Matiging bij een koopovereenkomst van onroerend goed
Matiging bij een koopovereenkomst van onroerend goed
Er worden regelmatig koopovereenkomsten gesloten die betrekking hebben op de koop van onroerend goed. Voorbeelden hiervan zijn de aankoop van een huis, een bedrijfspand of een perceel grond. Bij de aankoop van onroerend goed wordt een koopovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst schept verplichtingen voor zowel de koper als de verkoper. De koper verplicht zich met deze overeenkomst om de koopsom te voldoen. De verkoper is op grond van deze overeenkomst verplicht om mee te werken aan de overdracht van het onroerend goed.
Een veelgebruikte koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed is de NVM-overeenkomst. Dit is een overeenkomst die is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Deze overeenkomst bevat een boeteclausule van 10%. Dat betekent dat als een van de partijen tekortschiet in het nakomen van zijn of haar verplichtingen, er een boete betaald moet worden. Deze boete is 10% van de koopsom. De NVM-overeenkomst is niet de enige overeenkomst waarin een dergelijke clausule is opgenomen. Ook andere koopovereenkomsten waarbij onroerend goed gekocht wordt, kunnen een boeteclausule bevatten. De clausule geeft een financiële prikkel aan beide partijen om te voldoen aan de verplichtingen uit de overeenkomst.
Stel, je koopt een huis en in de koopovereenkomst is een boeteclausule van 10% opgenomen. Vanwege persoonlijke omstandigheden zit je niet in de financiële situatie zoals je die beoogd had. Daardoor kun je niet voldoen aan je betalingsverplichting, die voortvloeit uit de koopovereenkomst. De verkoper heeft dan recht op een boete van 10% van de koopsom, die door jou voldaan moet worden. In het Burgerlijk Wetboek is echter opgenomen dat de rechter bevoegd is om de boete te matigen. Dit kan de rechter niet op eigen bevoegdheid, maar alleen op verzoek van de schuldenaar. De rechter mag dit alleen doen als de billijkheid dit vereist. Dat wil zeggen als de hoogte van de boete buitensporig is, gezien de omstandigheden van het geval. Hieruit blijkt dat de rechter terughoudend moet zijn met het toepassen van matiging. Of de rechter genoodzaakt is tot matiging, hangt dus af van de omstandigheden van het geval. Een voorbeeld van een grond tot matiging is een enorme wanverhouding tussen de geleden schade door de verkoper en het bedrag van de boete. Een grote wanverhouding tussen de geleden schade door de verkoper en het bedrag van de boete is een voorbeeld van een grond tot matiging. In dat geval is de boete vele malen hoger dan de schade die de verkoper heeft geleden door het niet-nakomen van de overeenkomst. Dit is denkbaar in een situatie waarin de verkoper het huis al aan een derde heeft verkocht. Als dat het geval is, heeft de verkoper minder schade geleden dan wanneer dat niet het geval zou zijn. Dit leidt tot een wanverhouding tussen de geleden schade en de boete.
Concluderend kan gesteld worden dat de boeteclausule in bijna alle vastgoedovereenkomsten is opgenomen. De clausule is bedoeld als financiële prikkel voor de partijen om de overeenkomst na te komen. Indien dit niet gebeurt, is de schuldenaar veroordeeld tot het betalen van de boete. De schuldenaar kan de rechter echter verzoeken de boete te matigen. Dit kan de rechter doen als, gezien de omstandigheden van het geval, de boete buitensporig hoog is en in wanverhouding staat tot de schade die door de andere partij geleden is.
