Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Verbod kamerverhuur zelfstandige woonruimte

Hebt u met betrekking tot het verbod kamerverhuur zelfstandige woonruimte vragen omtrent de omzettingsvergunning en/of het handhavend optreden van de gemeente bij het ontbreken van ervan en wilt u direct juridisch advies dan  kunt u altijd kosteloos contact opnemen met TEAM Advocaten Utrecht, Dordrecht of en Bosch. U krijgt direct een gespecialiseerde advocaat aan de telefoon. Bel ons nu tegen lokaal tarief op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies van advocaat is kosteloos.

Verbod kamerverhuur zelfstandige woonruimte

Volgens de Huisvestingsverordening van de Gemeente Utrecht is het verboden om zonder omzettingsvergunning zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte ten behoeve v van kamerverhuur om te zetten.

Onder zelfstandige woonruimte verstaat men een woonruimte, die een eigen toegang heeft en door een huishouden wordt bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Van onzelfstandige woonruimte is sprake bij de verhuur of verkoop van kamers (o.a. koopstudio), waarbij de belangrijkste (sanitaire) voorzieningen worden gedeeld.

De zorg van de gemeente Utrecht om het behoud van betaalbare en bereikbare woningen voor (koop)starters enerzijds en de leefbaarheid in de buurten anderzijds is aanleiding geweest om in de Huisvestingsverordening een drempel op te werpen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte.

De afgelopen jaren is het aantal onzelfstandige woningen toegenomen en is het kamertekort ten opzichte van 2001 flink gedaald. Onderzoek van de Universiteit Utrecht heeft daarnaast aangetoond, dat het kamertekort nog verder kan afnemen als de doorstroom van kamers naar zelfstandige huur- en koopwoningen eenvoudiger zou verlopen. De vraag naar zelfstandige huur- en koopwoningen voor (koop)starters is bovendien zeer groot, zodat volgens de gemeente Utrecht het behoud van de zelfstandige woonruimtevoorraad voorop zou moeten staan bij de belangenafweging.

Naast deze constateringen zijn er de afgelopen jaren veel klachten geweest van bezorgde buurtbewoners uit onder meer de aandachtwijken van de stad. Zij zien de toename van het aantal kamerverhuurpanden als een bedreiging en menen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan.

Wet- en regelgeving en het Omzettingsbeleid van gemeente Utrecht

Op grond van artikel 3.1.2. de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht (“Huisvestigingsverordening”), die op 1 januari 2007 in werking is getreden, is het verboden zonder vergunning van het college zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten. In de Huisvestigingverordening (artikel 3.1.4. lid 1) is verder bepaald dat deze vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de omzetting gediende belang. Uitgangspunt is dat er een belangenafweging plaatsvindt tussen het belang van de aanvrager bij de omzetting en het belang de gemeente bij het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Als de belangenafweging in het voordeel van de aanvragen uitvalt, moet de omzettingsvergunning worden verleend. Wanneer het belang van de aanvrager minder zwaar weegt dat het genoemde volkshuisvestelijke belang, kan de vergunning alleen worden afgegeven indien de aanvrager bereid is compensatie te bieden. Indien de aanvrager dus bereid is compensatie te bieden, dan moet de omzettingsvergunning worden verleend.

Conform de verordening moet de aanvrager indien de vergunning op voornoemde gronden kan worden verleend een (financiële) compensatie bieden voor het verlies van de zelfstandige woonruimte.

De vereiste compensatie kan op twee manieren worden geboden. Ten eerste door het betalen van een compensatievergoeding van € 211,00 per vierkante meter, hetgeen uitgaande van een gemiddelde oppervlakte van circa 100 vierkante meter al gauw op een behoorlijk bedrag zal neerkomen. Ten tweede kan de aanvrager compenseren door het toevoegen van vervangende woonruimte, die vergelijkwaardig is aan de om te zetten woonruimte, aan de woningvoorraad (reële compensatie).

Daarnaast is in het kader van de leefbaarheid in de wijken besloten dat in de aandachtswijken Ondiep, Zuilen, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland in het geheel geen omzettingen van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte meer mogen plaatsvinden.

Uitzonderingsgevallen

Ouders, die een zelfstandige woonruimte kopen voor de huisvesting van hun (studerende) kind en een aantal medestudenten, worden van de compensatieplicht uitgezonderd. In die gevallen moet de ouder wel een omzettingsvergunning aanvragen. De omzettingsvergunning wordt vervolgens voor een periode van vijf jaren verleend. Na die vijf jaren moet de woning weer op de zelfstandige woningmarkt worden gebracht, tenzij de ouder kan aantonen dat de zogenaamde “ouder-kind-constructie” wordt voortgezet, waarna een tijdelijke vergunning voor de resterende studietijd kan worden verleend. Als na genoemde vijf jaren sprake blijkt te zijn van een permanente omzetting, moet een nieuwe omzettingsvergunning worden aangevraagd en alsnog compensatie worden geboden.

Ouders, die in één van de aandachtswijken een zelfstandige woonruimte kopen, worden uitgezonderd van het verbod op omzetten in deze wijken. Ook in dat geval blijft het hebben van een omzettingsvergunning verplicht.

Daarnaast kan op grond van artikel 3.1.3 lid 5 van de verordening door de aanvrager, indien hij een tijdelijke behoefte kan aantonen, een tijdelijke omzettingsvergunning worden verkregen. Als een tijdelijke vergunning wordt verleend, wordt slechts 10% per jaar van compensatiebedrag gehanteerd.

Jurisprudentie

Het geïntroduceerde beleid van de gemeente Utrecht heeft de nodige onrust bij verhuurders veroorzaakt.

Op 2 juni 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank een belangrijke uitspaak gedaan over het omzettingsbeleid van de gemeente Utrecht.

Deze procedure is door de eigenaresse van een aantal studentenpanden in Utrecht tegen de gemeente Utrecht aangespannen na de weigering van de gemeente om alsnog een omzettingsvergunning voor de bedoelde studentenpanden te verlenen. De Voorzieningenrechter heeft in deze uitspraak overwogen, dat in de Huisvestingsverordening de verplichting is opgenomen om bij een aanvraag van een omzettingsvergunning steeds het belang van de aanvrager tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad af te wegen. Nu deze belangenafweging als gevolg van het gewijzigde beleid van de gemeente in het vervolg automatisch in het voordeel van de gemeente uitvalt, is de belangenafweging volgens de bestuursrechter zinledig geworden. De Voorzieningenrechter heeft verder geoordeeld dat de compensatie volgens de systematiek van de Huisvestingsverordening pas aan de orde komt, indien de belangenafweging in het voordeel van het belang van behoud of de samenstelling van de zelfstandige woonruimtevoorraad uitvalt. Op die grond oordeelde de Voorzieningenrechter het beleid van de gemeente Utrecht in strijd met de huisvestingsverordening.

Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht

zaaknummers: SBR 07/3107 en 08/1273

uitspraak van de voorzieningenrechter van 2 juni 2008 op het verzoek om voorlopige voorziening, tevens uitspraak in de hoofdzaak

inzake

[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,

tegen

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht,
verweerder.

Inleiding
1.1 Het beroep en het verzoek om voorlopige voorziening hebben betrekking op verweerders besluit van 21 september 2007 (het bestreden besluit), waarbij verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 21 mei 2007 ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit heeft verweerder geweigerd eiseres een omzettingsvergunning te verlenen voor de adressen [20 adressen] te Utrecht.

1.2 Het beroep en verzoek zijn behandeld ter zitting van 22 mei 2008, waar eiseres is verschenen, bijgestaan door mr. D. de Jong, advocaat te Utrecht en M.M.T. Crokett-Steures, tolk Engels. Namens verweerder is verschenen mr. H.P. de Keijzer, werkzaam bij de gemeente Utrecht.

Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan, indien tegen een besluit bij de rechtbank beroep is ingesteld dan wel, voorafgaand aan een mogelijk beroep bij de rechtbank, bezwaar is gemaakt of administratief beroep is ingesteld, de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.

2.2 In artikel 8:86, eerste lid, van de Awb is voorts bepaald dat, indien het verzoek om een voorlopige voorziening wordt gedaan indien beroep bij de rechtbank is ingesteld en de voorzieningenrechter van oordeel is dat na de zitting nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak, deze onmiddellijk uitspraak kan doen in de hoofdzaak. Deze situatie doet zich hier voor.

Ten aanzien van het beroep (SBR 07/3107):
2.3 Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet (Hvw) stelt de gemeenteraad – voor zover hier van belang- een huisvestingsverordening vast, indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad.

Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Ingevolge artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.

Ingevolge 3.1.2 aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening), vastgesteld op 20 december 2006 en in werking getreden op 1 januari 2007, is het verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat burgemeester en wethouders de vergunning verlenen, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening bepaalt dat indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning wordt verleend indien aanvrager:
a. bereid is compensatie te bieden als bedoeld in art. 3.1.5 en
b. aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat compensatie moet worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

Artikel 3.1.5, derde lid, van de Verordening bepaalt dat indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, de aanvrager een financiële bijdrage is verschuldigd. Daarbij gelden de volgende prijzen (per vierkante meter, peildatum 1 juli 2006), als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend:
a. € 381 in geval van het geheel of gedeeltelijk onttrekken aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte;
b. € 294 in geval van het geheel of gedeeltelijk onttrekken aan de woonbestemming van niet zelfstandige woonruimte;
c. € 206 in geval van samenvoeging of omzetting van woonruimte.
2.4 Niet in geschil is dat het gaat om omzettingen van woonruimte waarvoor ingevolge het bepaalde in artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw een vergunning is vereist.
In de Verordening zijn voor vergunningverlening in geval van omzetting nadere regels gegeven. In geval van een aanvraag om vergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte dient verweerder de betrokken belangen af te wegen.
Indien het met de omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad moet verweerder de gevraagde vergunning verlenen (artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening). In dat geval biedt de verordening geen basis voor compensatie. Indien het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het met omzetting gediende belang, moet de gevraagde vergunning eveneens worden verleend, indien en voorzover de aanvrager bereid is compensatie te bieden en aan te stellen voorwaarden en voorschriften wordt voldaan (artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening). In beide situaties is verweerder derhalve gehouden de gevraagde vergunning te verlenen.

Over de wenselijkheid van een wettelijk stelsel dat noopt tot vergunningverlening, ook in het geval de leefbaarheid van een bepaalde straat of wijk ernstig in het gedrang komt, laat de rechtbank zich niet uit.

2.5 Tot 25 januari 2007 heeft de gemeente Utrecht in verband met het tekort aan jongeren- en studentenhuisvesting een beleid gevoerd dat er op neer komt dat de ingevolge de Verordening uit te voeren belangenafweging in alle gevallen in het voordeel van de aanvrager uitviel, zodat de aanvraag om vergunning werd gehonoreerd, zonder dat daarbij compensatie werd geboden.

2.6 Verweerder heeft bij besluit van 25 januari 2007, in werking getreden op 28 januari 2007 (verder: de Beleidsregel), bovenstaand beleid gewijzigd. Besloten is om voortaan bij de behandeling van een vergunning tot omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte wederom een expliciete afweging te maken, doch daarbij het belang van het behoud van zelfstandige woningen voorop te stellen.

2.7 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat het verweerder vrij om terzake beleid te formuleren en als algemeen uitgangspunt te hanteren dat het belang van behoud van de woonruimtevoorraad leidend zal zijn. Dit ontslaat verweerder echter niet van de in de Verordening opgenomen plicht om bij de beoordeling van een concrete aanvraag om een omzettingsvergunning eerst de relevante belangen te inventariseren om die vervolgens tegen elkaar af te wegen. Er dient, zoals overigens ook in de toelichting bij de Beleidsregel wordt vermeld, dus een individuele belangenafweging plaats te vinden: het belang van de betreffende aanvrager (meestentijds de eigenaar van het pand) bij omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) dient te worden afgewogen tegen het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, waarbij de leefbaarheid in de straat of de wijk dient te worden betrokken. Die afweging wordt zinledig als de uitkomst vanwege het (gewijzigde) beleid steeds uitvalt in het voordeel van het behoud van de woonruimtevoorraad.

2.8 De voorzieningenrechter stelt vast dat verweerder in de Beleidsregel tevens als te hanteren uitgangspunt heeft neergelegd dat – uitgaande van het primaat van het behoud van de woonruimtevoorraad – voor het verkrijgen van een omzetvergunning van een zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur steeds betaling van financiële compensatie is geboden, tenzij sprake is van zeer bijzondere omstandigheden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de Beleidsregel op dit punt in strijd met het bepaalde in artikel 3.1.4 van de Verordening, aangezien compensatie op grond van dit algemeen verbindende voorschrift eerst aan de orde komt, indien de uitkomst van de individuele belangenafweging is dat het belang gemoeid met het behoud van de woonruimtevoorraad dient te prevaleren.

2.9 Verweerder heeft aan het thans bestreden besluit zijn nieuwe beleid ten grondslag gelegd. Ten aanzien van dit besluit komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat daaruit onvoldoende blijkt dat de betrokken belangen zijn geïnventariseerd en gewogen.
Verweerder heeft nagelaten op deugdelijke wijze te motiveren waarom in dit geval het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan de belangen van eiseres bij omzetting, waaronder de door haar geschetste financiële aspecten en het achterliggende belang van het behoud van studentenhuisvesting. Daarbij is van belang dat het geschil de vergunningverlening voor een twintigtal panden in de stad Utrecht betreft en dat de omstandigheden, waaronder de druk op de leefbaarheid ter plaatse, per pand (kunnen) verschillen. De vereiste belangenafweging vergt kortom maatwerk. Met een verwijzing naar het algemeen beleidsuitgangspunt kan niet worden volstaan.
De gemachtigde van verweerder heeft er ter zitting nog op gewezen dat in het bestreden besluit onder de punten ad 2, 3 en 4 wel degelijk aandacht is besteed aan de financiële belangen van eiseres. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat verweerder enkel in ogenschouw heeft genomen de vraag of eiseres, naar de inschatting van verweerder, in staat kan worden geacht de verlangde financiële compensatie te betalen. Aan deze vraag gaat echter vooraf de vraag welke belangen dienen te prevaleren, en in het geval de belangen van het behoud van de woonruimtevoorraad dienen te prevaleren, of compensatie wordt geboden, in natura of in geld.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft verweerder in het bestreden besluit onvoldoende geconcretiseerd welke belangen bij de beoordeling zijn betrokken en welk gewicht verweerder aan die belangen toekent. Het bestreden besluit is derhalve niet op zorgvuldige wijze voorbereid en mist een deugdelijke motivering. Het dient wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb te worden vernietigd. Verweerder zal met inachtneming van hetgeen de rechtbank in deze uitspraak heeft overwogen een nieuwe beslissing op het bezwaar van eiseres moeten nemen.

2.10 De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 322,-) als kosten van verleende rechtsbijstand. Aangezien ten behoeve van eiseres een toevoeging is verleend krachtens de Wet op de rechtsbijstand, dient de betaling van dit bedrag ingevolge artikel 8:75, tweede lid, van de Awb te geschieden aan de griffier.

Ten aanzien van het verzoek om een voorlopige voorziening (SBR 08/1273):
2.11 Eiseres heeft verzocht om haar bij wijze van voorlopige voorziening een voorlopige vergunning voor de betrokken panden toe te wijzen, totdat onherroepelijk zal zijn geoordeeld over haar aanvragen om een omzettingsvergunning.

2.12 Voor het treffen van een dergelijke verstrekkende voorziening is slechts plaats indien op grond van de beschikbare gegevens met een grote mate van waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat bij de nieuw te nemen beslissing op bezwaar de omzettingsvergunningen verleend zouden moeten worden. Daarvan is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Ten eerste zou op onaanvaardbare wijze worden vooruitgelopen op de belangenafweging in concreto, die verweerder juist nog dient uit te voeren. Ten tweede kan niet worden uitgesloten dat de uitkomst van de belangenafweging in concreto ten aanzien van één of meer van de betrokken panden is, dat de belangen gemoeid met het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad dienen te prevaleren, zodat alleen vergunning kan worden verleend indien compensatie wordt geboden. Daarbij is nog van betekenis dat verweerder terzake van de weging van de betrokken belangen een zekere beoordelingsvrijheid toekomt.

Het financiële belang van eiseres bij het treffen van de gevraagde voorziening leidt niet tot een ander oordeel. Immers, dit belang alleen is onvoldoende om aan te nemen dat de afweging in haar voordeel dient uit te vallen. Verder komen de gevolgen van het in gebruik nemen van de panden zonder te beschikken over de vereiste omzettingsvergunningen voor rekening en risico van eiseres. Het belang van de in de panden gehuisveste studenten komt vooral aan de orde bij de eventuele opzegging van huurovereenkomsten en ontruiming van de panden. In dit kader is dat belang onvoldoende om de gevraagde voorziening te rechtvaardigen.

De voorzieningenrechter zal het verzoek om een voorlopige voorziening dan ook afwijzen. Gelet op het voorgaande bestaat evenmin aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.

Beslissing
De voorzieningenrechter,

Ten aanzien van het beroep:
3.1 verklaart het beroep gegrond;

3.2 vernietigt het bestreden besluit van 21 september 2007;

3.3 bepaalt dat verweerder binnen twaalf weken na de dag van verzending van deze uitspraak
een nieuwe beslissing neemt op het bezwaarschrift van eiseres met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

3.4 bepaalt dat de gemeente Utrecht het door eiseres betaalde griffierecht ad € 143,- aan haar vergoedt;

3.5 veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in dit geding ten bedrage van € 644,- te betalen door de gemeente Utrecht aan de griffier van deze rechtbank.

Ten aanzien van het verzoek om een voorlopige voorziening:

3.6 wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.

(Bron: www.rechtspraak.nl)

De gemeente Utrecht heeft tegen deze uitspraak hoger beroep bij de Raad van State ingesteld. De Raad van State heeft het beroep ongegrond verklaard en de aangevallen uitspraak bevestigd. Deze uitspraak is voor de positie van verhuurders van bestaande illegale en toekomstige onzelfstandige woonruimte buitengewoon belangrijk.

De Raad van State heeft in deze uitspraak niet alleen geoordeeld dat het College van B&W van de gemeente Utrecht in het desbetreffende individuele geval een verkeerde beslissing heeft genomen, maar ook de beleidsruimte van de gemeente op grond van artikel 31 van de huisvestingswet, artikel 3.1.4. van de huisvestingsverordening en de jurisprudentie van de Raad van State verduidelijkt.

De Raad van State heeft geoordeeld dat de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen dat een belangenafweging, die bij de aanvraag van een omzettingsvergunning bij voorbaat in het voordeel van de volkshuisvesting uitvalt, zinledig is. Verder oordeelde de Raad van State dat het beleid waarbij geen mogelijkheid bestaat voor omzetting zonder compensatie in strijd is met de Huisvestingsverordening. Bij de belangenafweging dienen naast de belangen van aanvrager en het volkshuisvestelijk belang tevens de leefbaarheid in de omgeving van de desbetreffende woonruimte te worden betrokken, aangezien de Huisvestingswet mede die leefbaarheid beoogt te beschermen. Indien na onderzoek wordt vastgesteld, dat met de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige de leefbaarheid in de omgeving van het pand in gevaar komt, kan dit eveneens aanleiding geven tot weigering van de gevraagde vergunning.

Het College van B&W kan derhalve niet vasthouden aan haar beleid dat het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad altijd voorrang heeft. Artikel 3.1.4. van de verordening bepaalt immers, dat de compensatie pas aan de orde kan komen als het College van B&W na een belangenafweging tot het oordeel komt, dat het volkshuisvestelijk belang een groter gewicht toekomt.

Uitspraak
200805500/1.
Datum uitspraak: 28 januari 2009.

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

het college van burgemeester en wethouders van Utrecht,
appellant,

tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 2 juni 2008 in de zaken nrs. 07/3107 en 08/1273 in het geding tussen:

[wederpartij], wonend te [woonplaats],

en

appellant.

1. Procesverloop

Bij besluit van 21 mei 2007 heeft appellant (hierna: het college) geweigerd aan [wederpartij] vergunningen te verlenen voor de omzetting van woonruimte op twintig adressen in Utrecht.

Bij besluit van 21 september 2007 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 2 juni 2008, verzonden op 9 juni 2008, heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht (hierna: de voorzieningenrechter), voor zover thans van belang, het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college binnen twaalf weken een nieuw besluit op het door [wederpartij] gemaakte bezwaar neemt met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft het college bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 16 juli 2008, hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
[wederpartij] heeft nadere stukken ingediend. Deze zijn aan de andere partij toegezonden.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 december 2008.

2. Overwegingen

2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie behoort, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Ingevolge artikel 31 wordt zodanige vergunning verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.

Ingevolge artikel 3.1.1 van de regionale huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht, versie 1 januari 2007, (hierna: de Verordening) is het bepaalde in de hierna vermelde artikelen van toepassing op alle woonruimten.

Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, is het verboden om zonder vergunning woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige om te zetten.

Ingevolge artikel 3.1.4, eerste lid, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Ingevolge het tweede lid, wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning verleend, indien aanvrager:

a. bereid is compensatie te bieden, als bedoeld in artikel 3.1.5, en

b. aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Ingevolge artikel 3.1.5, eerste lid, moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

Ingevolge het derde lid, voor zover thans van belang, is de aanvrager, indien en voor zover de compensatie, als bedoeld in het eerste lid, niet mogelijk is, een financiële bijdrage verschuldigd.

2.2. Voor 26 januari 2007 voerde het college als beleid dat bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning de belangenafweging in het voordeel van de aanvrager uitvalt en de aanvrager voor het verkrijgen van zodanige vergunning geen compensatie, als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Verordening, behoeft te bieden. Op 25 januari 2007 heeft het besloten dat bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning met ingang van de volgende dag compensatie conform de Verordening wordt verlangd.

2.3. Het college betoogt dat de voorzieningenrechter, door te overwegen dat een belangenafweging zinledig is, indien deze volgens het sinds 26 januari 2007 gevoerde beleid steeds in het voordeel van het behoud van de woonruimtevoorraad uitvalt en dit beleid, in strijd met artikel 3.1.4 van de Verordening, als uitgangspunt kent dat voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning steeds compensatie moet worden geboden, heeft miskend dat volgens het gevoerde beleid bij de beoordeling van elke aanvraag een belangenafweging wordt verricht. Weliswaar geldt volgens dat beleid het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad daarbij als uitgangspunt, maar in geval van bijzondere omstandigheden kan de belangenafweging in het voordeel van de aanvrager uitvallen. Voorts heeft de voorzieningenrechter miskend dat [wederpartij] geen omstandigheden heeft gesteld die afbreuk kunnen doen aan het uitgangspunt van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het college niet verplicht is om aspecten als de leefbaarheid in de desbetreffende straat of wijk bij de belangenafweging te betrekken.

2.3.1. Ingevolge artikel 3.1.4 van de Verordening moet het college een omzettingsvergunning verlenen, indien het met de omzetting gediende belang zwaarder weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Het college dient de betrokken belangen derhalve af te wegen. Pas als het met de omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, mag het college vergunning weigeren, tenzij de aanvrager compensatie, als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Verordening, biedt. Wanneer het college tot het oordeel komt dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad met compensatie niet voldoende kan worden gediend, biedt de Verordening, gelezen in verbinding met artikel 31 van de Huisvestingswet, het de ruimte om met compensatie geen genoegen te nemen.

2.3.2. Hoewel volgens de toelichting bij het besluit tot vaststelling van het gewijzigde beleid bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning een expliciete afweging dient te worden gemaakt, staat in de motivering van het bij de voorzieningenrechter bestreden besluit dat het college bij de behandeling van een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning een belangenafweging ten gunste van het behoud van zelfstandige woonruimte maakt en de beleidswijziging betekent dat het college, alleen indien sprake is van bijzondere omstandigheden, kan overwegen om geen compensatie te verlangen. Deze passages kunnen niet anders worden begrepen, dan dat de bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning te verrichten belangenafweging bij voorbaat in het voordeel van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad uitvalt. De voorzieningenrechter heeft met juistheid die belangenafweging onder die omstandigheden zinledig geacht en het beleid ten aanzien van het bieden van compensatie in strijd met artikel 3.1.4 van de Verordening.

2.3.3. Anders dan het college betoogt, dient bij de belangenafweging in het kader van de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning voorts ook de leefbaarheid in de omgeving van de desbetreffende woonruimte te worden betrokken, nu de Huisvestingswet, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 22 november 2006 in zaak nr. 200600355/1), mede die leefbaarheid beoogt te beschermen door regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Derhalve dient bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning ook te worden onderzocht of de leefbaarheid in de omgeving door de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige in het gedrang komt, hetgeen aanleiding kan geven tot weigering van de gevraagde vergunning.

2.3.4. Daar waar de leefbaarheid niet in het gedrang komt, kan een omzettingsvergunning toch worden geweigerd, indien het college het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad om andere redenen groter acht dan het met de omzetting gediende belang. Bij de te verrichten belangenafweging dienen alle van belang zijnde belangen te worden geïnventariseerd en in de weging te worden betrokken. In dat verband mocht het college niet volstaan met een verwijzing naar het algemene beleidsuitgangspunt dat het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad prioriteit heeft. Dat het college tevens is ingegaan op de door [wederpartij] gestelde onmogelijkheid om financiële compensatie te bieden, leidt niet tot een ander oordeel, omdat ingevolge artikel 3.1.4 van de Verordening het bieden van compensatie, al dan niet financieel, eerst aan de orde is, indien het college bij afweging van de betrokken belangen van oordeel is dat aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter gewicht toekomt.

2.4. De beroepsgronden falen. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.

2.5. Het college dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden verwezen.

3. Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

Recht doende in naam der Koningin:

I. bevestigt de aangevallen uitspraak;

II. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Utrecht tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 644,00 (zegge: zeshonderdvierenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Utrecht aan de secretaris van de Raad van State (bankrekening Raad van State 192323091) onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;

III. verstaat dat de secretaris van de Raad van State van de gemeente Utrecht € 433,00 (zegge: vierhonderddrieëndertig euro) aan griffierecht heft.

(Bron: www.rechtspraak.nl)

Hebt u vragen omtrent de omzettingsvergunning en/of het handhavend optreden van de gemeente bij het ontbreken van ervan en wilt u direct juridisch advies dan  kunt u altijd kosteloos contact opnemen met TEAM Advocaten Utrecht, Dordrecht of en Bosch. U krijgt direct een gespecialiseerde advocaat aan de telefoon. Bel ons nu tegen lokaal tarief op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies van advocaat is kosteloos.

Share this story:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen