Huurrecht advocaat – wel huurovereenkomst, geen huurbescherming

Wel huurovereenkomst, maar geen huurbescherming.

In deze zaak staat centraal de vraag of er sprake is van een bruikleenovereenkomst dan wel een huurovereenkomst op grond waarvan Huurders mogelijk huurbescherming toekomt en zo ja, of Huurders al dan niet huurbescherming genieten.

Een belangrijk verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst betreft het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven van de woning om niet, terwijl er bij een huurovereenkomst sprake is van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Daarbij is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

In de overeenkomst tussen partijen staat vermeld dat de woning om niet ter beschikking zal worden gesteld en dat partijen niet de intentie hebben om een huurovereenkomst aan te gaan. De verhuurder heeft niet betwist dat Huurders maandelijks een gebruiksvergoeding verschuldigd was, welke – in tegenstelling tot wat in de overeenkomst staat vermeld – niet bedoeld was ter bekostiging van de nutsvoorzieningen. Daarnaast heeft Verhuurder in haar correspondentie met Huurders steeds vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst en ook gehandeld als ware het een huurovereenkomst. De stelling van Verhuurder dat het een uitzonderlijke situatie betrof waar haar administratieve organisatie niet op is aangepast, helpt haar niet nu dit een omstandigheid betreft die voor haar rekening en risico dient te blijven.

Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het in er voor moet worden gehouden dat de tussen Verhuurder en Huurders gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst is aan te merken.

De volgende vraag die beantwoord dient te worden is of Huurders al dan niet huurbescherming geniet. Volgens Verhuurder is dit niet het geval, omdat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW.

Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat het stelsel van huurbescherming niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Er moet daarbij gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het in het onderhavige geval duidelijk dat het de bedoeling van beide partijen was om het gebruik van de woning door Huurders van korte duur te laten zijn. De termijn wordt uitdrukkelijk vermeld in de overeenkomst en Huurders heeft eveneens correspondentie ontvangen van Gemeente ABC waarin expliciet staat vermeld dat de overeenkomst per 31 december 2010 eindigt. Huurders heeft voorts erkend dat zij zich bewust was van de tijdelijkheid van de overeenkomst. Dat Huurders later van gedachten is veranderd, omdat zij nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden, maakt de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet anders en zorgt evenmin voor wijziging in de aard van de huurovereenkomst.

In de gegeven omstandigheden waarbij het onmiskenbaar ging om een tijdelijke bewoning van een woning – op verzoek van Gemeente ABC en XYZ – omdat er sprake was van een noodsituatie aan de zijde van Huurders, acht de voorzieningenrechter de bedoelingen van partijen, de effectuering daarvan en de overeengekomen korte duur van doorslaggevend belang. Daarbij neemt de voorzieningenrechter mede in aanmerking dat Verhuurder heeft aangevoerd dat zij als sociale verhuurster de wettelijke en statutaire taak heeft om haar woningen op rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die daarin zelf moeilijk kunnen voorzien. Verhuurder heeft gesteld dat in Gemeente ABC de behoefte aan sociale huurwoningen groot is en dat er voor de onderhavige woning een wachttijd van enkele jaren geldt. Wanneer Huurders langer van de woning gebruik mag maken, brengt dit met zich mee dat het woningselectie- en toewijzingsbeleid in [woonplaats] op onaanvaardbare en onrechtmatige wijze wordt gefrustreerd, terwijl er vele woningzoekenden zijn die in beduidend meerdere mate dan Huurders aanspraak kunnen maken op de woning. Hiertegenover heeft Huurders slechts aangevoerd dat wanneer zij de woning dient te verlaten zij in dezelfde noodsituatie komt te verkeren als in september 2010, omdat zij ondanks diverse pogingen daartoe geen andere woonruimte heeft kunnen vinden.

Mede gelet op deze weinig gemotiveerde betwisting oordeelt de voorzieningenrechter dat een belangenafweging met zich brengt dat van Verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met Huurders voortzet.

4.9. Het voorgaande brengt met zich dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW niet van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst per 31 december 2010 is geëindigd waardoor de gevorderde ontruiming toewijsbaar is met dien verstande dat de voorzieningenrechter een ontruimingstermijn van veertien dagen redelijk acht.

Hebt u omtrent een huurovereenkomst en/of huurbescherming vragen of behoefte aan direct advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze huurrecht advocaten. Dit gaat snel en u krijgt direct een huurrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD

Sector civiel recht

Locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: 181901 / KG ZA 11-57

Vonnis in kort geding van 17 maart 2011

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING VERHUURDER,
gevestigd te Almere,
eiseres,
advocaat mr. X,

tegen

1. [gedaagde sub A],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub B],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna Verhuurder en Huurders genoemd worden.

1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
– de dagvaarding van 21 februari 2011 met producties
– de brief van 28 februari 2011van Verhuurder met productie
– de brief van 1 maart 2011 van Huurders met producties
– het faxbericht van 3 maart 2011 van Verhuurder met productie
– het faxbericht van 3 maart 2011 van Verhuurder met productie
– de mondelinge behandeling
– de pleitnota van Verhuurder
– de pleitnota van Huurders

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten
2.1. Op 24 september 2010 zijn partijen een schriftelijke overeenkomst aangegaan. Deze overeenkomst draagt het opschrift ‘Bruikleenovereenkomst’ (hierna: de overeenkomst).

2.2. De bepalingen van de overeenkomst luiden – voor zover van belang – als volgt:

“NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING
3.  (…)
4.  in gebruikgever is bereid de in 1.1. genoemde woning, totdat deze als worden ( verkoop )
tijdelijk om niet in gebruik te geven aan de gebruiker;
5.   partijen hebben niet de intentie daarmee een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan;
6.   gebruiker stemt er uitdrukkelijk mee in dat de woning hem slechts tijdelijk huisvesting zal bieden;
(…)

1. De woning
1.1 Ingebruiksgever geeft aan gebruiker om niet in gebruik de woonruimte met onroerende aanhorigheden gelegen te [woonplaats]. (…)

2. Duur van de overeenkomst
2.1 Goede Stede stelt de woning [adres] [postcode] aan bruiklener ter beschikking, zulks voor de duur van: 99 dagen.
aanvang: 24 september 2010, eind: 31 december 2010. (…)

6.  Kosten in verband met gebruik
6.1  Ingebruikgever zal zorgdragen voor de volgende leveringen en diensten ten behoeve van gebruiker:   (energie, schoonmaak enz…)
6.2  Gebruiker is aan ingebruikgever maandelijks een bedrag van EUR 555,50, (…) verschuldigd als voorschot op   de vergoeding voor de onder 6.1 genoemde leveringen en diensten. Gebruiker dient het te betalen bedrag   in zijn geheel bij vooruitbetaling te voldoen, voor of op de eerste van iedere maand, op de door   ingebruikgever aangegeven wijze.
6.3  Verschillen tussen de door ingebruikgever gemaakte kosten en de door gebruiker als voorschot betaalde   kosten, zullen na afloop van de overeenkomst worden verrekend (…).”

2.3. Bij brief van 7 oktober 2010 heeft Gemeente ABC Huurders bericht dat de wethouder van Gemeente ABC met Verhuurder heeft afgesproken dat Huurders bij hoge uitzondering en éénmalig tot en met 31 december 2010 in de woning aan de [adres] in [woonplaats] kan wonen, omdat de Gemeente zich zorgen maakt over de kinderen van Huurders wanneer zij per 24 september 2010 op straat zou komen te staan. De Gemeente wijst Huurders er op dat zij deze woning per 1 januari 2011 dient te verlaten.

2.4. Op 27 september 2010 stuurt Verhuurder aan Huurders een brief, waarin het volgende – voor zover van belang – staat vermeld:
“Betreft : eerste verhuurnota
(…)
Onderstaand treft u een specificatie aan van de eerste huurbetaling voor het door u per 24 september 2010 te huren adres (…). Deze nota dient u te voldoen bij ondertekening van het huurcontract.

Specificatie:
Huur over de periode (…)
Huur over de periode (…)
Administratiekosten eerste verhuurnota
(…)”

2.5. Verhuurder stuurt op 1 november 2010 een brief aan Huurders over de energielevering. In de brief staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:

“Al enige tijd bent u huurder van Verhuurder.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft u informatie gekregen over de levering van energie.(…)
Wilt u zo spoedig mogelijk bij de NUON aangeven bij wie u energie afneemt. Dit kunt u laten regelen via uw eigen energieleverancier.
(…)”

2.6. t Huurders ontvang termijnfacturen van Vitens en Nuon op respectievelijk 8 oktober 2010 en 6 december 2010.

2.7. Op 17 december 2010 heeft Verhuurder per brief Huurders geïnformeerd over de beëindiging van de overeenkomst per 31 december 2010. In de brief staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:

“Hiermee bevestig ik dat conform de bruikleenoverenkomst die u heeft afgesloten d.d. 24 september 2010 voor de woning (…) zal beëindigen op 31 december 2010 (laatste huurdag).
(…)
Bijgaand ontvangt u de procedure huurbeëindiging. (…)”

2.8. Bij brief van 25 januari 2011 heeft de gemachtigde van Verhuurder Huurders ondermeer gesommeerd uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van de brief te ontruimen.

2.9. Huurders heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie.

3. Het geschil

3.1. Verhuurder vordert uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut Huurders :
1. te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning gelegen te ([postcode]) [woonplaats] aan de [adres] met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke en onbeschadigde staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Verhuurder, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken met machtiging van Verhuurder de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
2. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, met bepaling dat Huurders de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2. Verhuurder legt primair aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst die eindigt op 31 december 2010. Huurders verblijft heden derhalve zonder recht of titel in de woning. Weliswaar lijkt door het overeenkomen van een gebruiksvergoeding de indruk te worden gewekt dat er sprake is van een huurovereenkomst, maar dit is uitdrukkelijk niet de intentie geweest van beide partijen. Ten aanzien van de door Verhuurder gevoerde correspondentie waarin de term ‘huur’ wordt vermeld, beroept Verhuurder zich op het feit dat er gewerkt is met standaardbrieven. Haar primaire taak is immers het verhuren van woningen en dit betreft een zeer uitzonderlijke situatie (die eigenlijk nooit voorkomt), waarop de administratieve organisatie van Verhuurder niet is ingericht.

3.3. Subsidiair, voor het geval de rechtbank van oordeel is dat er geen sprake is van een bruikleenovereenkomst, maar van een huurovereenkomst, stelt Verhuurder zich op het standpunt dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is en derhalve onder artikel 7:232 lid 2 BW valt waardoor het stelsel van huurbescherming niet van toepassing is. Vanaf het begin was duidelijk dat Verhuurder gelet op de dreigende noodsituatie een tijdelijke oplossing heeft willen bieden en gezien de informatie en gesprekken die Huurders met Verhuurder, de hulpverlening en gemeente heeft gehad, heeft Huurders nimmer een andere indruk kunnen hebben. Voorts zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als Huurders de woning niet hoeft te ontruimen.

3.4. Huurders voert gemotiveerd verweer. Zij erkent dat Verhuurder aan haar kenbaar heeft gemaakt dat zij slechts een beperkte tijd in de woning kon blijven. Huurders betwist echter dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst. Zij ontving elke maand een huurnota van Verhuurder voor een bedrag van EUR 555,50 welke zij netjes betaalde. Daarnaast diende zij zelf zorg te dragen voor gas, water en licht. Haar relatie met Verhuurder voldoet derhalve aan alle kenmerken van een huurovereenkomst. Dientengevolge heeft zij recht op huurbescherming.

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling
4.1. Van het spoedeisend belang van Verhuurder bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken nu zij voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de woning reeds per 5 januari 2011 verhuurd is aan andere huurders.

4.2. Allereerst zal beoordeeld dienen te worden of er sprake is van een bruikleenovereenkomst dan wel een huurovereenkomst op grond waarvan Huurders mogelijk huurbescherming toekomt. Een belangrijk verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst betreft het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven van de woning om niet, terwijl er bij een huurovereenkomst sprake is van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Daarbij is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

4.3. In de onderhavige overeenkomst staat vermeld dat de woning om niet ter beschikking zal worden gesteld en dat partijen niet de intentie hebben om een huurovereenkomst aan te gaan. Verhuurder heeft echter niet betwist dat Huurders maandelijks een gebruiksvergoeding verschuldigd was, welke – in tegenstelling tot wat in de overeenkomst staat vermeld – niet bedoeld was ter bekostiging van de nutsvoorzieningen. Daarnaast heeft Verhuurder in haar correspondentie met Huurders steeds vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst en ook gehandeld als ware het een huurovereenkomst. De stelling van Verhuurder dat het een uitzonderlijke situatie betrof waar haar administratieve organisatie niet op is aangepast, helpt haar niet nu dit een omstandigheid betreft die voor haar rekening en risico dient te blijven.

4.4. Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het in het kader van dit kort geding voor moet worden gehouden dat de tussen Verhuurder en Huurders gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst is aan te merken.

4.5. De volgende vraag die beantwoord dient te worden is of Huurders al dan niet huurbescherming geniet. Volgens Verhuurder is dit niet het geval, omdat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW.

4.6. Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat het stelstel van huurbescherming niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Er moet daarbij gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.

4.7. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het in het onderhavige geval duidelijk dat het de bedoeling van beide partijen was om het gebruik van de woning door Huurders van korte duur te laten zijn. De termijn wordt uitdrukkelijk vermeld in de overeenkomst en Huurders heeft eveneens correspondentie ontvangen van Gemeente ABC waarin expliciet staat vermeld dat de overeenkomst per 31 december 2010 eindigt. Huurders heeft voorts erkend dat zij zich bewust was van de tijdelijkheid van de overeenkomst. Dat Huurders later van gedachten is veranderd, omdat zij nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden, maakt de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet anders en zorgt evenmin voor wijziging in de aard van de huurovereenkomst.

4.8. In de gegeven omstandigheden waarbij het onmiskenbaar ging om een tijdelijke bewoning van een woning – op verzoek van Gemeente ABC en XYZ – omdat er sprake was van een noodsituatie aan de zijde van Huurders, acht de voorzieningenrechter de bedoelingen van partijen, de effectuering daarvan en de overeengekomen korte duur van doorslaggevend belang. Daarbij neemt de voorzieningenrechter mede in aanmerking dat Verhuurder heeft aangevoerd dat zij als sociale verhuurster de wettelijke en statutaire taak heeft om haar woningen op rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die daarin zelf moeilijk kunnen voorzien. Verhuurder heeft gesteld dat in Gemeente ABC de behoefte aan sociale huurwoningen groot is en dat er voor de onderhavige woning een wachttijd van enkele jaren geldt. Wanneer Huurders langer van de woning gebruik mag maken, brengt dit met zich mee dat het woningselectie- en toewijzingsbeleid in [woonplaats] op onaanvaardbare en onrechtmatige wijze wordt gefrustreerd, terwijl er vele woningzoekenden zijn die in beduidend meerdere mate dan Huurders aanspraak kunnen maken op de woning. Hiertegenover heeft Huurders slechts aangevoerd dat wanneer zij de woning dient te verlaten zij in dezelfde noodsituatie komt te verkeren als in september 2010, omdat zij ondanks diverse pogingen daartoe geen andere woonruimte heeft kunnen vinden.

4.10. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is.

4.11. De gevorderde uitvoerbaar verklaring op de minuut zal worden afgewezen, nu Verhuurder, voor wie terstond na deze uitspraak een grosse beschikbaar zal zijn, daarbij geen belang heeft.

4.12.  Huurders zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verhuurder worden begroot op:
– dagvaarding  EUR    90,81
– vast recht    568,00
– salaris advocaat    904,00
Totaal  EUR   1.562,81

5. De beslissing
De voorzieningenrechter

5.1. veroordeelt Huurders om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Verhuurder zijn, en de sleutels af te geven aan Verhuurder, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken,

5.2. veroordeelt [gedaagde sub A] en [gedaagde sub B] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Verhuurder tot op heden begroot op EUR 1.562,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf acht dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
(bron: www.rechtspraak.nl)