Overschrijding van de bouwtijd: wat zijn de gevolgen?
Overschrijding van de bouwtijd: wat zijn de gevolgen?
In een koop- of aannemingsovereenkomst staat vaak een termijn waarbinnen de afgesproken werkzaamheden moeten zijn afgerond. Dit is de zogenaamde ‘bouwtijd’. De bouwtijd kan volgens de UAV 2012, een bij aannemingsovereenkomsten vaak gebruikte set algemene voorwaarden, worden uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen; een aantal kalenderdagen, -weken of -maanden of door een bepaalde fatale opleverdatum te noemen. Indien er sprake is van een bepaling waarin de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen of een aantal kalenderdagen, -weken of -maanden, dan stelt de aanneemovereenkomst vaak ook de start van de bouwtijd vast. Denk hierbij aan de start van het gehele bouwproces of een later moment, zoals het leggen van de vloer op de begane grond.
Het overschrijden van de bouwtijd kan voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer grote gevolgen hebben. Hoogstwaarschijnlijk zal de opdrachtgever schade lijden wegens de vertraging in de oplevering van het werk. Zo zal bijvoorbeeld een huis nog niet bewoond of verhuurd kunnen worden of moet een bedrijf langer wachten op zijn kantoorpand. Voor deze schade kan een opdrachtnemer aansprakelijk gesteld worden op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW). Echter, zal een opdrachtgever dan wel de hoogte van de schade en de oorzaak daarvan moeten stellen en bewijzen. Om onder andere deze lastige bewijskwesties te voorkomen, is in de koop- of aannemingsovereenkomst vaak een boetebeding voor het overschrijden van de bouwtijd opgenomen.
Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat de bouwtijd is overschreden en de boete derhalve geldt. De aannemer kan hier vervolgens tegenin brengen dat er sprake was van onwerkbare dagen (bijvoorbeeld door weersomstandigheden) of andere omstandigheden die niet aan hem, maar bijvoorbeeld aan de opdrachtgever, toe te rekenen zijn.
De hoogte van de boete, vaak in de vorm van een korting op de aanneemsom, is meestal vastgesteld op een bepaald percentage van de aanneemsom per kalenderdag. De hoogte van de boete wordt daarnaast vaak in de algemene voorwaarden, zoals in de eerder genoemde UAV 2012, beperkt tot een bepaald bedrag per dag. Het staat partijen echter vrij om een andere boeteregeling overeen te komen. Dergelijke bouwtijdboetes kunnen stevig oplopen en een aannemer soms wel tonnen per overeenkomst kosten. Vaak zal een aannemer zich dan beroepen op matiging (artikel 6:94 BW), maar de Hoge Raad heeft geoordeeld dat rechters hiermee zeer terughoudend moeten zijn. Een beroep op matiging zal niet snel succesvol zijn, omdat dergelijke boetes dienen als een prikkel tot nakoming.
Te hoge boetes worden door de rechter dus slechts in extreme uitzonderingsgevallen gematigd, maar dit geldt andersom ook voor te lage boetes. Bij de onderhavige bouwtijdboetes gaat het namelijk om zogenaamde ‘gefixeerde schadevergoedingen’. Voordat de bouw begint, spreken de opdrachtgever en opdrachtnemer in hun overeenkomst een bepaalde boete af die later niet omhoog of omlaag wordt bijgesteld. Als later blijkt dat de opdrachtgever meer schade heeft geleden dan verwacht, verandert dit in principe de hoogte van de boete niet.
Al met al kan het overschrijden van de bouwtijd voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer vervelende praktische en financiële gevolgen hebben. Het is derhalve van belang dat er goede afspraken worden gemaakt, die voor beide partijen duidelijk zijn. De rechter zal namelijk niet snel ingrijpen bij een boetebeding in geval van bouwtijdoverschrijding.
