SPREEKPLICHT BIJ DWALING
Spreekplicht bij dwaling
Indien een partij bij het sluiten van een overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, zal die partij veelal trachten om die overeenkomst met een beroep op dwaling te vernietigen. In een dergelijk geval zal de partij die zich beroept op dwaling niet alleen de onjuiste voorstelling van zaken voldoende aannemelijk moeten maken, maar tevens dienen te bewijzen dat er een causaal verband bestaat tussen de omstandigheid die de onjuiste voorstelling heeft veroorzaakt en het sluiten van de overeenkomst.
In een recent arrest van het Hof Amsterdam d.d. 16 mei 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017) stond de vraag centraal of een verkopende partij aan haar spreekplicht als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b had voldaan. Een koper van een nog te bouwen recreatiewoning had op basis van een door de verkoper getoonde maquette besloten om tot aankoop van de recreatiewoning over te gaan. Vervolgens bleek dat de recreatiewoning in een wezenlijk andere omgeving werd gerealiseerd dan de koper op grond van de maquette had verwacht. De koper deed een beroep op dwaling. De vraag was voor wiens rekening en risico deze dwaling behoorde te komen.
In eerste aanleg werd het beroep op dwaling van de koper verworpen. De rechtbank overwoog dat met het tonen van de maquette slechts was beoogd om een indruk te geven van de beoogde eindsituatie en het voor de verkoper niet kenbaar was dat de realisatie van het park conform de getoonde maquette voor de koper van doorslaggevend belang was.
De koper ging tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof achtte het beroep op dwaling wel gegrond en overwoog daarbij dat van een verkoper mag worden verwacht dat zij aan een koper voldoende duidelijk maakt dat het niet zonder meer te bedoeling is om te bouwen conform een maquette. De verkoper had de koper er op moeten wijzen dat het plan mogelijk niet conform de maquette zou worden uitgevoerd, aldus het hof. Door zulks na te laten, heeft de verkoper haar spreekplicht geschonden, terwijl deze plicht er juist toe strekt om een onvoorzichtige koper te behoeden voor de nadelige gevolgen van een onjuiste voorstelling van zaken (zie o.a. HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX9177 en HR 21 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321). Daarbij overwoog het hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat een woning een deel van zijn charme en waarde ontleent aan de (aard van de) bebouwing in de direct omgeving.
Uit het besproken arrest volgt dat – indien een onjuiste voorstelling van zaken tussen partijen niet in geschil is – deze onjuiste voorstelling van zaken in beginsel in de risicosfeer van de wederpartij van de dwalende ligt. Het ligt dan dus in eerste instantie op de weg van de wederpartij van de dwalende om gemotiveerd te betwisten dat de onjuiste voorstelling van zaken niet het gevolg is van het achterwege laten van informatie die voor de dwalende van belang was bij zijn beslissing om de overeenkomst te sluiten. Indien een en ander door de wederpartij voldoende gemotiveerd is betwist, zal de dwalende het bewijs van tegendeel moeten leveren.
