Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Huurecht ǀ het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’

Hebt u omtrent huurrecht ( bedrijfsruimte) vragen dan wel behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, bel dan ons centrale telefoonnummer 030 252 35 20. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

In dit artikel (bron:www.rechtspraak.nl) wordt in gegaan op het in het huurrecht voorkomende begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’.

Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is niet scherp omlijnd. De ‘duurzaamheid’ van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen (zie HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein, rov. 5.3.1, in aansluiting op MvA, TK 1978-1979, 14 249, nr. 6, p. 10).

Op de medebewoner die de huur wil voortzetten rust ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Indien de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dient hij daaromtrent voldoende concrete feiten aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten (zie HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181, rov. 3.2-3.3; HR 31 oktober 2003, ECLI:NL: HR:2003: AI0865, NJ 2004/520, rov. 3.3. Zie voorts HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein, rov. 5.3.2; Groene Serie Huurrecht (Huydecoper), art. 7:267 BW, aant. 16a).

Deze verzwaarde stelplicht ziet niet op de duurzaamheid van de gezamenlijke huishouding. Het staat de rechter vrij te onderzoeken hoe deze bedoeling zich in de verschillende fasen van de samenwoning heeft ontwikkeld. Deze subjectieve intentie zal degene die na het overlijden van de oorspronkelijke huurder als huurder wil worden aangemerkt, bij betwisting aannemelijk moeten maken (HR 10 maart 2006, ECLI:NL: HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein).

Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband (zie HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549; HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281, NJ 1994/376). Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt (zie A-G Huydecoper in zijn conclusie vóór HR 18 november 2011, ECLI:NL:PHR:2011:BS8790, onder 7), en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt (zie HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549; Van Schie (Sdu Commentaar Huurrecht) art. 7:267, aant. C2). Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan behoeft niet aan dit oordeel in de weg te staan (zie HR 31 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0865, JBPr 2005, 16 m.nt. J. Dammingh).

De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een hunner naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat er overigens niet aan in de weg dat een gezamenlijke huishouding een duurzaam karakter heeft (zie HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU693, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein).

Voor wat betreft de samenwoning tussen ouder en kind komt daar nog bij hetgeen in HR 12 maart 1982 is overwogen:

Ten aanzien van kinderen doen zich grosso modo twee situaties voor: (i) het inmiddels volwassen kind is na enige tijd zelfstandig te hebben gewoond weer teruggekeerd naar het ouderlijk huis en (ii) het kind is sinds de geboorte bij de ouders (c.q. langstlevende ouder) blijven wonen. De uit het arrest van 12 maart 1982 blijkende gedachte dat de samenleving tussen ouder en kind in principe eindig is, is in deze tweede groep van gevallen het meest sprekend. Het is in deze gevallen vaak lastig aan te wijzen wanneer partijen hebben besloten de na de geboorte ontstane en doorgaans eindige samenleving om te zetten in een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Men heeft hier te maken met een glijdende schaal waarop het startpunt is de situatie waarin de verwachting bestaat dat het kind op enig moment zal uitvliegen en waarop men verder op de schaal komt bij gevallen waarin deze verwachting steeds minder of niet meer gerechtvaardigd is.

Voorts wordt voor de duurzame gemeenschappelijke huishouding ook wel gekeken naar factoren als bijvoorbeeld: het geheel arbeidsongeschikt of hulpbehoevend zijn van het kind (zie Rb Utrecht 24 april 1985, LJN AC8858, NJ 1985/767; Ktr Eindhoven 7 oktober 1993, LJN AK0567, WR 1994/23; Rb Breda 7 december 2011, LJN BU7539), het feit dat het thuis wonen van de ouder (mede) nog mogelijk is dankzij hulp van het kind (zie Rb Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113; Rb Den Haag 3 april 2002, te kennen uit: HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK8321, NJ 2005/2; Rb Den Bosch 24 oktober 2012, LJN BY1326, PRG 2012/306); of het reeds geruime tijd hebben gepoogd om voor het kind huurrechten op de woning te verkrijgen (zie Rb Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113.

Op de zo-even genoemde glijdende schaal is de gevorderde leeftijd van het kind een indicatie dat de verwachting ten aanzien van het uitvliegen minder realistisch is en dat er dus eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’ (Vgl. Asser-Abas 5-IIA nr. 139).

Een belangrijke uitspraak in dit verband is HR 1 december 1995 (zie HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181. Vgl. ook HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1988/3). Die zaak betrof een 45-jarige, nog inwonende man, die overdag een drukke baan had en ook ’s-avonds veel afwezig was terwijl de verzorging van de vader veelal door een zus geschiedde. A-G Koopmans schreef in zijn conclusie voor het arrest (sub 7) dat de duur van de samenwoning als zodanig niet doorslaggevend is, maar wel een van de relevante factoren. De Hoge Raad bevestigde dit, tevens overwegend dat niet kan worden aanvaard dat het enkele feit dat een zoon van de leeftijd van ongeveer 45 jaar vanaf zijn geboorte tezamen met zijn vader dezelfde woonruimte bewoont reeds voldoende is om aan te nemen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Share this story:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen