Huurprijswijzigingsbedingen

Huurprijswijzigingsbedingen 

De vernietiging van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding kan verstrekkende gevolgen hebben. De huurprijs wordt dan geacht vanaf de aanvangsdatum nooit te zijn verhoogd, waardoor de huurder lange tijd te veel zal hebben betaald. Wanneer een verhuurder bedrijfsmatig een groot aantal woningen verhuurt en daarbij telkens hetzelfde model huurovereenkomst heeft gebruikt, zal dit vanzelfsprekend een groot financieel risico met zich mee dragen. In het licht van de rechtspraak en de afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad hierover, bestaat in de maatschappij onder verhuurders een vrees voor omvangrijke claims van huurders, die mogelijk vanaf de aanvang van hun huurovereenkomst te veel hebben betaald. Dit vanwege huurprijswijzigingsbedingen die wellicht als oneerlijk beding kwalificeren. Nadat kantonrechters in Amsterdam verschillende huurverhogingen als oneerlijk bestempelden, trokken Rotterdamse kantonrechters vergelijkbare conclusies in uitspraken dit jaar, gewezen tegen meerdere vastgoedbeleggers en woningcorporaties. Op 31 juli 2024 heeft de Rechtbank Noord-Holland echter uitspraak gedaan in een zaak waarin de houdbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding (CPI + 3%) aan de orde was (ECLI:NL:RBNHO:2024:8077). Onder verwijzing naar het advies aan de Hoge Raad van de Advocaat-Generaal Wissink van 19 juli 2024 (concl. A-G M.H. Wissink 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770), oordeelt de kantonrechter dat een huurprijswijzigingsbeding van CPI +3% niet oneerlijk is. Wissink schreef dit advies naar aanleiding van de prejudiciële vragen die de kantonrechter in Amsterdam eerder aan de Hoge Raad heeft gesteld over de beoordeling van deze bedingen. Het beding van het type CPI + (maximaal) x% is opgenomen in honderdduizenden huurovereenkomsten. Deze kwestie heeft vanwege deze maatschappelijke impact grote aandacht. In deze blog wordt hier verder op ingegaan.

Een huurprijswijzigingsbeding

Een huurprijswijzigingsbeding is een bepaling in een huurovereenkomst die de mogelijkheid biedt om de huurprijs gedurende de huurovereenkomst aan te passen. Er kunnen hier verschillende redenen voor bestaan, zoals inflatie, stijgende onderhoudskosten of veranderingen in de marktwaarde van vergelijkbare woningen in de omgeving. Ook kunnen er specifieke voorwaarden gelden. In de meeste huurcontracten die grote verhuurders hebben gesloten voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs, is bepaald dat de huren jaarlijks kunnen worden verhoogd met de inflatie plus een opslag. Deze opslag is optioneel en verschilt per verhuurder.

De Europese richtlijn oneerlijke bedingen

Als iemand een huurovereenkomst aangaat met een professionele verhuurder, dan doet die persoon dat als huurder én als consument, waardoor daarop de algemene voorwaarden-regeling van afdeling 6.5.3 BW en de beschermingsregels van de Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing zijn. Het is de vraag of een particuliere verhuurder die niet-bedrijfsmatig één of twee woningen verhuurt, ook onder de richtlijn valt. Sinds de Mostaza Claro-uitspraak uit 2006 is het vaste jurisprudentie van het Hof dat de nationale rechter ambtshalve toetst of een contractueel beding oneerlijk is. Een beding in een overeenkomst wordt op grond van de richtlijn als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

Advies A-G Wissink

Volgens Wissink moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, waarvan alleen het opslagbeding ter discussie staat. Het indexatiebeding ziet op het meegaan met de inflatie. Het opslagbeding is bedoeld als compensatie voor kostenstijgingen boven de inflatie en om bijvoorbeeld rekening te houden met de waardeontwikkeling van de woning. Een huurprijswijzigingsbeding wat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering conform CPI hoeft volgens Wissink in het algemeen niet te worden aangemerkt als een oneerlijk beding. De verhuurder heeft, blijkend uit de wet, een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd periodiek te kunnen aanpassen. Het ontbreken van gronden in het opslagbeding is bovendien niet doorslaggevend. Wel stelt hij dat hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding.

Conclusie

De benadering uit het advies van AG Wissink lijkt gunstig voor verhuurders, maar de uitspraak van de Hoge Raad zal het moeten uitwijzen. Als de Hoge Raad het advies van Wissink volgt, dan blijven de in de praktijk gebruikte huurprijswijzigingsbedingen (CPI + 3%) in stand en zouden de gevolgen van een vernietiging van een huurprijswijzigingsbeding beperkt blijven tot het opslagbeding. Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad uitspraak doet. In afwachting van deze uitspraak is het voor verhuurders en corporaties in ieder geval verstandig om alert te zijn voor de risico’s en zorgvuldig te zijn in het opstellen en/of wijzigen van zo’n beding. Uitgangspunt is dat een huurverhogingsbeding gegrond op de consumentenprijsindex geoorloofd is, maar dat het voor verdere verhogingen essentieel is dat de huurder aan de hand van duidelijke en begrijpelijke criteria de huurverhogingen kan voorzien. Belangrijk om op te merken is dat de ROZ op 12 januari 2024 een nieuw model woonruimtehuurovereenkomst heeft gepubliceerd, waarin het beding niet is aangepast. De ROZ geeft aan de antwoorden van de Hoge Raad af te wachten, alvorens het model hierop (eventueel) aan te passen.