Huurprijswijzigingsbeding

Huurprijswijzigingsbeding

Standaardhuurovereenkomsten, zoals de ROZ-huurovereenkomst, bieden de mogelijkheid om een jaarlijkse huurverhoging toe te passen. Dit bovenop de verhoging conform de consumentenprijsindex.

In lagere rechtspraak is recent wisselend geoordeeld over de vraag of dit is toegestaan. Zo oordeelde de kantonrechter in Amsterdam op 3 augustus 2023 dat een dergelijk huurverhogingsbeding onredelijk is.[1] Vanwege het feit dat het hier om een beding ging uit een ROZ-huurovereenkomst, kon deze uitspraak wel eens verstrekkende gevolgen hebben.

Om die reden zijn aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld in januari 2024. Dit met als doel een antwoord te geven op de vraag of een dergelijke huurverhoging is toegestaan. Op deze vragen heeft de Hoge Raad op 29 november 2024 antwoord gegeven.[2]

De gestelde vragen zien op de volgende onderdelen:

1. Zijn een opslagbeding en indexatiebeding afzonderlijk toetsbare bedingen?
2. Is het opslagbeding oneerlijk?
3. Wat zijn de gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding?
4. Wat mag en moet de rechter ambtshalve toetsen?

Afzonderlijk toetsbaar

De Hoge Raad oordeelt dat een indexatiebeding en opslagbeding onderling verschillende doelen hebben. Om die reden zijn deze bedingen op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet om die reden apart worden getoetst. Wel moet bij de toetsing het effect van het andere beding worden meegewogen.

Opslagbeding oneerlijk?

In beginsel is een jaarlijkse huurprijsverhoging van 3% bovenop de indexatie niet oneerlijk, zo oordeelt de Hoge Raad. Daarvoor is van belang dat een opslagbeding bedoeld is om kostenstijgingen die boven de inflatie uitkomen te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. In individuele gevallen kan dat anders zijn. Dat is afhankelijk van specifieke omstandigheden die speelden bij het sluiten van de overeenkomst.

Gevolgen buiten toepassing laten van een oneerlijk beding

Als een beding oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de consument in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd zonder het bestaan van dat beding. Dat resulteert in een recht op terugbetaling.

Ambtshalve toetsen

Bij de beoordeling van een vordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige huurpenningen moet de rechter een oneerlijk opslagbeding ambtshalve buiten beschouwing laten. Daarbij mag de rechter echter niet een te veel betaald bedrag (als gevolg van een oneerlijk opslagbeding) zelfstandig verrekenen met een openstaande huurvordering. De huurder moet daar een zelfstandig beroep op doen. Tot slot moet de rechter bij een vordering tot ontbinding van de verhuurder oordelen of de ontbinding rechtvaardig is. Daarbij kan meespelen of in het verleden op grond van een oneerlijk beding te veel huur is betaald.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad schept duidelijkheid over de toelaatbaarheid van een opslagbeding. Daarbij moet de rechter ambtshalve oordelen of een vordering tot betaling van huur al dan niet gebaseerd is op een oneerlijk beding. Als er huur is betaald op grond van een oneerlijk beding, dan kan de huurder dat terugvorderen.

[1] Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:RBAMS:2023:4800

[2] Hoge Raad 29 november2024, ECLI:NL:HR:2024:1780