Join THE TEAM.

We immediately have space for an advanced trainee, lawyer or legal secretary!

View vacancies

Appartementsrecht | uitleg van splitsingsstukken | VvE Advocaten

Hebt u omtrent een appartementsrecht, wellicht in een geschil met de VvE, vragen dan wel behoefte aan direct advies of juridische bijstand, kunt u altijd kosteloos telefonisch contact opnemen met onze advocaten. Dit gaat snel en u krijgt direct een appartementsrecht advocaat aan de telefoon. Onze advocaten zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de minuut te hechten splitsingstekening waarop de begrenzingen van de privégedeelten moeten worden aangegeven (art. 5:111, aanhef en onder b, BW jo art. 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen (Zie art. 11 lid 5 Kadasterwet en art. 6 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, Stcrt. 81) Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privégedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.

In de rechtspraak van de Hoge Raad is de vraag aan de orde geweest op welke wijze de omvang van een privégedeelte moet worden vastgesteld. Daarop werd beslist dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn ([A/B])).

Recentelijk heeft de Hoge Raad, wederom in het kader van de vaststelling van de begrenzingen van een privégedeelte, enige nadere maatstaven gegeven voor de uitleg van bedoelde splitsingsstukken. In het geval in kwestie had het hof betekenis toegekend aan ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning. De Hoge Raad oordeelde als volgt (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([C] c.s./VvE De Prinsenwerf):

3.4.2 (…) Het hof heeft (…) terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM:8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.

3.5.1 Onderdeel 2.2 strekt ten betoge dat, indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

3.5.2 Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. Het onderdeel faalt.

Bij de uitleg van goederenrechtelijke (splitsings-, leverings- of vestigings)stukken moeten in acht te nemen gegevens voor derden kenbaar zijn uit dan wel aan de hand van de ingeschreven stukken. Aan die voorwaarde voldoet het geval dat het te leveren perceel in de akte slechts wordt omschreven met een kadastrale aanduiding. Een niet in de registers ingeschreven (concept)tekening kan geen rol spelen. Voorts kan meewegen hetgeen blijkt uit de plaatselijke situatie waarnaar de omschrijving in de akte verwijst. Er geldt, kortom, dat de uitleg zich beperkt tot hetgeen de akte openbaart. Aan andere voor derden kenbare bronnen komt geen rol toe. Hetzelfde geldt voor het feitelijk gebruik dat van het object wordt gemaakt (HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397, NJ 2007/5. Vgl. het arrest [A/B], waarin het hof uitsluitend was afgegaan op het feitelijk gebruik) en voor fysieke kenmerken van het object (zoals de feitelijke begrenzing) die niet in de akte worden vermeld en waarnaar de akte overigens ook geen enkele verwijzing bevat (HR 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8549, RvdW 2010/710, waarin een klacht waarmee het tegendeel werd betoogd met toepassing van art. 81 RO werd verworpen (zie conclusie voor het arrest, onder 2.8)). (bron:www.rechtspraak.nl)

Share this story:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
RELIABLE & AFFORDABLE
Quick scan, second opinion, assessment of your case?
Please contact us, free of obligations
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen