Huurovereenkomst jongerenhuisvesting, huurbescherming, Wet doorstroming huurmarkt
Huurovereenkomst jongerenhuisvesting, huurbescherming, Wet doorstroming huurmarkt
In een zaak van de rechtbank Amsterdam d.d. 15 september 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:6039) ging het om een huurgeschil, waarbij een huurder van een (jongeren)woonruimte niet akkoord ging met de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. De huurovereenkomst was gesloten vóór de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’, welke wet op 1 juli 2016 in werking is getreden.
De huurder huurde sinds 13 november 2012 een woning van verhuurder. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurwoning bestemd was voor jongeren en dat de huurovereenkomst 6 maanden nadat de huurder 26 jaar was geworden van rechtswege zou eindigen. Tevens was in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurovereenkomst van korte duur was en dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming. Daarnaast was opgenomen dat de verhuurder gerechtigd was om ontruiming te vorderen, indien de huurder de woning niet tijdig zou verlaten, dan wel dat de verhuurder de huurovereenkomst dan kon opzeggen op grond van dringend eigen gebruik (zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW).
Nadat de huurder 26 was geworden, had de verhuurder het einde van de huurovereenkomst aangezegd. De huurder stemde niet in met beëindiging, waarop de verhuurder zich tot de rechter wendde.
De kantonrechter overwoog dat de huurovereenkomst (met een duur van 3,5 jaar) niet kon worden aangemerkt als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, alsmede dat de huurder op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot zijn 28e levensjaar huurbescherming geniet. Daarbij heeft de kantonrechter aansluiting gezocht bij het feit dat sinds 1 juli 2016 een afzonderlijke wettelijke regeling voor het verhuren van woonruimte aan jongeren tot stand is gekomen (artikel 7:247c BW), welk artikel uitgaat van 28 jaar. De kantonrechter bepaalde daarom dat de huurovereenkomst pas zou eindigen op 13 november 2017.
Hieronder de overwegingen van de kantonrechter:
De kantonrechter oordeelt als volgt. Gelet op de restrictieve uitleg die aan art. 7:232 lid 2 BW pleegt te worden gegeven, kan de onderhavige overeenkomst (met een overeengekomen duur van ongeveer drieënhalf jaar) naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van dat artikel, ook al is in het contract anders vermeld. Het doel dat Eigen Haard voor ogen stond, maakt dat niet anders. Het feit dat inmiddels een afzonderlijke wettelijke regeling voor het verhuren van woonruimte aan jongeren is tot stand gekomen, onderstreept veeleer dat de door Eigen Haard in het kader van de onder 1.1 bedoelde overeenkomst beoogde jongerenhuisvesting niet op art. 7:232 lid 2 BW kan worden gebaseerd. Anders was die wetswijziging immers niet nodig geweest. Bovendien blijkt uit de wetsgeschiedenis van het nieuwe art. 7:247c BW dat toepassing van art. 7:232 lid 2 BW ook door de wetgever onwenselijk werd geacht, omdat daardoor ook geen huurprijsbescherming zou bestaan. Het beroep van Eigen Haard op dit artikel kan haar dus niet baten. Dat betekent dat het primair gevorderde op die grondslag niet kan worden toegewezen.
9.
Nu geen sprake is van een overeenkomst in de zin van art. 7:232 lid 2 BW, heeft gedaagde in beginsel recht op huurbescherming, tenzij zijn beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, dan wel het beroep van Eigen Haard op dringend eigen gebruik zou slagen.
10.
De regeling voor studentenhuisvesting is hier niet van toepassing. Die regeling kan naar het oordeel van de kantonrechter ook niet analogisch van toepassing worden verklaard. Het beroep van Eigen Haard op dringend eigen gebruik gaat dan ook niet op.
11.
Eigen Haard heeft niet toegelicht waarom in het onderhavige contract is gekozen voor een maximale duur gekoppeld aan de leeftijd van 26 jaar plus 6 maanden. Het feit dat het huidige art. 7:247c BW onder een jongere verstaat een persoon die de leeftijd van 28 jaar nog niet heeft bereikt, duidt erop dat die (contractuele) keuze niet strookt met maatschappelijke opvattingen op dit punt. De leeftijd van 28 jaar bereikt gedaagde op 14 oktober 2017. Dan heeft de huurovereenkomst echter nog geen 5 jaar geduurd. Dat zal eerst het geval zijn op 13 november 2017. Bij de beantwoording van de vraag of het beroep van gedaagde op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan worden aanvaard, ziet de kantonrechter aanleiding om aan te knopen bij de uitgangspunten van de nieuwe wettelijke regeling. Het beroep op huurbescherming kan thans dan ook niet als onaanvaardbaar worden aangemerkt, voor zover dat betrekking heeft op een beëindiging van de huurovereenkomst voordat dit op grond van de thans geldende wetgeving mogelijk zou zijn. Ook naar het oordeel van de kantonrechter is de situatie van gedaagde echter niet aan te merken als een schrijnend geval, in die zin dat hij door bijzondere omstandigheden niet in staat is andere woonruimte te zoeken. Naar Eigen Haard terecht stelt, zal hij eventueel zijn grenzen ruimer moeten trekken en met meer reistijd genoegen moeten nemen.
12.
Dit betekent dat de primaire vordering ook op de andere gestelde grondslagen niet voor toewijzing in aanmerking komt en dat de subsidiaire vordering wordt toegewezen als na te melden. Gedaagde krijgt door deze beslissing nog geruime tijd om (in en om Amsterdam) naar andere woonruimte te zoeken. De veroordeling tot ontruiming zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Bron: www.rechtspraak.nl
