Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Huur woonruimte | boeteclausule

HUUR WOONRUIMTE

Mocht u over (het opzeggen van) een huurovereenkomst (bedrijfsruimte) de redelijkheid van de algemene voorwaarden in het bijzonder over boetebedingen en rentebedingen vragen hebben of behoefte hebben aan direct advies of bijstand (hulp), kunt u altijd telefonisch contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct één van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Wij zijn specialist in Huurrecht. Belt u ons nu op: 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies van een advocaat is altijd kosteloos.

In dit bericht wordt andermaal ingegaan op een uitspraak van de rechtbank inzake huurrecht en wel over de vraag of een boetebeding opgenomen in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is, alsmede ambtshalve conform het nationale (civiele) recht dient te worden getoetst of de richtlijn 93/13/EEG (Consumentenrichtlijnen) van toepassing is.

Als feitelijke uitgangspunten geldt het volgende:

Tussen verhuurder en [huurder] als huurder bestaat sedert 15 augustus 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna veelal het gehuurde). De betalingsverplichting bedraagt € 1.775,00 per maand, bestaande uit € 1.250,00 aan huurprijs, € 375,00 aan stoffering / meubilering / overige inventaris / intern onderhouden en € 150,00 aan voorschot gas, water en elektra. Het bedrag van € 1.775,00 per maand dient ingevolge artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling op uiterlijk de eerste van iedere maand te worden voldaan.
In artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.

Artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat als de huurder de huur niet tijdig betaalt hij 1,5% contractuele rente over de huurschuld (artikel 11 lid 3) en 15% over de huurschuld met een minimum van € 250,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten (artikel 11 lid 5) heeft te betalen.
De huurder heeft in ieder geval vanaf april 2013 niet tijdig de huur voldaan en een huurachterstand laten ontstaan waarvoor hij herhaaldelijk is aangemaand.

Verhuurder vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontruiming van het gehuurde aan de [adres] onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag en vordert [huurder] te veroordelen tot betaling van:
a. € 2.175,00 aan huurachterstand tot en met december 2013;
b. wettelijke rente over € 2.175,00 vanaf 19 november 2013 tot de voldoening;
c. € 1.775,00 voor elke maand of gedeelte van een maand totdat Verhuurder het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid;
d. € 426,08 aan contractuele rente ad 1,5% per maand tot en met 30 november 2013, te vermeerderen met een bedrag van € 26,63 per maand of gedeelte daarvan dat [huurder] in gebreke blijft met het hiervoor onder 2.a t/m c gevorderde;
e. de proceskosten van verhuurder, waaronder de nakosten.

Verhuurder heeft haar vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten, zoals nader weergegeven in de dagvaarding, ter zitting ingetrokken.
Verhuurder baseert haar vordering op de huurbetalingsverplichting van [huurder] voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [huurder] heeft bij herhaling een huurachterstand laten ontstaan en heeft thans ten onrechte een bedrag van € 2.175,00 aan verschuldigde huur tot en met december 2013 onbetaald gelaten. Verhuurder meent dat gelet op deze voortdurende tekortkoming in de nakoming in de op [huurder] rustende verplichting tot tijdige betaling van de huur niet langer van haar gevergd kan worden dat [huurder] in het genot van het gehuurde wordt gelaten.

De voorzieningenrechter oordeelt – samengevat en voorzover hier van belang – als volgt.

Op grond van artikel 6:265 BW jo artikel 7:231 BW is de verhuurder bevoegd bij iedere tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal gelet op de hoogte van de huurachterstand, het al enige tijd bestaan van een huurschuld en het niet (volledig) uitvoering geven aan eerdere betalingsregelingen de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst ontbinden. De kantonrechter is voorts voorshands van oordeel dat – mede gezien de omstandigheden die dit jaar tot de huurachterstand hebben geleid, de door [huurder] gestelde verwachting dat hij op korte termijn de gehele huurschuld kan voldoen en vanaf heden tijdig op uiterlijk de eerste van iedere maand de huur kan betalen – de rechter in een bodemprocedure aan [huurder] de in artikel 7:280 BW neergelegde terme de grâce van de maximale termijn van een maand zou gunnen.

Dit betekent dat de kantonrechter vooruitlopend op de beslissing in de bodemzaak de vordering tot ontruiming voorwaardelijk toekent, in die zin dat de vordering eerst een maand na heden ten uitvoer kan worden gelegd en vervalt als [huurder] binnen een maand na heden de huurschuld t/m januari 2014 voldoet.
Gelet op de woningmarkt in [plaats] zal Verhuurder naar verwachting op korte termijn in staat zijn het gehuurde opnieuw tegen dezelfde of betere condities te verhuren zodat de kantonrechter de veroordeling tot betaling van de toekomstige huurtermijnen voorshands zal beperken tot en met de maand van de ontruiming.

Verhuurder vordert op grond van artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden de contractuele rente van 1,5% per maand. De vraag rijst of artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden, mede in het licht van de overige bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). In het licht van het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 heeft de kantonrechter deze vraag ambtshalve te beantwoorden.

De kantonrechter heeft ter zitting beide partijen de vraag of artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden een oneerlijk beding is voorgehouden en hen in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten.

Verhuurder heeft hierop haar vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten ingetrokken en toegelicht dat de gevorderde contractuele rente van 1,5% een gefixeerde schadevergoeding is voor het niet tijdig betalen van de huur. [huurder] heeft de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag aan contractuele rente tot dagvaarding niet betwist.

Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG betrekt de kantonrechter onder meer de navolgende gezichtspunten:
• de contractuele rente ex artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden is 1,5% per maand en daarmee 18% per jaar, hetgeen beduidend meer is dan de wettelijke rente van thans 3% per jaar;
• in de algemene voorwaarden is de hoogte van de contractuele rente niet in tijd beperkt;
• de Wet op het Consumenten Krediet staat een maximale kredietvergoeding toe van thans 15% (artikel 4 van het besluit kredietvergoeding), waarbij naast de kredietvergoeding geen buitengerechtelijke incassokosten mogen worden bedongen (artikel 34 Wet op het Consumentenkrediet);
• de door Verhuurder bedongen contractuele rente van 18% per jaar is meer dan het percentage voor een maximale kredietvergoeding, terwijl Verhuurder naast die hogere contractuele rente (in artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden) ook contractueel buitengerechtelijke incassokosten heeft bedongen (artikel 11 lid 5 van de algemene huurvoorwaarden);
• in de algemene huurvoorwaarden is naast de contractuele rente van 1,5% per maand buitengerechtelijke incassokosten bedongen, zodat bij uitleg van de algemene huurvoorwaarden onder de contractuele rente niet tevens kan zijn begrepen de buitengerechtelijke incassokosten;
• bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG dient geen acht te worden geslagen of in de vordering de contractuele aanspraak is beperkt, zodat de intrekking van de vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten buiten beschouwing moet worden gelaten bij de beantwoording van de vraag of de gevorderde contractuele rente is gebaseerd op een oneerlijk beding is.
Na afweging van voornoemde gezichtspunten is de kantonrechter voorshands van oordeel dat artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG is. Dit leidt ertoe dat naar verwachting in een bodemprocedure dit beding nietig zal worden verklaard. Dit betekent dat de gevorderde contractuele rente wordt afgewezen.

In onderhavige uitspraak wordt door de voorzieningenrecht nogmaals bevestigd dat het nationale recht verplicht is om ambtshalve consumentenrichtlijnen toe te passen zoals in kwestie de werking van richtlijn 93/13/EEG. De boete- en rentebedingen in de algemene voorwaarden waarop een bedrijfmatige verhuurder zich beroept jegens een particulier huurder moet dan ook ambtshalve op redelijkheid worden getoetst door de rechter.

Wanneer een beding onredelijk is moet het beding buiten toepassing worden gelaten ook als het volgens het nationale recht is toegestaan de boete te matigen.

De rechter moet ambtshalve de algemene huurvoorwaarden toetsen, in het bijzonder ten aanzien van boetebedingen en rentebepalingen. Uit de inmiddels tot stand gekomen rechtspraak van het HvJEU volgt dat indien een beding in algemene voorwaarden onredelijk is, een dergelijk beding alsdan nietig is.

De uitspraak
De rechtbank Amsterdam (kantonrechter / voorzieningenrechter)
DCLI: NL: RDAMS: 2013: 8887.
Bron: www.rechtspraak.nl.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op