Mag verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van artikel 305 Lid 3 FW indien huurder een achterstand heeft laten ontstaan tijdens schuldsaneringsregeling
Mag verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van artikel 305 Lid 3 FW indien huurder een achterstand heeft laten ontstaan tijdens schuldsaneringsregel
In de zaak die diende voor het gerechtshof Amsterdam (vindplaats ECLI: NL: GHAMS: 2017: 151) heeft verhuurder in hoger beroep gelijk gekregen dat hij de huurder, die een huurschuld heeft doen ontstaan tijdens de schuldsaneringsregeling, mag opzeggen en daarmee tot ontruiming van het gehuurde mag overgaan.
In eerste aanleg (kantonrechter) had de kantonrechter de vordering tot opzegging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde nog afgewezen, dit gebaseerd op een toegepaste belangenafweging. Deze afwegingen spelen onder andere een rol bij een opzegging op grond van artikel 7:274 BW.
Het hof Amsterdam bepaalt in deze uitspraak dit anders dan de kantonrechter in eerste aanleg, dat aan een belangenafweging bij een opzegging op de voet van artikel 305 lid 3 Fw (opzegging gedurende de schuldsaneringsregeling) niet wordt toegekomen. Kortom, ontstaan er gedurende de schuldsaneringsregeling betalingsachterstanden aan huur, dan wordt deze vordering zonder toepassing van een belangenafweging toegewezen, zo volgt uit het arrest van het hof Amsterdam d.d. 17 januari 2017.
Algemeen
Indien een huurder van woonruimte de huur niet betaalt, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens slecht huurderschap, waarbij als voorwaarde wordt gesteld een huurachterstand van minimaal drie maanden (kort weergegeven en gesteld). De huurovereenkomst kan dan worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. De verhuurder dient de ontruiming echter te staken indien de huurder nog vóór de ontruiming van het gehuurde (derhalve waarvoor een ontruimingstitel in rechte is verkregen) is toegelaten tot de schuldsanering (WNSP).
In artikel 305 lid 2 Fw is namelijk bepaald dat de tenuitvoerlegging van de ontruiming wordt opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling. De toelichting op deze wettekst geeft aan dat deze opschorting voor ontruiming alleen van toepassing is op ontruimingsvonnissen die zijn gebaseerd op een huurachterstand. Andere ontruimingsvonnissen (gebaseerd op een andere grondslag dan huurachterstand) kunnen dan wel ten uitvoer worden gelegd tijdens de schuldsaneringsregeling.
Tijdens de schuldsaneringsregeling kan de verhuurder geen beëindiging op de voet 7:274 BW of ontbinding (op de voet 6:265 BW) van de huurovereenkomst vorderen voor huurschulden die zijn ontstaan vóór de schuldsaneringsregeling.
De huurprijs die ten tijde van de schuldsaneringsregeling is verschuldigd is geen boedelschuld. Verhuurder zal de huurprijs tijdens de schuldsaneringsregeling dienen te voldoen uit de middelen die hem tijdens deze regeling ter beschikking zijn gesteld. Doet huurder dit niet c.q. laat hij betaling na, en daarmee laat hij een huurschuld ontstaan, dan biedt de wet dus via artikel 305 lid 3 Fw verhuurder wel degelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen tijdens de schuldsaneringsregeling en kan daarbij tevens de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd!
