Appartementsrecht in een vrijwaringszaak

Rb. Den-Haag 25 November 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:14308.

Appartementsrecht in een vrijwaringszaak.

 Introductie

Een vrijwaringsprocedure is een procedure die parallel loopt met de hoofdprocedure. Het doel is om bij een veroordeling (in de hoofdprocedure) direct de schade op de in vrijwaring opgeroepen derde te doen verhalen. De rechter kan namelijk vaststellen dat de schade door een derde moet worden voldaan. Het “vrijwaren” betekent dat de aansprakelijkheid en plicht tot schadevergoeding wordt doorgeschoven. Een recent kortgeding (ECLI:NL:RBDHA:2022:14308) van 25 november 2022 illustreert hoe vrijwaring moet worden toegepast in het geval van gebreken bij de verkoop van een appartement.

Feiten

De feiten zijn als volgt. Eiser is sinds 2019 eigenaar van een appartementsrecht. Kort na aankoop wordt in opdracht van eiser een dakopbouw gerealiseerd op het appartement door een partij genaamd PH. Na  afronding van de werkzaamheden, besluit eiser het appartement te verkopen aan partij A. Als gevolg is op 10 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten tussen A en eiser.

In de koopovereenkomst wordt een garantiebepaling opgenomen: PH verleent A (de koper) gedurende 6 maanden na de notariële overdracht van de woning een garantie op de door of in opdracht van, de eiser (de verkoper) uitgevoerde werkzaamheden onder de in de koopovereenkomst vermelde voorwaarden. De makelaar van A wijst PH op herstelwerkzaamheden die verricht moeten worden, zoals een vochtplek in het plafond van de badkamer. De bestuurder van PH geeft aan dat het in orde komt. Eiser bericht aan de makelaar dat hij het een en ander heeft gecheckt. De lekkage zou te maken hebben met oud vocht dat er nog uit moest. De woning is op 16 juli 2021 aan overgedragen.

In september 2022 beklaagt A zich bij eiser en PH over een sterke rioollucht die uit de toiletten komt en over sporen van lekkage in de badkamer. A beroept zich op de in de koopovereenkomst gegeven garantie op de verbouwing en op de daarin opgenomen bepaling over het verhelpen van de lekkage. PH heeft de woning daarna bezocht om te bezien of de gemelde problemen konden worden opgelost. Omdat de problemen niet naar tevredenheid zijn opgelost, heeft A een derde deskundige partij ingeschakeld om een bouwkundig advies uit te brengen en onderzoek te doen naar de veroorzaker die ten grondslag ligt aan de lekkages in het appartement. Eiser is in de hoofdprocedure reeds veroordeeld om een bedrag van € 20.000,- aan A te betalen

Vordering

Eiser vordert om PH te veroordelen tot al hetgeen waartoe hij wordt veroordeeld in de hoofdzaak, met veroordeling van PH in de kosten van deze procedure.

Beoordeling rechtbank

De rechtbank legt allereerst uit hoe een vrijwaring moet worden vastgesteld. Zij verwijst daarbij naar de vaste jurisprudentie en stelt dat ten aanzien van geldvorderingen terughoudendheid  is geboden. Daarbij moet onderzocht worden of het bestaan van de geldvordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat er een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Ook moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Voorts dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden. Dit betreft een strikt criterium.

De rechtbank oordeelt vervolgens dat hiervan geen sprake is. PH betwist dat zij de dakopbouw heeft gerealiseerd en stelt dat zij alleen werkzaamheden in de woning en in de dakopbouw heeft verricht. Die zijn volgens haar niet de oorzaak van lekkage. PH heeft daarbij toegelicht dat zij de woning desondanks heeft bezocht om te bekijken of zij de lekkage kon verhelpen, omdat eiser haar een bedrag van € 3.500,- heeft betaald voor eventuele onderhoudswerkzaamheden die na de oplevering mogelijk nog naar voren zouden komen. De verlangde werkzaamheden om de lekkage te verhelpen konden echter niet binnen dat bedrag worden uitgevoerd. Verder heeft PH betwist dat dat zij garanties heeft gegeven jegens A. Zij stelt eiser alleen te hebben geholpen met de verkoop van de woning, maar niet als verkoopmakelaar te hebben gefungeerd en ook niet te hebben ingestemd met de opname van de garantiebepalingen in de koopovereenkomst.

Eiser heeft e-mails overhandigd ter ondersteuning. De rechtbank meent echter dat de stukken weliswaar een aanknopingspunt voor de juistheid van de stellingen van eiser dat PH wel de dakopbouw heeft gerealiseerd en ook dat zij wel betrokken was bij het opstellen van de koopovereenkomst met daarin de garantiebepalingen, maar dit kan op basis daarvan niet met grote mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld. De rechter stelt nog dat eiser zijn stellingen wel voldoende kan onderbouwen met bijvoorbeeld getuigenverklaringen of tussen partijen gewisselde berichten, zoals hij ter zitting heeft gesteld, maar dit kort geding, dat ervoor is bestemd om in spoedeisende gevallen een ordemaatregel te treffen, leent zich er niet voor om daartoe een opdracht te geven.

Tot slot stelt de rechtbank dat A niet heeft onderbouwd dat en waarom hij een spoedeisend belang heeft, in die zin dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank toont aan dat een vrijwaringsprocedure in het geval van een geldvordering bij een gegeven garantie aan een woning meer motivatie vereist dan enkel e-mailverkeer waaruit enkele feiten zijn op te maken. Het bewijs kan weliswaar uit enkel correspondentie (zoals e-mails) bestaan maar moet met grote waarschijnlijkheid de vrijwaring van de geldvordering aannemelijk maken. Uiteraard blijft het altijd moeilijk in te schatten wanneer een bodemrechter het voldoende aannemelijk acht. De uitspraak helpt in die zin daarbij dat enkele constateringen onvoldoende zijn en men ook moet kunnen motiveren waarom zij een spoedeisend belang hebben.