Wat is horizontale natrekking?
Er zijn verschillende manieren om eigendom te verkrijgen. Naast de welbekende verbintenisrechtelijke wegen, zoals schenking en koop, zijn er ook niet-verbintenisrechtelijke wijzen om eigendom te verkrijgen. Een voorbeeld hiervan is het leerstuk ‘natrekking’. Dit is een rechtsfiguur waarbij een kleinere, zelfstandige zaak deel gaat uitmaken van een grotere zaak. Het gevolg hiervan is dat het eigendom van de kleinere zaak teniet gaat.
Verticale natrekking
De wet maakt een onderscheid tussen verticale en horizontale natrekking. Zoals uit de benaming valt af te leiden, houdt verticale natrekking in dat eigendom van gebouwen op een stuk land gaat toebehoren aan het eigendom van het land. Of zoals het in de wet is neergelegd: ‘gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, behoren aan de eigenaar van de grond (…)’. Deze regel wordt ook wel vertaald als: ‘de opstal volgt de grond’. Zij worden dus als het ware één.
Horizontale natrekking
Horizontale natrekking vormt een uitzondering op deze regel, zo blijkt ook uit de laatste zinsnede van datzelfde wetsartikel: ‘(…) voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak.’ Dit houdt in dat alle bestanddelen van een onroerende zaak, zoals een balkon of een kelder, die zich niet op eigen grond bevinden maar wel onderdeel uitmaken van het geheel, nagetrokken worden als bestanddeel. Van een ‘bestanddeel’ is sprake indien het volgens de verkeersopvatting onderdeel van die zaak uitmaakt of als een kleinere zaak niet van de hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder enige beschadiging van betekenis. Indien er sprake is van een bestanddeel, bepaalt de wet dat de eigenaar van een zaak eigenaar daarvan is. Dit betekent dat, ondanks het feit dat een deel van een gebouw zich op andermans grond bevindt, het eigendom hiervan tóch blijft bij de eigenaar van het gebouw. Hieruit blijkt dat horizontale natrekking prevaleert boven verticale natrekking.
Vordering tot verwijdering
Stel nu dat uw buurman, zonder uw toestemming, een kelder heeft laten afgraven. U concludeert dat deze bouw de erfgrenzen overschrijdt waardoor de kelder gelegen is onder uw perceel. In beginsel zou u verwijdering daarvan kunnen vorderen, tenzij uw buurman aan de voorwaarden van de wet heeft voldaan. Daarvoor moet uw buurman allereerst door deze wegneming van het overgebouwde (of overhangende) gedeelte onevenredig veel zwaarder worden benadeeld, dan u in het geval van handhaving van dat gedeelte van uw perceel. Daarnaast moet uw buurman tijdens de bouw te goeder trouw zijn geweest. Hij moet dus ten tijde van de bouw gerechtvaardigd gedacht hebben dat hij niet-grensoverschrijdend handelde. Tot slot moet uw buurman aanbieden dat hij een recht van opstal of erfdienstbaarheid verkrijgt, tegen een schadeloosstelling die hij aan u betaalt. Uw vordering tot verwijdering is dus sterk afhankelijk van de vooraf bestaande kennis en de plaatselijke situatie.
Natrekking voorkomen
Stel nu dat u als huurder van een appartement zelf toevoegingen heeft gedaan, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken. In beginsel volgt uit de horizontale natrekking dat de eigenaar van het pand tevens eigenaar wordt van de keuken, ervan uitgaande dat een keuken naar verkeersopvatting een bestanddeel is van een appartement. De huurder heeft echter op grond van de wet het recht om de door hem aangebrachte toevoegingen aan het gehuurde ongedaan te maken, het zogenaamde wegbreekrecht. In dat geval is de huurder echter wel verplicht het gehuurde op te leveren in de staat zoals bij aanvang van de huur. Uiteraard kunnen partijen hier verbintenisrechtelijk van afwijken, door bijvoorbeeld overeen te komen dat de keuken in ruil voor een vergoeding blijft staan.
Concluderend kan horizontale natrekking tot bijzondere situaties leiden. Het kan ervoor zorgen dat u wordt benadeeld ten voordele van de eigenaar van de hoofdzaak, of dat u wordt bevoordeeld ten koste van de eigenaar van de kleinere, zelfstandige zaak. In beide gevallen staan er rechtsmiddelen open voor de benadeelde partij.
