Vormt overlast huurder een dusdanige mate van slecht huurderschap dat dit ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt?
Vormt overlast huurder een dusdanige mate van slecht huurderschap dat dit ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt?
In de zaak die voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam diende op 18 november 2016 (gepubliceerd ECLI:NL:RBROT:2016:9374) is aan de voorzieningenrechter de vraag voorgelegd of de partner van huurder een dusdanige overlast veroorzaakt dat er sprake is van slecht huurderschap ten gevolge het gehuurde moet worden ontruimd via een kort geding titel.
In deze zaak vordert verhuurder ontruiming van het gehuurde. Onduidelijk is of verhuurder dit doet op verzoek van medehuurders (zijnde winkeliers) of dat verhuurder hiertoe eigenmachtig op grond van slecht huurderschap van gedaagde toe overgaat. Indien verhuurder dit doet op vordering en/of verzoeken van medehuurders, wordt de grondslag hiervoor gegeven ter voorkoming van een tekortkoming van verhuurder jegens de andere huurders op grond van de gebrekenregeling.
In deze zaak heeft de partner van huurder overlast veroorzaakt een zijn er fysieke aanvaringen geweest met een medehuurder. De kort geding rechter heeft de overlast beoordeeld en heeft in ieder geval vastgesteld dat de gestelde mishandeling onvoldoende wordt aangetoond c.q. niet wordt bewezen. Uiteindelijk blijven de gestelde verbale incidenten over en vindt de rechter dit onvoldoende om op grond hiervan de ontruiming van het gehuurde uit te spreken.
Als toetsingsmaatstaf hierbij heeft de rechtbank het gebruikelijke criterium gehanteerd dat de gevorderde ontruiming in kort geding enkel wordt toegewezen als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid gezegd kan worden dat de vordering van verhuurder tot ontruiming en ontbinding in de bodemprocedure zal worden toegewezen.
In dit geval heeft de rechter op grond van artikel 6:265 lid 1 BW getoetst of sprake is van een toerekenbare tekortkoming en zo ja, of door huurder voldoende gemotiveerd is betoogd dat tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
De beoordeling van de rechter of de overlast in kwestie leidt tot een tekortkoming is hier ontkennend beantwoord. De verplichting om zich als goed huurder te gedragen ziet volgens vaste rechtspraak niet enkel op het gebruik van de gehuurde zaak door huurder maar ook of huurder zich op juiste wijze gedraagt ten opzichte van de omgeving,
Of sprake is van overlast dient te worden vastgesteld langs de contouren van de onrechtmatige daad. Het gaat daarbij om de (objectieve vast te stellen) mate van hinder en ook om de betamelijkheid van het gedrag zelf.
Uit jurisprudentie volgt dat wel degelijk ook gedrag van familieleden van huurder en/of echtgenoot/partner van huurder gedragingen kunnen zijn die als onrechtmatig aan huurder worden toegerekend. Ook langs deze weg is derhalve een slecht huurderschap te construeren.
Ook gedragingen jegens derden (medehuurders) kunnen meewegen in de kwalificatie slecht huurderschap en derhalve grondslag geven voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dit kan/zal het geval zijn als bijvoorbeeld andere huurders vertrekken als gevolg van de overlast (en verhuurder daardoor schade lijdt) of als andere huurders door de overlast een beroep kunnen doen jegens verhuurder dat sprake is van een gebrek in het door hen gehuurde. Onder een gebrek op de voet van 7:204 BW kunnen ook aan verhuurder worden toegerekend de situatie van een structurele ernstige en voortdurende problemen in de buurt van het gehuurde.
