Aansprakelijkheid makelaar bij verkoop

Verkoop woonhuis. Aansprakelijkheid makelaar. Verkopend makelaar geeft hoogte bod door aan mede bieder ondanks dat de gegadigde daar bezwaar tegen heeft. Hierdoor grijpt de gegadigde naast het huis.

De rechtbank overweegt in dat kader het volgende.

De vraag is thans of De Makelaar heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. De Makelaar was de makelaar van verkopers en diende primair hun belangen te behartigen. Tussen De Makelaar en De Koper bestond in beginsel geen contractuele verhouding.

Er was, voordat De Koper zijn laatste bod van € 517.500,00 uitbracht, al het nodige gebeurd. Op verzoek van De Koper had De Makelaar een inschrijvingprocedure georganiseerd opdat de drie toen bekende gegadigden tegelijkertijd een bod konden uitbrengen. Onverwacht voor De Makelaar en ook De Koper, heeft één van de drie gegadigden zich echter rechtstreeks tot de verkopers gewend. Daaropvolgend heeft ook De Koper zich rechtstreeks met de broer verstaan. De door De Makelaar uitgezette koers werd dus door twee gegadigden doorkruist. Daarnaast bleken de broer en de zus niet op één lijn te zitten wat de verkoopstrategie betrof. De Makelaar heeft ter comparitie verklaard dat hij zijn positie na de inschrijvingprocedure niet prettig meer vond en ook geen manier meer zag om de onderhandelingen nog tot een goed einde te brengen.

Het was in die omstandigheden dat De Koper naar zijn zeggen met De Makelaar is overeengekomen dat zijn laatste bod niet aan [potentiële kopers B] zou worden doorgegeven. Door dat toch te doen, heeft De Makelaar zijn zorgplicht jegens derden geschonden, aldus
De Koper. De Makelaar heeft dit gemotiveerd betwist.

Ter comparitie heeft De Koper niet nader onderbouwd dat hij met De Makelaar is overeengekomen dat deze het bod van € 517.500,00 niet aan [potentiële kopers B] zou doorgeven. Dat had gelet op de gemotiveerde betwisting wel op zijn weg gelegen. In plaats daarvan heeft De Koper ter comparitie verklaard dat hij De Makelaar twee keer had gebeld over het bod en twee keer had gevraagd om het bod niet aan [potentiële kopers B] te vertellen. Dat en in welke bewoordingen De Makelaar aan de Rook zou hebben toegezegd dat hij zijn verzoek zou honoreren, heeft De Koper niet (meer) gesteld. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat tussen De Koper en De Makelaar een overeenkomst is gesloten. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

Een overeenkomst tussen De Koper en De Makelaar als door De Koper gesteld is ook om de volgende redenen niet aannemelijk. Met de door hem gestelde afspraak heeft De Koper kennelijk beoogd De Makelaar in de positie te brengen dat hij “onder bod” was. Voorheen gold voor NVM-makelaars de bijzondere regel van “onder bod gaan”. Deze regel hield in dat een voor de verkoper optredende NVM makelaar die aan een serieuze gegadigde toezegde diens bod aan zijn opdrachtgever te zullen overbrengen, in beginsel niet met andere gegadigden onderhandelde zolang de beslissing omtrent het bod (nog) niet aan de gegadigde was medegedeeld. Deze regel geldt echter niet meer. Thans bepaalt de NVM-makelaar in overleg met zijn opdrachtgever of de regel van “onder bod gedaan” bij de onderhandelingen zal worden gehanteerd. Alleen een afspraak tussen de verkoper en zijn makelaar kan een gegadigde dus exclusiviteit opleveren. De makelaar, die louter een bemiddelende rol speelt, kan dit niet zelf overeenkomen en ook niet namens de verkoper bedingen zonder dat met hem te hebben afgesproken.

Voor zover De Koper de grondslag van zijn vordering ter comparitie heeft willen wijzigen door te stellen dat De Makelaar niet aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan, geldt het volgende. Nu ervan moet worden uitgegaan dat De Makelaar niet (uitdrukkelijk) heeft toegezegd dat hij het bod van De Koper niet aan [potentiële kopers B] zou doorgeven, moest De Koper er rekening mee houden dat De Makelaar het bod niet alleen aan de verkopers zou doorgeven maar ook – op hun verzoek – aan [potentiële kopers B]. De Makelaar hoefde daarvoor dus niet te waarschuwen. Daarbij komt dat de verkopers na de inschrijvingsprocedure in zijn gegaan op het bod van een gegadigde die niet mee had gedaan aan die procedure. Daaruit volgt, hetgeen ook voor De Koper kenbaar was, dat de verkopers er geen bezwaar tegen hadden buiten de afgesproken procedure om te kiezen voor het hoogst haalbare bod. De opmerking van De Koper ter comparitie dat hij in de verklaring van De Makelaar (productie 6 van De Makelaar) leest dat verkopers “vonden dat eerst de zaak met mij moest worden opgelost omdat ze doorhadden dat het niet netjes was verlopen” maakt dit niet anders. In de bedoelde verklaring is slechts opgenomen dat de zus behoorlijk met de zaak in haar maag zat, maar dat de broer voor het geld ging en minder moeite met de gang van zaken had.

Ter comparitie heeft De Koper ook nog aangevoerd dat De Makelaar zich als makelaar had dienen terug te trekken. Achteraf bezien vindt De Makelaar ook dat dat de beste strategie zou zijn geweest. Dit brengt echter niet met zich dat De Makelaar door dat niet te doen een (zorg)plicht jegens De Koper heeft geschonden. Daarvoor heeft De Koper onvoldoende gesteld.

Op grond van het bovenstaande kan niet worden aangenomen dat De Makelaar in de gegeven omstandigheden een verplichting jegens De Koper heeft geschonden door op verzoek van zijn opdrachtgevers aan [potentiële kopers B] door te geven dat een hoger bod was uitgebracht. Hierbij verdient nog opmerking dat De Koper onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat De Makelaar (ook) de hoogte van het bod van de De Koper aan [potentiële kopers B] heeft medegedeeld en daardoor onoorbaar heeft meegewerkt aan het opdrijven van de prijs.

Wel wordt met de tuchtrechter geoordeeld dat de procedure rond de verkoop van de woning zeer ongelukkig is verlopen en dat het optreden van De Makelaar zeker niet de schoonheidsprijs verdient. Een door de tuchtrechter vastgestelde schending van artikel 1 van de erecode, die in wezen een fatsoensnorm behelst, kan echter niet zonder meer tot het oordeel leiden dat De Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Nog daargelaten dat de tuchtrechter niet heeft overwogen welke specifieke norm De Makelaar heeft overtreden, levert het enkele feit dat De Makelaar een verzoek van De Koper niet heeft kunnen vervullen door andersluidende wensen van zijn opdrachtgevers geen onrechtmatige daad op.

Het beroep van De Koper op artikel 4 van de erecode faalt eveneens. De Koper wist dat hij niet de enige gegadigde was op het moment dat hij zijn laatste bod uitbracht. De Makelaar heeft hem ook steeds medegedeeld dat en wanneer er andere gegadigden waren.

De hiervoor genoemde omstandigheden noch de overige feiten en omstandigheden van het geval kunnen tot het oordeel leiden dat De Makelaar jegens De Koper een onrechtmatige daad heeft gepleegd. De vordering zal worden afgewezen.

Contact met onze advocaten

Hebt u omtrent de aansprakelijkheid van een makelaar vragen dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Bel ons op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN

Sector Civiel – Afdeling Handel

zaaknummer / rolnummer: 89618 / HA ZA 07-1076

Vonnis van 2 april 2008

in de zaak van

De Koper
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. X.,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij Plaats A B.V.].,
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna De Koper en De Makelaar genoemd worden.

1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 23 januari 2008
– het proces-verbaal van comparitie van 10 maart 2008.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten
2.1. [verkopers] zijn broer en zus, tevens kinderen van de overleden [naam]. Zij worden hierna de verkopers dan wel de broer respectievelijk de zus genoemd. Op 10 februari 2004 hebben de verkopers opdracht gegeven aan De Makelaar de woning van hun vader te verkopen. De vraagprijs was
€ 565.000,00 k.k. De woning is gelegen aan [adres en plaats].

2.2. [potentiële kopers A] (hierna: [potentiële kopers A]) hebben de woning op 28 april 2004 en 17 juni 2004 bezichtigd en een bod uitgebracht. Op 7 juli 2004 is de woning bezichtigd door [potentiële kopers B]. Op 21 juli 2004 heeft De Koper de woning bezichtigd.

2.3. Op voorstel van De Koper is een inschrijving op de woning georganiseerd. Op het inschrijfformulier is onder meer het volgende opgenomen (productie 7 van De Makelaar):
“Voorbehoud van gunning door de eigenaren, het doen van het hoogste bod betekent niet automatisch dat het onroerend goed door eigenaren gegund wordt.”

2.4. Op 16 augustus 2004 hebben [potentiële kopers A] en De Koper een bieding uitgebracht.
De Koper was met een bod van € 506.500,00 de hoogste bieder. De Makelaar, behandelend makelaar en werkzaam bij De Makelaar, heeft dezelfde dag contact opgenomen met de broer maar kon de zus niet bereiken. Op 18 augustus 2004 heeft hij contact gekregen met de zus. Kort nadien vernam De Makelaar dat een derde partij, naar later is gebleken [potentiële kopers B], rechtstreeks aan de verkopers een bod had gedaan van
€ 514.000,00.

2.5. Op 26 augustus 2004 heeft De Makelaar aan De Koper meegedeeld dat zijn hoogste bod niet was geaccepteerd en dat een derde een hoger bod had gedaan. De Koper heeft vervolgens op 31 augustus 2004 een nieuw bod uitgebracht van € 517.500,00. Aan de orde is gekomen dat het bod niet aan [potentiële kopers B] zou worden overgebracht.

2.6. Na overleg met de verkopers heeft De Makelaar telefonisch contact opgenomen met
[potentiële kopers B]. Deze heeft zijn bod verhoogd tot € 522.000,00. De verkopers zijn met dit bod akkoord gegaan en de woning is aan [potentiële kopers B] verkocht en geleverd.

2.7. Bij brief van 19 september 2004 heeft De Koper een klacht tegen De Makelaar ingediend bij de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM te Zwolle. In zijn uitspraak van 18 mei 2005 heeft de Raad voor zover thans relevant het navolgende overwogen (productie drie van De Koper):
“5.2. Met partijen is de Raad van oordeel dat de onderhavige procedure op voor klager uiterst ongelukkige wijze is verlopen. Daarbij is de Raad van oordeel dat beklaagde [De Makelaar, rb] geen blaam treft voor het feit dat hij ondanks gemaakte afspraken na het inleveren van de bieding één van zijn opdrachtgevers niet kon bereiken. Evenzeer kan het beklaagde naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet worden verweten dat blijkbaar in ieder geval één gegadigde buiten beklaagde om rechtstreeks contact heeft opgenomen met (één van de) verkopers. De Raad neemt daarbij ook in aanmerking, dat beklaagde primair het belang van verkopers als zijn opdrachtgevers moest behartigen.

5.3. Mede gegeven de ongelukkige procedure achter de Raad van Toezicht het echter wel onverklaarbaar en ook tuchtrechtelijk verwijtbaar dat beklaagde in de eindfase ondanks het uitdrukkelijke bezwaar daartegen van klager diens laatste bod niet alleen aan de verkopers, maar ook aan de eerste gegadigde heeft medegedeeld, hetgeen ertoe heeft bijgedragen dat die eerste gegadigde een hoger bod heeft uitgebracht en verkopers de woning aan hem hebben verkocht.
(…)
5.5. De Raad is van oordeel dat beklaagde met zijn optreden jegens beklaagde [bedoeld zal zijn klager,rb] onderdeel I van de Erecode heeft overtreden en acht de klacht dan ook gegrond.”
Aan De Makelaar is de maatregel van waarschuwing opgelegd.

2.8. De Erecode NVM (hierna: de erecode) bepaalt voor zover van belang (productie 4 van De Koper):
“1. Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie waakt hij tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie.
(…)
4. Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar.”

3. De vordering
3.1. De Koper vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
voor recht zal verklaren dat De Makelaar op grond van artikel 6:162 BW aansprakelijk moet worden geacht en gehouden is alle door De Koper als gevolg van het onzorgvuldig handelen reeds geleden en nog te lijden schade, zowel materieel als immaterieel te vergoeden,
en De Makelaar zal veroordelen tot betaling van deze schade, op de maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2004 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van De Makelaar in de kosten van deze procedure.

3.2. De Koper legt aan zijn vordering tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het navolgende ten grondslag.
De Koper heeft tot tweemaal toe afgesproken met De Makelaar dat hij op exclusieve basis nog eenmaal een bieding zou uitbrengen. Bij de tweede bieding, te weten het bod van € 517.500,00, is uitdrukkelijk overeengekomen dat De Makelaar de bieding van
De Koper niet ter kennis zou brengen aan de andere gegadigde. Door tegen deze uitdrukkelijke afspraak in het laatste bod van De Koper over te brengen aan de andere gedaagde, heeft De Makelaar in strijd gehandeld met de artikelen 1 en 4 van de erecode NVM en derhalve jegens De Koper onrechtmatig gehandeld. Nu De Makelaar de maatregel van waarschuwing is opgelegd, staat daarmee vast dat De Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. De Koper heeft schade geleden omdat hij de mogelijkheden die de woning had, niet heeft kunnen verwezenlijken. De Makelaar heeft een leidende rol gespeeld bij het opdrijven van de prijs en daardoor de kans aanmerkelijk vergroot dat de woning niet aan De Koper zou worden gegund.

4. Het verweer
4.1. De Makelaar concludeert tot volharding.

4.2. Ze legt aan haar verweer het volgende ten grondslag.
De opdracht tot verkoop is uitgevoerd door [Makelaardij Plaats B BV] en niet [Makelaardij Plaats A BV].
De Makelaar heeft niet aan De Koper toegezegd dat hij het bod niet zou overbrengen. Hij heeft ook geen geheimhouding beloofd of exclusiviteit toegezegd. Hij wist wel dat De Koper bezwaar tegen het doorgeven van het bod had. Zijn opdrachtgevers wilden echter [potentiële kopers B] nog een bod laat uitbrengen. De Makelaar heeft het bedrag van het bod van De Koper niet aan [potentiële kopers B] doorgeven.
De civiele rechter is niet gebonden aan de tuchtrechtelijke beslissing. Het handelen van De Makelaar is niet onrechtmatig jegens De Koper. Het was de taak van De Makelaar de belangen van de verkopers te behartigen. Er is wellicht niet fatsoenlijk gehandeld maar wel overeenkomstig de belangen van de opdrachtgevers van De Makelaar. Er is geen sprake van dat De Makelaar zijn zorgplicht jegens een derde heeft geschonden. De Makelaar heeft De Koper niet misleid.
Subsidiair geldt dat er geen causaal verband is met geleden schade. Als De Makelaar niet had doorgegeven aan [potentiële kopers B] dat er een hoger bod lag, dan hadden de verkopers dat wel gedaan. Hetzelfde geldt voor het geval De Makelaar zich als makelaar had teruggetrokken. Zij gingen voor de hoogste prijs en [potentiële kopers B] had al eerder buiten de biedingprocedure om een bod uitgebracht waarmee de verkopers door wilden. Ook is onwaarschijnlijk dat
De Koper nog over het bod van [potentiële kopers B] heen geboden zou hebben.

5. De beoordeling
5.1. Ter comparitie heeft De Makelaar verklaard geen rechtsgevolg te willen verbinden aan het feit dat de onjuiste rechtspersoon is gedagvaard. Zowel [Makelaardij Plaats B BV] als [Makelaardij Plaats A BV] was ter comparitie vertegenwoordigd.

5.2. Per abuis is in het proces-verbaal van comparitie niet opgenomen dat de bij brief van 5 maart 2008 aan de rechtbank en de wederpartij toegezonden volledige productie 6 van De Makelaar deel uitmaakt van het procesdossier.

5.3. Het standpunt van De Koper komt erop neer dat hij de makelaar een beroepsfout verwijt die een onrechtmatige daad oplevert jegens hem. Dit staat volgens De Koper vast omdat de tuchtrechter de gedragingen van De Makelaar met een maatregel heeft bestraft.

5.4. Hier geldt de uitspraak van de Hoge Raad van 15 november 1996 (NJ 1997, 151) waaruit volgt dat de rechter bij het vaststellen van een beroepsfout een eigen beoordeling dient te maken en niet zonder meer kan afgaan op het oordeel van de tuchtrechter. Indien de rechter bij de beoordeling van het handelen van een makelaar komt tot een oordeel dat afwijkt van het oordeel dat de tuchtrechter heeft gegeven naar aanleiding van een klacht met betrekking tot datzelfde handelen, zal hij zijn oordeel zodanig dienen te motiveren dat dit, ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter, voldoende begrijpelijk is (vergelijk Hoge Raad 12 juli 2002, RvdW 2002, 122).

5.5. De vraag is thans of De Makelaar heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. De Makelaar was de makelaar van verkopers en diende primair hun belangen te behartigen. Tussen De Makelaar en De Koper bestond in beginsel geen contractuele verhouding. Er was, voordat
De Koper zijn laatste bod van € 517.500,00 uitbracht, al het nodige gebeurd. Op verzoek van De Koper had De Makelaar een inschrijvingprocedure georganiseerd opdat de drie toen bekende gegadigden tegelijkertijd een bod konden uitbrengen. Onverwacht voor De Makelaar en ook De Koper, heeft één van de drie gegadigden zich echter rechtstreeks tot de verkopers gewend. Daaropvolgend heeft ook De Koper zich rechtstreeks met de broer verstaan. De door De Makelaar uitgezette koers werd dus door twee gegadigden doorkruist. Daarnaast bleken de broer en de zus niet op één lijn te zitten wat de verkoopstrategie betrof. De Makelaar heeft ter comparitie verklaard dat hij zijn positie na de inschrijvingprocedure niet prettig meer vond en ook geen manier meer zag om de onderhandelingen nog tot een goed einde te brengen.

5.6. Het was in die omstandigheden dat De Koper naar zijn zeggen met De Makelaar is overeengekomen dat zijn laatste bod niet aan [potentiële kopers B] zou worden doorgegeven. Door dat toch te doen, heeft De Makelaar zijn zorgplicht jegens derden geschonden, aldus
De Koper. De Makelaar heeft dit gemotiveerd betwist.

5.7. Ter comparitie heeft De Koper niet nader onderbouwd dat hij met De Makelaar is overeengekomen dat deze het bod van € 517.500,00 niet aan [potentiële kopers B] zou doorgeven. Dat had gelet op de gemotiveerde betwisting wel op zijn weg gelegen. In plaats daarvan heeft De Koper ter comparitie verklaard dat hij De Makelaar twee keer had gebeld over het bod en twee keer had gevraagd om het bod niet aan [potentiële kopers B] te vertellen. Dat en in welke bewoordingen De Makelaar aan de Rook zou hebben toegezegd dat hij zijn verzoek zou honoreren, heeft De Koper niet (meer) gesteld. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat tussen De Koper en De Makelaar een overeenkomst is gesloten. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

5.8. Een overeenkomst tussen De Koper en De Makelaar als door De Koper gesteld is ook om de volgende redenen niet aannemelijk. Met de door hem gestelde afspraak heeft De Koper kennelijk beoogd De Makelaar in de positie te brengen dat hij “onder bod” was. Voorheen gold voor NVM-makelaars de bijzondere regel van “onder bod gaan”. Deze regel hield in dat een voor de verkoper optredende NVM makelaar die aan een serieuze gegadigde toezegde diens bod aan zijn opdrachtgever te zullen overbrengen, in beginsel niet met andere gegadigden onderhandelde zolang de beslissing omtrent het bod (nog) niet aan de gegadigde was medegedeeld. Deze regel geldt echter niet meer. Thans bepaalt de NVM-makelaar in overleg met zijn opdrachtgever of de regel van “onder bod gedaan” bij de onderhandelingen zal worden gehanteerd. Alleen een afspraak tussen de verkoper en zijn makelaar kan een gegadigde dus exclusiviteit opleveren. De makelaar, die louter een bemiddelende rol speelt, kan dit niet zelf overeenkomen en ook niet namens de verkoper bedingen zonder dat met hem te hebben afgesproken.

5.9. Voor zover De Koper de grondslag van zijn vordering ter comparitie heeft willen wijzigen door te stellen dat De Makelaar niet aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan, geldt het volgende. Nu ervan moet worden uitgegaan dat De Makelaar niet (uitdrukkelijk) heeft toegezegd dat hij het bod van De Koper niet aan [potentiële kopers B] zou doorgeven, moest De Koper er rekening mee houden dat De Makelaar het bod niet alleen aan de verkopers zou doorgeven maar ook – op hun verzoek – aan [potentiële kopers B]. De Makelaar hoefde daarvoor dus niet te waarschuwen. Daarbij komt dat de verkopers na de inschrijvingsprocedure in zijn gegaan op het bod van een gegadigde die niet mee had gedaan aan die procedure. Daaruit volgt, hetgeen ook voor De Koper kenbaar was, dat de verkopers er geen bezwaar tegen hadden buiten de afgesproken procedure om te kiezen voor het hoogst haalbare bod. De opmerking van De Koper ter comparitie dat hij in de verklaring van De Makelaar (productie 6 van De Makelaar) leest dat verkopers “vonden dat eerst de zaak met mij moest worden opgelost omdat ze doorhadden dat het niet netjes was verlopen” maakt dit niet anders. In de bedoelde verklaring is slechts opgenomen dat de zus behoorlijk met de zaak in haar maag zat, maar dat de broer voor het geld ging en minder moeite met de gang van zaken had.

5.10. Ter comparitie heeft De Koper ook nog aangevoerd dat De Makelaar zich als makelaar had dienen terug te trekken. Achteraf bezien vindt De Makelaar ook dat dat de beste strategie zou zijn geweest. Dit brengt echter niet met zich dat De Makelaar door dat niet te doen een (zorg)plicht jegens De Koper heeft geschonden. Daarvoor heeft De Koper onvoldoende gesteld.

5.11. Op grond van het bovenstaande kan niet worden aangenomen dat De Makelaar in de gegeven omstandigheden (zie onder 5.5) een verplichting jegens De Koper heeft geschonden door op verzoek van zijn opdrachtgevers aan [potentiële kopers B] door te geven dat een hoger bod was uitgebracht. Hierbij verdient nog opmerking dat De Koper onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat De Makelaar (ook) de hoogte van het bod van de De Koper aan [potentiële kopers B] heeft medegedeeld en daardoor onoorbaar heeft meegewerkt aan het opdrijven van de prijs.

5.12. Wel wordt met de tuchtrechter geoordeeld dat de procedure rond de verkoop van de woning zeer ongelukkig is verlopen en dat het optreden van De Makelaar zeker niet de schoonheidsprijs verdient. Een door de tuchtrechter vastgestelde schending van artikel 1 van de erecode, die in wezen een fatsoensnorm behelst, kan echter niet zonder meer tot het oordeel leiden dat De Makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Nog daargelaten dat de tuchtrechter niet heeft overwogen welke specifieke norm De Makelaar heeft overtreden, levert het enkele feit dat De Makelaar een verzoek van De Koper niet heeft kunnen vervullen door andersluidende wensen van zijn opdrachtgevers geen onrechtmatige daad op.

5.13. Het beroep van De Koper op artikel 4 van de erecode faalt eveneens. De Koper wist dat hij niet de enige gegadigde was op het moment dat hij zijn laatste bod uitbracht. De Makelaar heeft hem ook steeds medegedeeld dat en wanneer er andere gegadigden waren.

5.14. De hiervoor genoemde omstandigheden noch de overige feiten en omstandigheden van het geval kunnen tot het oordeel leiden dat De Makelaar jegens De Koper een onrechtmatige daad heeft gepleegd. De vordering zal worden afgewezen.

5.15. Vanwege de ongelukkige gang van zaken, die beide partijen betreuren en waarvoor De Makelaar zijn excuses heeft aangeboden, zullen de kosten tussen partijen worden gecompenseerd zodat elke partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing
De rechtbank

6.1. wijst de vorderingen af,

6.2. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
(bron: www.rechtspraak.nl)