Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Aansprakelijkheid makelaar voor fouten bouwkundige

Aansprakelijkheid makelaar voor fouten bouwkundige

In dit geschil komt de vraag aan de orde of een makelaar aansprakelijk is voor gestelde fouten van een externe deskundige bij een bouwkundige inspectie bij de koop van een woning . Het gaat dan om aansprakelijkheid van de makelaar op grond van art. 6:171 BW (aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte) en/of art. 6:76 BW (aansprakelijkheid voor hulppersonen). Het gerechtshof overweegt als volgt.

Art. 6:171 BW
Op grond van artikel 6:171 BW kan de opdrachtgever aansprakelijk worden gesteld voor fouten begaan door een niet ondergeschikte, maar daarvoor is wel vereist dat de niet ondergeschikte de fout heeft begaan bij het verrichten van werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever. Er moet, met andere woorden, sprake zijn van deelname van de niet ondergeschikte aan de bedrijfsuitvoering van de opdrachtgever. Van een dergelijke deelname van De aannemer aan het bedrijf van De makelaar was in het onderhavige geval geen sprake. Appellant] beroept zich dan ook tevergeefs op artikel 6:171 BW.

Art. 6:76 BW
Appellant heeft De makelaar ingeschakeld om te bemiddelen bij de aankoop van een woning. Van een makelaar mag worden verwacht dat hij in het algemeen eerder bedacht is op de mogelijke aanwezigheid van feitelijke gebreken in de mogelijk te kopen zaak dan zijn (ondeskundige) opdrachtgever. Een bemiddelingsopdracht aan een makelaar kan dan ook meebrengen dat de makelaar zijn opdrachtgever moet attenderen op de mogelijkheid van het bestaan van dergelijke gebreken (de koper heeft een onderzoeksplicht en de makelaar dient de koper bij te staan). Onder omstandigheden – bijvoorbeeld bij de koop van een oudere woning – kan de bemiddelingsopdracht ook meebrengen dat de makelaar de bouwkundige toestand van die woning zelf onderzoekt of laat onderzoeken. In het onderhavige geval heeft De makelaar onweersproken aangevoerd dat hij Appellant (uitdrukkelijk) heeft geadviseerd een deskundige aannemer een inspectie te laten uitvoeren en een begroting te laten maken van het noodzakelijk herstel, omdat het huis zeer oud was en het alom zichtbaar was dat daaraan jarenlang geen onderhoud was gepleegd alsmede dat hij Appellant in dat verband heeft geattendeerd op De aannemer, een deskundige op het gebied van restauratie van monumentale houten gebouwen. Met die handelwijze heeft De makelaar voldaan aan de op hem rustende verplichting Appellant te waarschuwen voor mogelijke bouwkundige gebreken van het huis, zoals hiervoor vermeld. Door Appellant te adviseren een deskundige in te schakelen om een bouwkundige inspectie te laten doen en ervoor zorg te dragen dat dat onderzoek plaatsvond, heeft De makelaar voorts voldaan aan zijn voornoemde verplichting de te kopen woning te laten onderzoeken op de (mogelijke) gebreken die deze woning zou kunnen hebben.

Voor aansprakelijkheid van De makelaar op grond van artikel 6:76 BW van een fout of tekortkoming van De aannemer is, anders dan Appellant kennelijk meent, niet reeds voldoende dat De makelaar de opdracht aan De aannemer in eigen naam heeft gegeven. Een vereiste voor toepasselijkheid van artikel 6:76 BW is immers dat de schuldenaar gebruik maakt van de hulp van een persoon bij de uitvoering van een verbintenis die de schuldenaar jegens de schuldeiser heeft, in dit geval: dat De aannemer (een deel van de) werkzaamheden heeft uitgevoerd waartoe De makelaar zich jegens Appellant heeft verplicht of waartoe hij jegens hem gehouden was. Appellant heeft gesteld dat onder de bemiddelingsovereenkomst niet noodzakelijk de uitvoering van een bouwkundige inspectie valt, maar dat De makelaar in dit geval de verplichtingen op grond van de met Van de Schaar aangegane verbintenis heeft “uitgebreid” door zelf de keuze te maken om De aannemer in te schakelen door het verstrekken van de opdracht tot het verrichten van een bouwkundige inspectie voor rekening van De makelaar. Volgens Appellant is de uitkomst van het rapport van De aannemer daarom op grond van artikel 6:76 BW aan De makelaar toe te rekenen.

Zelfstandige verplichting
Appellant heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende geconcretiseerd gesteld op grond van welke mededelingen en/of gedragingen van De makelaar hij heeft mogen aannemen dat De makelaar de uitvoering van een bouwkundige inspectie op zich heeft genomen als een zelfstandige verplichting (en dus dat hij zou instaan voor de wijze waarop dat gebeurt indien hij daarvoor een derde zou inschakelen). Het enkele feit dat De makelaar De aannemer heeft ingeschakeld is daarvoor onvoldoende. Uit de stellingen van partijen volgt dat De makelaar met Appellant heeft besproken om De aannemer voor een bouwkundige inspectie in te schakelen alsook dat De makelaar De aannemer heeft ingeschakeld met instemming van Appellant. De afspraak dat Appellant de kosten van het onderzoek zou dragen indien hij niet tot aankoop van het huis zou overgaan impliceert reeds die toestemming. Dit sluit niet uit (integendeel, maakt aannemelijk) dat De makelaar De aannemer opdracht heeft gegeven een bouwkundige inspectie aan de woning te verrichten om reden dat Appellant hem dit gevraagd heeft te doen, in welk geval De makelaar niet kan worden aangesproken op grond van artikel 6:76 BW. Daaraan doet niet af dat het initiatief om Leguit en De Roos in te schakelen van De makelaar afkomstig was. Voor het ‘toerekenen’ van de gebreken in het onderzoek van De aannemer aan De makelaar op grond van artikel 6:76 BW bestaat evenmin grond om de enkele reden dat De makelaar het contact met De aannemer heeft onderhouden en (anders dan Appellant) bij het onderzoek door De aannemer aanwezig was. Appellant heeft overigens niet weersproken dat De makelaar hem heeft geïnformeerd over het tijdstip waarop De aannemer de woning zou inspecteren en hij heeft niet gesteld dat De makelaar hem ervan heeft afgehouden bij dat onderzoek aanwezig te zijn omdat dit een kwestie zou zijn tussen De makelaar en De aannemer, waar Appellant buiten stond. Dat De makelaar, zoals Appellant heeft aangevoerd, hem heeft gezegd dat hij zijn vakantie in Friesland niet behoefde te onderbreken omdat De makelaar zelf bij het onderzoek door De aannemer aanwezig zou zijn, doet daaraan niet af. Op grond van die gang van zaken kan nog niet gezegd worden dat De makelaar ‘het onderzoek naar zichzelf heeft toegetrokken’, zoals Appellant het heeft uitgedrukt.

De slotsom is dat Appellant onvoldoende heeft aangevoerd om daarop de conclusie te kunnen baseren dat sprake is geweest van de door hem vermelde ‘uitbreiding van de verbintenis’ in die zin dat de inschakeling door De makelaar van De aannemer kan worden beschouwd als het inschakelen van een hulppersoon zoals in artikel 6:76 BW bedoeld.

Hebt u omtrent de aansprakelijkheid van een makelaar vragen of behoefte aan rechtsbijstand kunt u kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20

Uitspraak

5 oktober 2010

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
ZESDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANT ],
wonende te[ plaatsnaam ],
APPELLANT,
advocaat: mr. X

t e g e n

1. [GEÏNTIMEERDE 1 ],
wonende te [ plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. Y,

en

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. Z.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna respectievelijk [ Appellant ], [ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar genoemd.

Bij dagvaarding van 24 juni 2008 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 26 maart 2008 gewezen onder zaak-/rolnummer 373065/HA ZA 07-1731 tussen [ Appellant ] als eiser en [ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar als gedaagden.

Bij memorie heeft [ Appellant ] vijf grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, bewijs aangeboden, bescheiden overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zijn vordering bij arrest uitvoerbaar bij voorraad zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar in de kosten van de procedure in beide instanties.

[ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar hebben ieder afzonderlijk een memorie van antwoord genomen, waarin beiden hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [ Appellant ] in (naar het hof begrijpt) de proceskosten van het hoger beroep. De makelaar heeft daarbij nog bewijs aangeboden en voorts gevorderd de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Partijen hebben de zaak door hun advocaten doen bepleiten, [ Appellant ] tevens door de advocaten mrs. H.C. Leemreize en J.H. Hollenbeek Brouwer te Amsterdam. Daartoe hebben de advocaten aan het hof pleitnotities overgelegd. [ Geïntimeerde 1 ] heeft bij die gelegenheid nog een aanvullende productie overgelegd.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

2. De grieven

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie van [ Appellant ].

3. De feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Behoudens de vaststelling onder 2.4, waartegen grief I zich keert, is de juistheid van die feitenvaststelling niet in geschil. Het hof zal daarom uitgaan van de feiten zoals vermeld onder 2.1 tot en met 2.3 en 2.5 tot en met 2.9. Op grief I zal hierna worden teruggekomen.

4. Beoordeling

4.1. Op 27 september 2006 heeft [ Appellant ] van [ Geïntimeerde 1 ] gekocht het woonhuis met garage, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden aan het [ adres ] te [ plaatsnaam ] voor de prijs van € 1.700.000,- (hierna ook: het huis). Het huis betreft een monumentaal vrijstaand houten pand, bestaande uit twee gedeelten, te weten een voormalige pastorie en een vroeger als catechisatielokaal gebruikte aanbouw, gebouwd in respectie¬velijk de 18e en 19e eeuw. Bij de koop heeft [ Appellant ] zich laten bijstaan door De makelaar als makelaar. Voorafgaande aan de koop heeft Aannemersbedrijf B.V. (hierna: De aannemer) een inspectie aan het huis uitgevoerd. Op 27 juli 2006 heeft De aannemer over haar bevindingen aan De makelaar gerapporteerd. Het rapport van De aannemer is als bijlage bij de koopakte gevoegd. In artikel 20 van de mede door De makelaar ondertekende koopakte wordt daarnaar als volgt verwezen:
“Koper heeft het pand [ adres ] bouwkundig laten inspecteren door Aannemersbedrijf (zie bijlage)”.
Het rapport van De aannemer vermeldt aan het slot: “Bijgaand treft u een kostenindicatie, waarbij wij in hoofdzaak het gehele buitenwerk hebben opgenomen, echter binnen worden er maar bepaalde onderdelen aangepakt t.w. kelder en douche bakken. Alle kosten zijn opgenomen (…). Totaal € 317.283,- (…).”
Op 2 januari 2007 is het huis aan [ Appellant ] geleverd. Op 15 en 16 januari en 22 en 26 februari 2007 heeft een inspectie van het huis door Monumentenwacht Noord-Holland (hierna: Monumentenwacht) plaatsgevonden op verzoek van [ Appellant ]. Monumentenwacht heeft gerapporteerd dat het huis ernstig was aangetast door houtworm, de bonte knaagkever en de schimmels huiszwam en kelderzwam, die bruinrot veroorzaken (“Inspectierapport 2007”). In een tweede rapport naar aanleiding van inspecties op 26 januari en 2 februari 2007 heeft Monumentenwacht geadviseerd om gezien de ernst van de aantasting van de balklaag van de begane grondvloer van de voormalige pastorie alle balken daarvan te vervangen en wegens aantasting door zwam, houtworm en inrotting een aantal balken in de begane grondvloer van het catechesatiegebouw (“Inspectierapport” van 5 februari 2007). Op 19 april 2007 heeft Monumentenwacht (blijkens een in het geding gebrachte “Aanvulling op inspectierapport 2007”) een aanvullend onderzoek verricht naar de muurstijlen van het huis. Daaruit is gebleken dat ook deze onderdelen van het huis ernstig waren aangetast door zwam, houtworm en de bonte knaagkever. [ Appellant ] heeft [ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de voor [ Appellant ] ontstane schade als gevolg van deze aantasting. Hij heeft de overeenkomst met De makelaar voorts ontbonden en ten laste van [ Geïntimeerde 1 ] conservatoir beslag gelegd. In deze procedure vordert [ Appellant ] de hoofdelijke veroordeling van [ Geïntimeerde 1 ] en De makelaar om hem schadevergoeding te betalen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met rente en (beslag)kosten, en veroordeling van De makelaar tot terugbetaling van de aan haar betaalde courtage van € 16.184, . De rechtbank heeft de vorderingen van [ Appellant ] tegen zowel [ Geïntimeerde 1 ] als De makelaar afgewezen. [ Appellant ] komt tegen deze beslissing in hoger beroep op.

4.2. In grief I klaagt [ Appellant ] over vaststelling van de rechtbank onder 2.4 dat De makelaar de opdracht aan De aannemer tot inspectie van het huis namens hem, [ Appellant ], heeft gegeven. [ Appellant ] erkent dat De makelaar hem heeft geadviseerd een bouwkundig onderzoek aan het huis te laten verrichten alvorens tot aankoop van de woning over te gaan en hij erkent ook dat De makelaar hem heeft geadviseerd hiervoor De aannemer in te schakelen vanwege haar deskundigheid op het gebied van restauratie van monumentale houten panden in Broek in Waterland. [ Appellant ] betwist echter dat hij De makelaar heeft verzocht om namens hem de opdracht aan De aannemer te verlenen. [ Appellant ] verwijst daartoe in de eerste plaats naar het rapport van De aannemer, dat gericht is aan De makelaar en De makelaar als opdrachtgever noemt. Voorts verwijst [ Appellant ] naar de met De makelaar gemaakte afspraak dat de kosten van het bouwkundig onderzoek alleen voor zijn rekening zouden zijn indien hij niet tot de aankoop van het huis zou overgaan. [ Appellant ] heeft het huis wel aangekocht, dus conform die afspraak zijn de kosten voor rekening van De makelaar, aldus [ Appellant ]. Daaraan voegt [ Appellant ] toe dat, anders dan met De makelaar afgesproken, De makelaar de door haar in rekening gebrachte courtage niet heeft verminderd met die kosten. Weliswaar heeft De makelaar daarvoor als uitleg gegeven dat De aannemer geen nota heeft gestuurd, maar die uitleg komt [ Appellant ] vreemd voor, gelet op het feit dat De aannemer een commercieel bedrijf is. Ten slotte wijst [ Appellant ] erop dat hij in Friesland verbleef op het moment dat de bouwkundige inspectie door De aannemer plaatsvond en daarbij dus niet aanwezig was. Volgens [ Appellant ] had De makelaar hem meegedeeld dat het niet nodig was bij de inspectie aanwezig te zijn en had De makelaar aangegeven de inspectie bij te zullen wonen, hetgeen, aldus [ Appellant ], een goed opdrachtgever betaamt.

4.3. [ Appellant ] verbindt aan het voorgaande de conclusie dat in de relatie tussen [ Appellant ] en De makelaar de uitkomst van het rapport is toe te rekenen aan De makelaar op grond van artikel 6:171 BW. Volgens [ Appellant ] kan hij dan ook De makelaar aanspreken op de gevolgen van een tekortkoming van De aannemer. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [ Appellant ] de grondslag van de aansprakelijkheid van De makelaar nog aangevuld met een beroep op artikel 6:76 BW.

4.4. Het hof oordeelt over het door [ Appellant ] gestelde als volgt.

4.5. Op grond van artikel 6:171 BW kan de opdrachtgever aansprakelijk worden gesteld voor fouten begaan door een niet ondergeschikte, maar daarvoor is wel vereist dat de niet ondergeschikte de fout heeft begaan bij het verrichten van werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever. Er moet, met andere woorden, sprake zijn van deelname van de niet ondergeschikte aan de bedrijfsuitvoering van de opdrachtgever. Van een dergelijke deelname van De aannemer aan het bedrijf van De makelaar was in het onderhavige geval geen sprake. De makelaar is een makelaarskantoor. Gesteld noch gebleken is dat De makelaar haar bedrijf maakt van het verrichten van bouwkundige inspecties. [ Appellant ] had De makelaar, zoals [ Appellant ] zelf stelt, ingeschakeld om te bemiddelen bij de koop van een woning. Ook indien wordt uitgegaan van hetgeen [ Appellant ] omtrent de inschakeling van De aannemer door De makelaar heeft gesteld, moet het voor hem duidelijk zijn geweest dat de bouwkundige inspectie door De aannemer niet plaatsvond in het kader van het door De makelaar uitgeoefende bedrijf. [ Appellant ] beroept zich dan ook tevergeefs op artikel 6:171 BW.

4.6. Met betrekking tot het beroep van [ Appellant ] op artikel 6:76 BW geldt het volgende. Zoals hiervoor is overwogen, erkent [ Appellant ] dat hij De makelaar heeft ingeschakeld om te bemiddelen bij de aankoop van een woning. Van een makelaar mag worden verwacht dat hij in het algemeen eerder bedacht is op de mogelijke aanwezigheid van feitelijke gebreken in de mogelijk te kopen zaak dan zijn (ondeskundige) opdrachtgever. Een bemiddelingsopdracht aan een makelaar kan dan ook meebrengen dat de makelaar zijn opdrachtgever moet attenderen op de mogelijkheid van het bestaan van dergelijke gebreken (de koper heeft een onderzoeksplicht en de makelaar dient de koper bij te staan). Onder omstandigheden – bijvoorbeeld bij de koop van een oudere woning – kan de bemiddelingsopdracht ook meebrengen dat de makelaar de bouwkundige toestand van die woning zelf onderzoekt of laat onderzoeken. In het onderhavige geval heeft De makelaar onweersproken aangevoerd dat hij [ Appellant ] (uitdrukkelijk) heeft geadviseerd een deskundige aannemer een inspectie te laten uitvoeren en een begroting te laten maken van het noodzakelijk herstel, omdat het huis zeer oud was en het alom zichtbaar was dat daaraan jarenlang geen onderhoud was gepleegd alsmede dat hij [ Appellant ] in dat verband heeft geattendeerd op De aannemer, een deskundige op het gebied van restauratie van monumentale houten gebouwen. Met die handelwijze heeft De makelaar voldaan aan de op hem rustende verplichting [ Appellant ] te waarschuwen voor mogelijke bouwkundige gebreken van het huis, zoals hiervoor vermeld. Door [ Appellant ] te adviseren een deskundige in te schakelen om een bouwkundige inspectie te laten doen en ervoor zorg te dragen dat dat onderzoek plaatsvond, heeft De makelaar voorts voldaan aan zijn voornoemde verplichting de te kopen woning te laten onderzoeken op de (mogelijke) gebreken die deze woning zou kunnen hebben.

4.7. Voor aansprakelijkheid van De makelaar op grond van artikel 6:76 BW van een fout of tekortkoming van De aannemer is, anders dan [ Appellant ] kennelijk meent, niet reeds voldoende dat De makelaar de opdracht aan De aannemer in eigen naam heeft gegeven. Een vereiste voor toepasselijkheid van artikel 6:76 BW is immers dat de schuldenaar gebruik maakt van de hulp van een persoon bij de uitvoering van een verbintenis die de schuldenaar jegens de schuldeiser heeft, in dit geval: dat De aannemer (een deel van de) werkzaamheden heeft uitgevoerd waartoe De makelaar zich jegens [ Appellant ] heeft verplicht of waartoe hij jegens hem gehouden was. [ Appellant ] heeft gesteld (pleitnota in hoger beroep onder 39) dat onder de bemiddelingsovereenkomst niet noodzakelijk de uitvoering van een bouwkundige inspectie valt, maar dat De makelaar in dit geval de verplichtingen op grond van de met Van de Schaar aangegane verbintenis heeft “uitgebreid” door zelf de keuze te maken om De aannemer in te schakelen door het verstrekken van de opdracht tot het verrichten van een bouwkundige inspectie voor rekening van De makelaar. Volgens [ Appellant ] is de uitkomst van het rapport van De aannemer daarom op grond van artikel 6:76 BW aan De makelaar toe te rekenen.

4.8. [ Appellant ] heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende geconcretiseerd gesteld op grond van welke mededelingen en/of gedragingen van De makelaar hij heeft mogen aannemen dat De makelaar de uitvoering van een bouwkundige inspectie op zich heeft genomen als een zelfstandige verplichting (en dus dat hij zou instaan voor de wijze waarop dat gebeurt indien hij daarvoor een derde zou inschakelen). Het enkele feit dat De makelaar De aannemer heeft ingeschakeld is daarvoor onvoldoende. Uit de stellingen van partijen volgt dat De makelaar met [ Appellant ] heeft besproken om De aannemer voor een bouwkundige inspectie in te schakelen alsook dat De makelaar De aannemer heeft ingeschakeld met instemming van [ Appellant ]. De afspraak dat [ Appellant ] de kosten van het onderzoek zou dragen indien hij niet tot aankoop van het huis zou overgaan impliceert reeds die toestemming. Dit sluit niet uit (integendeel, maakt aannemelijk) dat De makelaar De aannemer opdracht heeft gegeven een bouwkundige inspectie aan de woning te verrichten om reden dat [ Appellant ] hem dit gevraagd heeft te doen, in welk geval De makelaar niet kan worden aangesproken op grond van artikel 6:76 BW. Daaraan doet niet af dat het initiatief om Leguit en De Roos in te schakelen van De makelaar afkomstig was. Voor het “toerekenen” van de gebreken in het onderzoek van De aannemer aan De makelaar op grond van artikel 6:76 BW bestaat evenmin grond om de enkele reden dat De makelaar het contact met De aannemer heeft onderhouden en (anders dan [ Appellant ]) bij het onderzoek door De aannemer aanwezig was. [ Appellant ] heeft overigens niet weersproken dat De makelaar hem heeft geïnformeerd over het tijdstip waarop De aannemer de woning zou inspecteren en hij heeft niet gesteld dat De makelaar hem ervan heeft afgehouden bij dat onderzoek aanwezig te zijn omdat dit een kwestie zou zijn tussen De makelaar en De aannemer, waar [ Appellant ] buiten stond. Dat De makelaar, zoals [ Appellant ] heeft aangevoerd, hem heeft gezegd dat hij zijn vakantie in Friesland niet behoefde te onderbreken omdat De makelaar zelf bij het onderzoek door De aannemer aanwezig zou zijn, doet daaraan niet af. Op grond van die gang van zaken kan nog niet gezegd worden dat De makelaar “het onderzoek naar zichzelf heeft toegetrokken”, zoals [ Appellant ] het heeft uitgedrukt (pleitnota in hoger beroep onder 5. De slotsom is dat [ Appellant ] onvoldoende heeft aangevoerd om daarop de conclusie te kunnen baseren dat sprake is geweest van de door hem vermelde “uitbreiding van de verbintenis” in die zin dat de inschakeling door De makelaar van De aannemer kan worden beschouwd als het inschakelen van een hulppersoon zoals in artikel 6:76 BW bedoeld.

4.9. [ Appellant ] heeft in de toelichting op grief IV nog een aantal omstandigheden aangevoerd op grond waarvan volgens hem geconcludeerd moet worden dat De makelaar tekortgeschoten is in de op hem als makelaar rustende (zorg)verplichting. Als maatstaf daarvoor geldt of De makelaar als makelaar heeft gedaan waartoe hij op grond van de overeenkomst met [ Appellant ] was gehouden en of hij de zorgvuldigheid in acht heeft genomen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Ten eerste dient te worden opgemerkt dat [ Appellant ] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat De makelaar niet mocht uitgaan van de deskundigheid van De aannemer met betrekking tot het uitvoeren van bouwkundige inspecties van woningen als de onderhavige. [ Appellant ] heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen aannemen dat De makelaar bij het verstrekken van de opdracht aan De aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Door [ Appellant ] is op dat punt naar voren gebracht dat hij erop had moeten toezien dat De aannemer niet slechts een beperkt visueel onderzoek zou verrichten, zonder daarbij ook de inwendige gesteldheid van het pand te betrekken, zoals hij zelf zegt dat is gebeurd. Het hof oordeelt hierover als volgt. De makelaar heeft, zoals hiervoor overwogen, [ Appellant ] geadviseerd een deskundige een onderzoek te laten doen naar de bouwkundige staat van de woning en hij heeft daarvoor De aannemer genoemd en benaderd. Nu niet in geschil is dat De makelaar van de deskundigheid van De aannemer op het punt van het uitvoeren van bouwkundige inspecties van woningen als de onderhavige mocht uitgaan en niet gesteld is dat De aannemer er niet mee bekend was dat de inspectie plaatsvond in het kader van de aankoop van de woning en om een inschatting te maken van de kosten die aan herstel van de geconstateerde gebreken zouden zijn verbonden, mocht De makelaar aannemen dat die inspectie zou plaatsvinden op een wijze die voor het doel waarvoor die bedoeld was passend was. Met inachtneming hiervan is het hof van oordeel dat De makelaar niet het verwijt kan worden gemaakt dat De aannemer haar onderzoek ten onrechte heeft beperkt tot een zodanig beperkte visuele inspectie, dat daardoor zelfs, aldus [ Appellant ], eenvoudig visueel waarneembare constructieve gebreken niet geconstateerd zouden worden. De makelaar mocht aannemen dat de inspectie van De aannemer ook het houtwerk van de woning zou betreffen, en dus onderzoek naar de aanwezigheid van schimmels e.d. zou omvatten. De makelaar mocht de wijze waarop het onderzoek van de woning zou moeten plaatsvinden aan De aannemer als deskundige overlaten.

4.10. [ Appellant ] verwijt De aannemer niet in luiken onder de vloer te hebben gekeken en stelt dat De makelaar dat kan worden toegerekend. Dit verwijt treft geen doel. Hierboven is al overwogen dat en waarom voor toerekening van tekortschieten van De aannemer aan De makelaar geen juridische grondslag bestaat. Hoewel vast staat dat de directeur van De makelaar bij de bouwinspectie door De aannemer aanwezig was, bestaat er onvoldoende grond aan te nemen dat De makelaar had kunnen zien dat De aannemer haar onderzoek onvoldoende zorgvuldig uitvoerde. Het hof merkt hierbij op dat door [ Appellant ] zelf naar voren is gebracht dat De aannemer wel onder de begane grondvloer van de woning moet zijn geweest, omdat zij anders niet had kunnen constateren dat de oplegging van de balklaag aan de noordmuur en de balkkoppen van de balklaag aan de zuidmuur van de woning zich in slechte staat bevonden en moesten worden hersteld. Tegen die achtergrond is geen betekenis toe te kennen aan de volgens [ Appellant ] (pleitnota in hoger beroep onder 17) door De makelaar ter comparitiezitting van de rechtbank gedane mededeling dat niet onder de grond is gekeken omdat men het op de dag van het onderzoek “te warm” vond. [ Appellant ] voert aan dat De makelaar er als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar op bedacht had dienen te zijn dat de bonte knaagkever in de woning zou zitten. Die stelling wordt eveneens tevergeefs geponeerd. Ook indien De makelaar had moeten weten dat de bonte knaagkever in (oudere) woningen in Noord-Holland veelvuldig voorkomt, leidt dat er niet toe dat De makelaar jegens [ Appellant ] aansprakelijk of tekortgeschoten is. De makelaar was voorts, anders dan [ Appellant ] heeft betoogd, niet tevens gehouden De aannemer op te dragen ook destructief onderzoek in de woning te doen of aan [ Appellant ] voor te stellen zo’n onderzoek door De aannemer te laten verrichten, gesteld al dat [ Geïntimeerde 1 ] daartegen geen bezwaar zou hebben.

4.11. De conclusie uit het voorgaande is dat de vorderingen van [ Appellant ] tegen De makelaar terecht zijn afgewezen, wat er verder zij van de daarvoor door de rechtbank gebruikte motivering. De grieven I tot en met IV zijn tevergeefs voorgesteld.

4.12. Met grief V keert [ Appellant ] zich tegen de beoordeling door de rechtbank van zijn vordering jegens [ Geïntimeerde 1 ].

4.13. Aan die vordering heeft [ Appellant ] – althans in de eerste aanleg – primair de stelling ten grondslag gelegd dat [ Geïntimeerde 1 ] heeft geweten dat een groot deel van de woning door schimmel, houtworm en de bonte knaagkever was aangetast en dat hij die gebreken tegenover [ Appellant ] heeft verzwegen. De rechtbank heeft die stelling als niet voldoende door feiten gestaafd verworpen. Tegen dat oordeel keert zich de grief.

4.14. In de toelichting op de grief voert [ Appellant ] aan dat [ Geïntimeerde 1 ] beschikte over relevante informatie over de woning die hij voorafgaande aan de koop aan [ Appellant ] had moeten en kunnen meedelen. Omdat [ Geïntimeerde 1 ] dit heeft nagelaten, is er volgens [ Appellant ] sprake van non-conformiteit. Op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW dient de verkoper, aldus [ Appellant ], de hem bekende onzichtbare gebreken waarvoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, aan de koper mee te delen. Volgens [ Appellant ] beschikte [ Geïntimeerde 1 ] over specifieke relevante informatie met betrekking tot de woning in het algemeen en de onderhoudstoestand waarin de woning verkeerde in het bijzonder, welke informatie [ Geïntimeerde 1 ] had kunnen en moeten meedelen. Voorts stelt [ Appellant ] dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan doordat voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek is verricht door een deskundig aannemer op het gebied van monumentale houten panden in de regio Waterland (het hof begrijpt dat [ Appellant ] hier doelt op De aannemer).

4.15. Het hof stelt vast dat [ Appellant ] kennelijk niet langer de stelling handhaaft dat [ Geïntimeerde 1 ] geweten heeft van de aanwezigheid van schimmel, houtworm of de bonte knaagkever en dat [ Geïntimeerde 1 ] die wetenschap verzwegen heeft.

4.16. Voor die in de eerste aanleg geponeerde stelling heeft [ Appellant ] overigens ook in hoger beroep onvoldoende aangedragen. Het door [ Appellant ] overgelegde rapport van Hillen en Roosen van 7 september 1989 vermeldt een aantal aan de woning uit te voeren reparatiewerkzaamheden, maar dit rapport biedt geen grondslag voor de stelling dat [ Geïntimeerde 1 ] wist dat in de woning schimmel of houtworm zat of dat de bonte knaagkever actief was. Ditzelfde geldt voor de vaststelling dat vermoedelijk tussen 1989 en 1993 PUR-schuim is aangebracht op een plaats waar voorheen een vulblok onder een muurstijl had moeten zitten. Dat op enkele plekken in de balklaag nieuwe balken zijn aangebracht wijst er evenmin op dat [ Geïntimeerde 1 ] geweten heeft of zou hebben moeten weten dat de woning door schimmel, houtworm of de bonte knaagkever was aangetast. Ten slotte zegt de aanwezigheid van de handtekening van [ Geïntimeerde 1 ] op enkele plaatsen in de woning, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, niets over de door [ Appellant ] gestelde wetenschap van [ Geïntimeerde 1 ] en bevat ook het in opdracht van [ Geïntimeerde 1 ] in 2002 uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot de woning geen informatie waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [ Geïntimeerde 1 ] op de aanwezigheid van schimmels, houtworm of de knaagkever bedacht had dienen te zijn. Het hof verenigt zich derhalve met het oordeel van de rechtbank dat [ Appellant ] zijn stellingen op het onderhavige punt onvoldoende met feiten heeft gestaafd. Terecht heeft de rechtbank hieraan de conclusie verbonden dat voor het toelaten van [ Appellant ] tot bewijs van de stelling dat [ Geïntimeerde 1 ] wist van de aantasting van de woning geen aanleiding is.

4.17. De subsidiaire grondslag van [ Appellant ] voor zijn vordering tegen [ Geïntimeerde 1 ] houdt een beroep in op artikel 5.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW (betreffen m.a.w. de stellingen zoals verkort onder 4.10 hiervoor weergegeven). Artikel 5.3 van het koopcontract bepaalt, voor zover van belang, dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook gebreken die de koper niet kent maar die hij had kunnen ontdekken bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek staan er dus aan in de weg aan te nemen dat de verkoper op de garantie van artikel 5.3 is aan te spreken. In het onderhavige geval heeft [ Appellant ] (via De makelaar, die daarvoor De aannemer heeft ingeschakeld) een onderzoek laten verrichten naar de bouwkundige gesteldheid van de woning. Uit dat onderzoek kwam naar voren dat de woning “in een zeer matige staat van onderhoud” verkeerde en “een volledige renovatie” diende te ondergaan. Volgens de rapportage van De aannemer dienden vele onderdelen van de woning te worden hersteld of geheel te worden vervangen. Daarvoor heeft zij een kostenindicatie van ruim € 300.000,- gegeven. De eigen stellingen van [ Appellant ] houden in dat De aannemer bij een deugdelijk uitgevoerde (visuele) inspectie van de woning eenvoudig had kunnen ontdekken dat de woning, met name de balklaag van de begane grond maar ook andere onderdelen van de woning, door schimmel (zwam), houtworm en de bonte knaagkever was aangetast. In de verhouding tot [ Geïntimeerde 1 ] als verkoper behoort de kennis die De aannemer (bij deugdelijk uitgevoerd onderzoek) zou kunnen hebben gehad met betrekking tot gebreken in het huis te worden toegerekend aan [ Appellant ]. Hierboven is reeds vastgesteld dat [ Geïntimeerde 1 ] niet wist van de aanwezigheid van schimmel, houtworm en de bonte knaagkever in de woning. Op dat punt had [ Geïntimeerde 1 ] dus geen mededelingsplicht. Het hof verwerpt het betoog van [ Appellant ] dat [ Geïntimeerde 1 ] had moeten meedelen dat hij, nadat hij het woonhuis in 1989 had gekocht, aan de woning een aantal – nader in het rapport van Hillen en Roosen omschreven – herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten. Omdat [ Appellant ] niet stelt dat [ Geïntimeerde 1 ] erop bedacht had dienen te zijn dat die herstelwerkzaamheden niet afdoende waren bestond voor [ Geïntimeerde 1 ] die verplichting echter niet. Dit alles brengt mee dat het beroep van [ Appellant ] op artikel 5.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW faalt.

4.18. De conclusie is dat de rechtbank ook de vordering van [ Appellant ] tegen [ Geïntimeerde 1 ] terecht heeft afgewezen en grief V eveneens faalt.

5. Slotsom en proceskosten

Alle door [ Appellant ] aangevoerde grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [ Appellant ] te worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep zowel aan de zijde van [ Geïntimeerde 1 ] als De makelaar.

6. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

verwijst [ Appellant ] in kosten van het geding in hoger beroep tot op heden aan de zijde van [ Geïntimeerde 1 ] begroot op € 303,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris van de advocaat en aan de zijde van De makelaar op € 303,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris van de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling ten gunste van De makelaar uitvoerbaar bij voorraad.

(bron: www.rechtspraak.nl)

Hebt u vragen omtrent de koop/verkoop van onroerende zaken en/of het bouwrecht en wilt u direct juridisch advies dan  kunt u altijd kosteloos contact opnemen met TEAM Advocaten Utrecht, Dordrecht of en Bosch. U krijgt direct een gespecialiseerde advocaat aan de telefoon. Bel ons nu tegen lokaal tarief op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies van advocaat is kosteloos.

Share this story:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen