Onredelijk bezwarend boetebeding in de huurovereenkomst

Een verhuurder is bevoegd om een boetebeding op te nemen in de huurovereenkomst voor de verhuur van zijn of haar woning of woonruimte. Een veel voorkomend boetebeding heeft betrekking op achtergestelde huur of illegale onderverhuur van de woning of woonruimte. In de praktijk blijkt echter dat dergelijke bedingen onredelijk bezwarend kunnen zijn voor de huurder. Denk ook aan de bijzondere situatie waarin een bedrijfsmatige verhuurder van verschillende studentenkamers misbruik van dit recht maakt, door bijvoorbeeld de toegang tot de Huurcommissie te verbieden op straffe van een geldboete. In dit blog zal aandacht besteed worden aan de rechtsgeldigheid van boetebedingen in een huurovereenkomst.

Bedrijfsmatige verhuurders maken gebruik van algemene voorwaarden waarin veelal een boete is gesteld op de niet-nakoming van de in de huurovereenkomst bepaalde verplichtingen. Het boetebeding vermeldt het bedrag dat als boete moet worden betaald als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Deze boete loopt vaak op per dag dat de overtreding zich blijft voordoen. Het bedrag behoort in verhouding te staan met de aard en de ernst van de overtredingen en een redelijke limiet op de hoogte van een boete kan voorkomen dat er sprake is van een onredelijk bezwarend beding. De voornaamste functie van een boetebeding is een prikkel tot nakoming door de huurder van hetgeen de partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Een andere functie van een boetebeding is de dekking van de geleden schade ten gevolge van non-conformiteit met de verplichtingen door de huurder.

Het feit dat het boetebeding in de algemene voorwaarden staat heeft als gevolg dat de partijen hier niet over kunnen onderhandelen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Dit brengt met zich mee dat een huurder akkoord kan gaan met een boetebeding, terwijl dit beding eigenlijk onredelijk bezwarend is. Wanneer is er echter sprake van een onredelijk bezwarend boetebeding? Hiervoor moet allereerst worden gekeken naar art. 6:233 BW dat van toepassing is op een huurovereenkomst als het boetebeding in de algemene voorwaarden staat. Een beding in de algemene voorwaarden is vernietigbaar, indien:

1. indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij; of
2. indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.

Van groot belang voor de invulling van dit wettelijk kader is Richtlijn 93/13/EEG (hierna: ‘Richtlijn oneerlijke bedingen’). In de bijlage van deze richtlijn staat de blauwe lijst: een niet-uitputtende opsomming van bedingen die aangemerkt kunnen worden als onredelijk bezwarend. Het enkele feit dat het beding in de blauwe lijst staat, betekent echter niet onmiddellijk dat het beding daadwerkelijk onredelijk bezwarend is. De Hoge Raad heeft op 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691)  benadrukt dat de Richtlijn oneerlijke bedingen géén rechtstreekse werking heeft in de Nederlandse rechtsorde. De richtlijnconforme uitleg van het Nederlands recht brengt echter mee dat de rechter op grond van art. 6:233 BW gehouden is om ambtshalve te onderzoeken of een beding onder de Richtlijn oneerlijke bedingen valt en, zo ja, te onderzoeken of het beding oneerlijk is.

In de jurisprudentie is bepaald dat bij de beoordeling van een potentieel onredelijk bezwarend boetebeding is het de taak van de rechter om te onderzoeken of het beding in strijd is met de goede trouw. Daarnaast moet bekeken worden of de huurder onredelijk wordt benadeeld bij de verdeling van de rechten en plichten tussen de partijen. Een indicatie van een onredelijk bezwarend beding zou onder andere een hoge boete zijn, die disproportioneel is in verhouding tot de overtreding of waarop geen limiet is gesteld. De rechter kan krachtens art. 6:94 BW een boete, die qua hoogte in wanverhouding staat tot de overtreding, matigen. De toepassing van deze bevoegdheid gaat echter wel gepaard met enige terughoudendheid. De praktijk leert ons dan ook dat een rechter veelal zal overgaan tot vernietiging van een onredelijk bezwarend beding.

Een boetebeding behoort te functioneren als prikkel tot nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van de huurder. Het werkt daarnaast ook als dekking voor de geleden schade ten gevolge van non-conformiteit met de verplichtingen. Een boetebeding kan op grond van art. 6:233 BW en de Richtlijn oneerlijke bedingen gematigd of vernietigd worden al het onredelijk bezwarend is.