Ontbinding huurovereenkomst – wanprestatie

Eigenaar woning vordert ontbinding van huurovereenkomst met huurder en beëindiging van onderhuurovereenkomst met onderhuurder. Kantonrechter acht ingebruikgeving aan derden een toerekenbare tekortkoming in nakoming van de huur die ontbinding van huurovereenkomst rechtvaardigt.

De kanton rechter oordeelt daartoe – onder meer – “in dit kader kan ook in het midden blijven of [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] huur heeft betaald, zoals [gedaagde 1] betwist. Volgens de bepaling van art. 7 van het huurcontract was het [gedaagde 1] ook niet toegestaan om het gehuurde in gebruik te geven, dus zonder vergoeding. De langdurige en volledige ingebruikgeving aan [naam onderhuurder] en [gedaagde 2] wordt gekenmerkt als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huur, die de ontbinding rechtvaardigt. De vordering tegen [gedaagde 1] wordt daarom toegewezen.

Mocht u op het terrein van huurrecht vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze huurrecht advocaten. Bel ons nu:  030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Eerste telefonisch advies van onze advocaten is kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON – LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk  : CV 11-15743
Datum    : 22 september 2011 (bij vervroeging)
113

Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:

[eiseres]
wonende te Stadskanaal
eiseres
nader te noemen [eiseres]
gemachtigde: mr. X

t e g e n:

1. [gedaagde 1]
wonende te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. Y

en

2. [gedaagde 2]
wonende te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. Z.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

–  de dagvaarding van 28 april 2011 inhoudende de vordering van [eiseres]
–  de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met bewijsstukken.

Vervolgens is bij tussenvonnis van 11 augustus 2011 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 9 september 2011 gehouden. Partijen en hun gemachtigden zijn verschenen en hebben inlichtingen verschaft, [eiseres] vertegenwoordigd door haar beheerder de heer [naam beheerder]

Daarna is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.  Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.  [eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] te Amsterdam, nader te noemen: het gehuurde.
1.2.  [gedaagde 1] heeft het gehuurde met ingang van 1 augustus 1976 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] gehuurd tegen een laatstelijk geldende huurprijs van € 144,00 per maand.
1.3.  Art. 7 van de schriftelijke huurovereenkomst luidt:
Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onder huur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.
1.4.  [gedaagde 1] heeft het gehuurde op zeker moment aan [gedaagde 2] in gebruik gegeven. Tussen deze partijen zijn over (de beëindiging van) het gebruik geschillen gerezen. [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] in voorziening tot ontruiming gedagvaard, stellende dat [gedaagde 2] het gehuurde onrechtmatig in gebruik hield. De vordering is bij vonnis van 2 juni 2009 van de kantonrechter alhier afgewezen.
1.5.  Bij brief van 3 juli 2009 heeft [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] voorwaardelijk wegens dringend eigen gebruik de huur opgezegd tegen 1 november 2009. [gedaagde 2] heeft niet met de opzegging ingestemd.
1.6.  [eiseres] heeft gedaagden in voorziening tot ontruiming gedagvaard op de grond dat [gedaagde 1] het gehuurde zonder haar toestemming aan derden in gebruik heeft gegeven en dat [gedaagde 2] het gehuurde zonder recht of titel in gebruik heeft. De vorderingen zijn afgewezen bij vonnis van 24 februari 2011 van de voorzieningrechter alhier. Kort samengevat werd overwogen dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook werd echter aannemelijk geacht dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een onderhuurrelatie bestond en dat [gedaagde 2] mogelijk rechten op grond van art. 7:269 BW geldend kon maken. Omdat onvoldoende vaststond dat de bodemrechter die rechten zou passeren en de onderhuur zou beëindigen, werd de tegen [gedaagde 2] gerichte vordering afgewezen. Bij de ontruiming van [gedaagde 1] had [eiseres] volgens de voorzieningenrechter dan onvoldoende belang.
1.7.  [gedaagde 2] heeft op 9 mei 2011 een verzoek aan de huurcommissie gedaan om uitspraak te doen over zijn voorstel tot huurprijsverlaging in verband met gebreken aan het gehuurde.

Vordering

2.  [eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, de huurovereenkomst met [gedaagde 1] te ontbinden en hem te veroordelen het gehuurde te ontruimen, zonodig met behulp van de sterke arm. Voorts vordert zij te bepalen dat de onderhuurovereenkomst met [gedaagde 2] zal eindigen per 1 mei 2011 dan wel op een in goede justitie te bepalen datum, en hem te veroordelen het gehuurde te ontruimen, zonodig met behulp van de sterke arm.
3.  [eiseres] stelt ter onderbouwing van haar vorderingen, kort samengevat dat [gedaagde 1] het gehuurde al geruime tijd niet meer zelf in gebruik heeft. In 2003 heeft hij een woningruil voorgesteld. In 2007 stelde ene mevrouw [naam onderhuurder] dat zij onderhuurder was. Ook [gedaagde 2] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij het gehuurde bewoonde. Volgens [eiseres] betaalt [gedaagde 2] huur aan [gedaagde 1]. Zij wijst op de in rov. 1.4 genoemde procedure, waarin [gedaagde 1] stelde dat [gedaagde 2] het gehuurde onrechtmatig in gebruik hield. [eiseres] stelt dat [gedaagde 1] in 2000 in de woning van zijn overleden moeder aan de Prinsengracht te Amsterdam is getrokken en dat hij het gehuurde heeft aangehouden om zijn kinderen uit zijn eerste huwelijk onderdak te bieden. [gedaagde 1] heeft een relatie gehad met de moeder van [gedaagde 2] (ook stiefmoeder van [naam onderhuurder]) en via die weg heeft hij aan [gedaagde 2] het gehuurde in gebruik gegeven. [eiseres] betitelt een en ander als een tekortkoming in de nakoming van de huur, mede gelet op het verbod in art. 7 van het huurcontract.
4.  [eiseres] stelt voorts dat de verbintenis tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als een onderhuurovereenkomst aangemerkt moet worden. Zij vordert om de voortgezette onderhuur op de voet van art. 7:269 lid 2 BW te beëindigen. De onderhuur is primair aangegaan met de kennelijke strekking om [gedaagde 2] de positie van huurder te verschaffen: zowel [naam onderhuurder] als [gedaagde 2] hebben zich rechtstreeks tot haar gewend met een vordering tot herstel van onderhoudsgebreken. Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde 2] niet over een huisvestingsvergunning beschikt. Meer subsidiair stelt zij dat naar redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden verlangd dat zij de onderhuur voortzet.

Verweer

5.  Gedaagden verweren zich ieder op eigen gronden tegen deze vordering. Hun verweren worden in het onderstaande opgenomen en beoordeeld.

Beoordeling
6.  Geoordeeld moet worden dat [gedaagde 1] het gehuurde niet meer zelf bewoont, waarbij in het midden kan blijven of dat het geval is sedert 2000 (zoals [eiseres] stelt), 2001 (hijzelf) of 2003 (volgens [gedaagde 2]). [gedaagde 1] voert wel aan dat hij steeds in 2 woningen heeft gewoond, te weten in het gehuurde en in de woning aan de Prinsengracht, maar die niet direct aannemelijke stelling heeft hij onvoldoende onderbouwd. Ook als het zo zou zijn dat hij nog enkele dagen per week in het gehuurde kwam, kan daarmee niet worden aangenomen dat hij er zijn hoofdverblijf hield, naast [naam onderhuurder] en [gedaagde 2]. Evenmin staat vast dat [gedaagde 1] voor de ingebruikgeving aan [naam onderhuurder] en [gedaagde 2] toestemming van [eiseres] had verkregen. Volgens zijn eigen verweer heeft de beheerder van [eiseres] ermee ingestemd dat [naam onderhuurder] en [gedaagde 2] in het gehuurde mochten logeren. Daargelaten dat, tegenover de betwisting van [eiseres], ook die instemming niet is onderbouwd, heeft [gedaagde 1] niet aangevoerd dat hij toestemming had voor een verdergaande onderverhuur c.q. volledige ingebruikgeving van het gehuurde. Dat [naam onderhuurder] en [gedaagde 2] destijds tot zijn gezin behoorden, is niet gebleken.
7.  In dit kader kan ook in het midden blijven of [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] huur heeft betaald, zoals [gedaagde 1] betwist. Volgens de bepaling van art. 7 van het huurcontract was het [gedaagde 1] ook niet toegestaan om het gehuurde in gebruik te geven, dus zonder vergoeding.
8.  De langdurige en volledige ingebruikgeving aan [naam onderhuurder] en [gedaagde 2] wordt gekenmerkt als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huur, die de ontbinding rechtvaardigt. De vordering tegen [gedaagde 1] wordt daarom toegewezen.
9.  [eiseres] heeft de vordering tegen [gedaagde 2] tijdens de comparitie aangepast: zij heeft toegelicht dat de vordering voorwaardelijk is ingesteld, aldus dat hij aan de orde komt als de vordering tegen [gedaagde 1] zou worden toegewezen. [gedaagde 2] heeft om redenen van proceseconomie met de aanpassing ingestemd. Zijn primaire verweer waarin hij de niet-ontvankelijkheid van [eiseres] bepleit, blijft daarmee buiten beschouwing.
10.  Het verweer van [gedaagde 2] dat hij het gehuurde van [gedaagde 1] heeft gehuurd en dat hij als onderhuurder van [eiseres] te beschouwen is, slaagt. Vanaf 2008 heeft [gedaagde 2] in ieder geval
€ 250,00 per maand betaald, al is dat onder enig protest van [gedaagde 1] geweest. [gedaagde 2] heeft voorts verklaringen in het geding gebracht van zijn moeder, broer en zuster, die ieder bevestigen dat [gedaagde 2] vanaf 2003 steeds op de 5e van de maand een bedrag van € 250,00 contant aan [gedaagde 1] voldeed. [gedaagde 1] heeft die verklaringen onvoldoende weersproken. Hij heeft wel betoogd dat de afspraken met [gedaagde 2] door diens toedoen rondom 2008 van kleur zijn veranderd. Aannemelijk is echter geworden dat die verandering van doen had met het feit dat [gedaagde 2] het gehuurde niet meer wilde verlaten, niet met de vraag of hij al dan niet huur betaalde.

11.  De volgende vraag is of [gedaagde 2] rechten kan ontlenen aan art. 7:269 lid 2 BW.
Niet geoordeeld kan worden dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking om [gedaagde 2] de positie van huurder te verschaffen. [gedaagde 1] heeft aangevoerd de huur van het gehuurde te hebben aangehouden, hetzij om er ooit zelf weer te gaan wonen, hetzij om zijn kinderen onderdak te bieden. Toen zij daaraan geen behoefte hadden, heeft hij het gehuurde aan [gedaagde 2] en diens zuster [naam onderhuurder] aangeboden, in de periode dat hij met hun moeder een relatie had. Niet is gebleken dat [gedaagde 1] toen beoogde om aan [gedaagde 2] zijn positie als huurder over te dragen. Gebleken is integendeel dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2008 grote conflicten zijn ontstaan toen [gedaagde 2] het gehuurde niet wilde verlaten, hetgeen onder meer resulteerde in de in rov. 1.4 genoemde procedure.
12.  De afweging van art. 7:269 lid 2 sub c BW moet echter in het nadeel van [gedaagde 2] uitvallen. [eiseres] heeft gesteld dat het gehuurde gebreken vertoont en dat herstel nodig is. [gedaagde 2] heeft dat erkend; hij heeft zelf de huurcommissie benaderd met een voorstel tot verlaging van de huurprijs op grond van gebreken. [eiseres] heeft gesteld dat de (punten-)huurprijs na herstel en de door haar gewenste renovatie omstreeks € 550,00 per maand zou bedragen en dat de thans geldende huurprijs haar geen rendement biedt. [gedaagde 2] heeft een en ander onvoldoende weersproken. Hij heeft wel aangevoerd een hogere huurprijs te aanvaarden, maar dat hij daartoe in staat is, is niet gebleken. Bovendien heeft [eiseres] er een redelijk belang bij om zelf een huurder te kiezen, nadat over het gehuurde gedurende bijna 10 jaar zonder haar instemming is beschikt. Tenslotte is de inhoud van de voort te zetten huur van belang. Tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bestaat geschil over de vraag of de huurprijs een all-in bedrag betreft of alleen de kale huurprijs. [gedaagde 1] heeft een naheffing van omstreeks € 12.000,00 voor energieverbruik ontvangen. [eiseres] heeft een redelijk belang om buiten de geschillen over de huurprijs en de onderhoudsstaat van het gehuurde te blijven.
13.  Met het bovenstaande oordeel kan de beëindigingsgrond van art. 7:269 lid 2 sub d BW buiten beschouwing blijven. Vast staat dat [gedaagde 2] geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. De vraag of hij daarop aanspraak zou kunnen maken, kan in het midden blijven.
14.  De onderhuurovereenkomst kan pas worden voortgezet na de ontbinding van de hoofdhuur. [eiseres] heeft voorts geen belang bij de ontruiming door [gedaagde 1], zolang [gedaagde 2] het gehuurde nog bewoont. Dat betekent dat de vordering van [eiseres] wordt toegewezen volgens de onderstaande tijdbepaling.
15.  Bij deze uitkomst van de procedure worden gedaagden veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiseres].

BESLISSING

De kantonrechter:

I.  verklaart dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] is ontbonden per 1 november 2011;
II.  bepaalt dat de onderhuurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 2] eindigt per 1 december 2011;
III.  veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan de [adres] te Amsterdam per
1 december 2011 te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm;

IV.  wijst af het meer of anders gevorderde;
V.  veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres] gevallen, tot op heden begroot op:
– voor verschuldigd griffierecht  €  71,00
– voor het exploot van dagvaarding  €  90,81
– voor salaris van gemachtigde  €  500,00

In totaal:  €  661,81
één en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW;
VI.  verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
(bron:www.rechtspraak.nl)