveringsakte niet te passeren en de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen. In plaats daarvan hebben kopers ervoor gekozen om met de door de notaris opgestelde clausule in te stemmen, aldus nog steeds Makelaar 1.

4.7.2. De rechtbank overweegt het volgende.
Vooropgesteld zij dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkopers/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de kopers. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrek¬ken, deze eerst op hun juistheid te controleren.

4.7.3. Tussen partijen is niet in geschil dat kopers voor de totstandkoming van de koop¬overeenkomst aan Makelaar 1 kenbaar hebben gemaakt dat zij het perceel alleen wilden kopen indien de sanering op kosten van [persoon 1] zou worden uitgevoerd of de schoongrond verklaring door [persoon 1] zou worden afgegeven en de bestemmingsplanwijziging door [persoon 1] zou worden gerealiseerd. [gedaagde 2] heeft namens Makelaar 1 en rekening¬houdend met die eisen, de in artikel 13 lid 1 onder b en c van de koopovereenkomst d.d. 30 november 2006 vermelde ontbindende voorwaarden opgenomen inhoudende dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden indien (sub b) kopers niet voor 1 januari 2007 kunnen beschikken over een geschiktheidsverklaring om op het perceel een woning te kunnen realiseren en (c) door de gemeente Bernisse niet voor 1 februari 2007 aan kopers een woonbestemming is verleend of zal worden verleend. Partijen zijn het erover eens dat met de onder artikel 13 lid 1 onder b vermelde geschiktheidsverklaring wordt bedoeld de schoongrond verklaring.
Na ondertekening van de koopovereenkomst d.d. 30 november 2006 hebben kopers bij
e-mailbericht van 8 januari 2007 aan Makelaar 1 bericht dat voor wat betreft de schoon¬grond verklaring de termijn van 1 januari 2007 is verstreken, dat zij niet van de koop willen afzien maar er zeker van willen zijn dat de grond schoon wordt opgeleverd per 1 maart 2007. In antwoord hierop heeft [gedaagde 2] namens Makelaar 1 op 9 januari 2007 per e-mail bericht dat het voorbehoud terzake de schoongrond verklaring tot de leveringsdatum geldt, dus tot
1 maart 2007. In dat kader is aan artikel 13 lid 1 sub b van de koopovereenkomst hand¬geschreven toegevoegd: “steeds verlengd, uiteindelijk tot datum van overdracht door makelaar mondeling en per e-mail.” In het licht van het vorenstaande verwerpt de rechtbank de stelling van kopers dat onduidelijk is wat wordt bedoeld met de zinsnede “de datum voor de schoongrond verklaring is verlengd naar 1 maart 2007” en dat geen sprake is geweest van een verlenging van de datum van de ontbindende voorwaarde. De rechtbank gaat er derhalve vanuit dat de termijn zoals vermeld in artikel 13 lid 1 onder b van de koopovereenkomst is verlengd tot 1 maart 2007.

4.7.4. Bij e-mailbericht d.d. 15 januari 2007 hebben kopers aan [gedaagde 2] opheldering gevraagd over (de procedure van) de woonbestemming en naar de stand van zaken gevraagd. Niet duidelijk is of en wanneer Makelaar 1 hierop heeft gereageerd. Er zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit dat kan worden afgeleid. Ter gelegen¬heid van de pleidooizitting is dit punt aan de orde gesteld doch hieromtrent kon geen duidelijke informatie worden gegeven. Gezien het feit dat op 15 januari 2007 nog geen woonbestemming aan kopers was verleend en de gemeente daaromtrent geen toezegging had gedaan, er bij kopers onduidelijkheid bestond over de termijn waarbinnen de woonbestemming door de gemeente zou kunnen worden verleend, en de termijn zoals vermeld in artikel 13 lid 1 onder c van de koopovereenkomst twee weken later zou aflopen, hadden kopers vóór 1 februari 2007 ontbinding van de koopovereenkomst kunnen inroepen. kopers hebben dat evenwel niet gedaan. Zij wilden het perceel kennelijk ook kopen als de woon¬bestemming (nog) niet voor 1 februari 2007 aan hen zou zijn verleend.

4.7.5. Als door kopers niet weersproken, is komen vast te staan dat Makelaar 1 op
14 februari 2007 per e-mail het volgende aan kopers heeft bericht:
“Uit het superdikke boekwerk heeft de Provincie besloten te saneren. Dat houdt in dat er door de Provincie opgelegde wijze grond afgegraven moet worden en vernietigd. Helaas geen reguliere zaak en neemt onnodig veel tijd in beslag. Het enige voordeel is dat de kopers er van uit kunnen gaan dat het absoluut schoon is en een geschiktheidsverklaring wordt afgegeven, waarop de gemeente altijd een bouwvergunning op afgeeft.
Het nadeel is dat met een slag om de arm tussen 15-25 weken pas dat gewraakte document en saneringsbevel wordt opgelegd en uitgevoerd.” en dat Makelaar 1 daaraan op 15 februari 2007 heeft toegevoegd:
“Het rapport is ruim 400 pagina’s
We krijgen na sanering de geschiktheidsverklaring pas, maar we kunnen een clausule opnemen in de koopovereenkomst.”
Gelet hierop was duidelijk, althans had voor kopers duidelijk moeten zijn, dat zij niet voor
1 maart 2007 zouden kunnen beschikken over een schoongrond ¬verklaring. Om die reden is aan kopers voorgesteld om een clausule in de koopovereenkomst op te nemen. kopers hebben daarmee ingestemd. Die clausule houdt in dat aan artikel 18 van de koopovereenkomst is toegevoegd: In afwachting van saneringsbevel van de provincie zal tussen de 15 en 25 weken de grond gesaneerd, schoon en bouwrijp zijn.”
kopers verwijten [gedaagde 2] dat hij niet, althans niet duidelijk, in de koopovereenkomst heeft opgenomen dat de kosten van sanering voor rekening van [persoon 1] zouden komen. Wat hiervan verder ook zij, kopers wisten op 14 februari 2007 dat het perceel niet op 1 maart 2007 gesaneerd zou zijn. Gelet op artikel 13 lid 1 onder b van de koopovereenkomst en hetgeen daaraan handgeschreven is toegevoegd, hadden zij vanaf die datum nog twee weken de tijd om ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen. kopers hebben dit evenwel niet gedaan. Ook nadat hen bij de notaris duidelijk werd dat in de koopovereenkomst niet was opgenomen dat de kosten van sanering voor rekening van de verkopers, [persoon 1], komen, hebben kopers niet (alsnog) ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, althans heeft zulks kopers er niet van weerhouden om hun medewerking te verlenen aan levering van het perceel. kopers hebben toen immers ingestemd met de door de notaris aan artikel 18 van de koopovereenkomst toege¬voegde bepaling inhoudende dat de kosten van sanering voor rekening van de verkopers komen.

4.7.6. Het vorenstaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat Makelaar 1, in de persoon van [gedaagde 2], geen onjuiste informatie aan kopers heeft verstrekt en derhalve niet onrechtmatig jegens kopers heeft gehandeld.
Zo het echter al zo zou zijn dat onrecht¬matig is gehandeld doordat door Makelaar 1 aan artikel 18 van de koopovereenkomst niet (ook) is toegevoegd dat de kosten van sanering voor rekening van de verkopers komen, dan leidt dat handelen niet tot de gevorderde schade. Immers, op de datum van levering is – door middel van artikel 8 van de leveringsakte – alsnog aan het bepaalde in artikel 18 van de koopovereenkomst toegevoegd dat de kosten van sanering voor rekening van de verkopers komen. Dat de notaris mogelijk op dit punt geen zorgvuldig onderzoek heeft gedaan, zoals door kopers is gesteld, regardeert hen niet. kopers mochten immers, gezien de in de notariële akte van levering opgenomen bepalingen, erop vertrouwen dat [persoon 1] daarmee had ingestemd.

4.7.7. kopers hebben voorts gesteld dat [gedaagde 2] hen had moeten meedelen dat er geen instemming was van [persoon 1] dat zij de kosten van sanering voor haar rekening wilde nemen, dat er geen schoongrond verklaring voorhanden was, en dat het verstandig zou zijn om gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden.
Makelaar 1 heeft aangevoerd dat zij er steeds vanuit gegaan is dat het perceel door de verkopers tijdig zou worden gesaneerd. Toen bleek dat dit niet zou lukken, zijn kopers daaromtrent tijdig op de hoogte gesteld. Zij hadden toen nog twee weken de tijd om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen. Dat kopers dat niet gedaan hebben, dient voor hun rekening en risico te komen, aldus nog steeds Makelaar 1.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben kopers geen, althans onvoldoende, feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Makelaar 1, in de persoon van [gedaagde 2], bij de totstandkoming van de koopovereenkomst dan wel ten tijde van de leve¬ring van het perceel wist, althans had moeten weten, dat [persoon 1] niet voornemens was om de kosten van sanering voor haar rekening te nemen. De rechtbank heeft hiervoor ook geen aanknopingspunten in de overgelegde stukken kunnen vinden.

4.7.8. kopers hebben verder nog gesteld dat [gedaagde 2] steeds heeft aangegeven dat het wel goed kwam met de schoongrond verklaring en dat zij daarop hebben vertrouwd.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Het enkele feit dat [gedaagde 2] telkens aangaf dat het mogelijk was om de schoongrond verklaring te verkrijgen, ontslaat kopers niet van hun eigen verantwoordelijkheid voor het (tijdig) inroepen van de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 13 lid 1 onder b van de koopovereenkomst. Het behoort in beginsel niet tot de taak van een verkopend makelaar dat hij de kopers (tijdig) wijst op (de consequenties van) het aflopen van een in de koopovereen¬komst opgenomen termijn. Zoals hiervoor onder 4.7.5 is weergegeven, heeft [gedaagde 2] in het kader van zijn informatie¬plicht op 14 februari 2007, derhalve twee weken voor het verstrijken van de termijn zoals vermeld in artikel 13 lid 1 onder b van de koopovereenkomst, kopers te kennen gegeven dat het perceel niet voor 1 maart 2007 kon worden gesaneerd en in verband daarmee voorgesteld om een clausule in de koopovereenkomst op te nemen. Van Makelaar 1, in haar hoedanigheid van verkopend make¬laar van [persoon 1], kon in redelijkheid niet worden gevergd dat zij kopers wijst op het aflopen van de in de koopovereenkomst vermelde termijnen en/of adviseert om tijdig de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen.
Het vorenstaande brengt mee dat de rechtbank voorbij gaat aan de stellingen van kopers op dit punt.

4.7.9. Met betrekking tot de – door Makelaar 1 betwiste – stelling van kopers dat [gedaagde 2] hen had moeten adviseren om een eigen makelaar in de arm te nemen, overweegt de rechtbank het volgende.
De door de makelaar, die bij de verkoop van een onroerende zaak bemiddelt, in acht te nemen zorgvuldigheid bij het verstrek¬ken van inlichtingen aan potentiële kopers dient naar het oordeel van de rechtbank niet zo ruim te worden uitgelegd dat de verkopend makelaar potentiële kopers moet adviseren om een eigen makelaar in te schakelen.
Het feit dat Makelaar 1 kopers niet heeft geadviseerd om een eigen makelaar in de arm te nemen, kan dan ook niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Het feit dat [gedaagde 2] heeft aangeboden het bouwproces te begeleiden, de mogelijkheid van inkoop tegen korting van bouw¬materialen bij [persoon 1] in het vooruitzicht heeft gesteld, en heeft aangeboden de woning van kopers te verkopen, doen aan dit oordeel niet af. Nog daargelaten dat kopers van de aangeboden diensten geen gebruik hebben gemaakt, laat zulks onverlet dat op hen een eigen verantwoordelijkheid rust voor het al dan niet raadplegen van een (aankopend) makelaar.

4.7.10. Voorts is de rechtbank van oordeel dat, anders dan kopers hebben gesteld, van Makelaar 1, in haar hoedanigheid van verkopend makelaar van [persoon 1], niet kan worden verlangd dat zij kopers erop wijst dat een wijziging bestemmingsplan tot gevolg heeft dat kopers de verhaalsovereenkomst planschade en de omslagovereenkomst zou moeten ondertekenen. Ook hiervoor geldt dat de door de makelaar, die bij de verkoop van een onroerende zaak bemiddelt, in acht te nemen zorgvuldigheid bij het verstrekken van inlichtingen aan potentiële koperss niet zo ruim moet worden uitgelegd dat die makelaar potentiële koperss moet wijzen op de (kosten van) de verhaalsovereenkomst planschade en de omslag¬overeen¬¬komst. Derhalve dient deze stelling te worden verworpen.

4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank niet gebleken dat Makelaar 1, in de persoon van [gedaagde 2], onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig jegens kopers heeft gehandeld. Dit betekent dat de vordering jegens Makelaar 1 evenmin toewijsbaar is.

4.9. Makelaar 1 c.s. hebben verzocht voor hen ieder afzonderlijk een vonnis te wijzen en in verband hiermee hun verzoek om verwijzing in de kosten gewijzigd in die zin dat kopers in de proceskosten worden veroordeeld, daaronder begrepen een afzonderlijk bedrag aan salaris voor de advocaat van Makelaar 1 en een afzonderlijk bedrag aan salaris voor de advocaat van [gedaagde 2].
Makelaar 1 c.s. hebben daartoe aangevoerd dat kopers steeds [gedaagde 2] hebben betrokken bij hun stellingen met te vergaande persoonlijke verwijten en suggesties van oplichting. Hierdoor moest steeds afzonderlijke aandacht worden geschonken aan het verweer van [gedaagde 2], aldus Makelaar 1 c.s.
De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om aan dit verzoek van Makelaar 1 c.s. te voldoen. Zowel [gedaagde 2] als Makelaar 1 zijn door mr. Van Noord bijgestaan die één conclusie van antwoord en één conclusie van dupliek heeft opgesteld waarin voor beide gedaagden verweer is gevoerd.

4.10.  kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Makelaar 1 c.s. worden begroot op:
– vast recht  € 4.951,–
– salaris advocaat  € 6.000,– (3 punten * tarief € 2.000,–)
Totaal  € 10.951,–
De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.

5. De beslissing
De rechtbank,

wijst af de vorderingen;

veroordeelt kopers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Makelaar 1 c.s. bepaald op € 4.951,– aan vast recht en op € 6.000,– aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen ingaande veertien dagen na de dag van de uitspraak van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt kopers in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,– aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
(bron: www.rechtspraak.nl)