Boetebeding bij illegale onderverhuur
Veel woningcorporaties en andere pandbezitters krijgen te maken met illegale onderverhuur. Een oplossing voor dit probleem is het boetebeding.
De vraag is echter hoeveel van die boete een voormalig huurder uiteindelijk moet betalen? Zal de rechter de boete zodanig matigen dat het bedrag geen preventieve afschrikkende functie meer heeft?
Deze zaak draait om het volgende. Een corporatie heeft in haar algemene voorwaarden een boetebeding opgenomen van € 2.500,- plus € 50,- per dag voor overtreding van haar onderhuurverbod. Bij een inval door de politie een jaar na het tekenen van een huurcontract werden, in plaats van de alleenstaande moeder met wie de corporatie een huurovereenkomst had gesloten, een viertal personen aangetroffen die allen illegaal in Nederland bleken te verblijven. Eveneens werden er grondstoffen voor de vervaardiging van synthetische drugs en een hoeveelheid eindproduct aangetroffen. De woningcorporatie vordert betaling van de contractuele boete (een vordering die inmiddels €19.650,- bedraagt) omdat zij er van uitgaat dat de woning vanaf het begin van de huurovereenkomst tot en met de dag van de politie-inval onderverhuurd is geweest.
De vraag waarvoor het Gerechtshof zich in deze zaak gesteld ziet is of het boetebeding, vanwege de hoogte en de omstandigheden van het geval, oneerlijk is omdat het mogelijk een verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder oplevert (artikel 6:233 BW).
Het Hof oordeelt dat het bedrag niet bedoeld is als schadevergoeding maar als boete. Het is dus noodzakelijk dat het bedrag de huurder ervan weerhoudt de desbetreffende overtreding te plegen. Een boete moet hiervoor per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden. De boete moet bestaan uit een vast bedrag dat voldoende hoog is om de financiële aantrekkelijkheid van het aangaan van illegale onderhuurovereenkomsten weg te nemen, alsmede een bedrag per dag om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderhuurovereenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd.
Het Hof oordeelt voorts, dat de corporatie een groot belang heeft bij leefbaarheid van de woningen en dus ook bij een goed zicht op haar huurders. Bovendien brengt illegale onderhuur extra kosten met zich mee, evenals het gevaar op illegale activiteiten zoals de productie van drugs.
En omdat het motief voor illegale onderverhuur veelal financieel zal zijn is een vaste boete van €2.500,- niet hoger dan redelijkerwijs geacht kan worden nodig te zijn voor een voldoende afschrikwekkend effect.
Ook is er geen aanleiding, aldus het Hof, om de boete te matigen op grond van artikel 6:94 BW, op grond van de billijkheid. De schending door de huurder van het onderhuurverbod heeft, blijkens de in de woning aangetroffen stoffen, precies het soort gebruik van de woning tot gevolg gehad dat de corporatie probeert tegen te gaan. Onder deze omstandigheden achteraf de boete matigen zou afbreuk doen aan de preventieve werking die de boete zou moeten hebben.
Het bovenstaand arrest geeft goede hoop voor verhuurders die met een streng boetebeding waarschijnlijk veel onderhuur goed kunnen tegengaan.
Heeft u advies nodig omtrent huur en verhuur? Bel ons dan gerust op 030 252 35 20. Ons eerste telefonische advies is geheel kosteloos. U krijgt direct een advocaat aan de telefoon.
Bron: www.rechtspraak.nl (LJN:BV6647)
