Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Huurrecht advocaat – gemengde huurovereenkomst (deels woon- en deels bedrijfsruimte)

Huur van gebouw dat deels woon- en deels bedrijfsruimte omvat op één overeenkomst. Naar artikel 6:215 BW staat de omstandigheid dat huur van een gebouw dat deels uit bedrijfsruimte en deels uit woonruimte bestaat in één overeenkomst wordt geregeld, niet in de weg aan toepasselijkheid van verschillende wettelijke regelingen op de verschillende gedeelten van het gebouw, onderscheiden naar de aard van het gebruik van elk van die gedeelten. Is een deel van het gehuurde in gebruik als (zelfstandige) woonruimte, dan is de regeling van Boek 7, Titel 4 BW in het algemeen en de zijn bepalingen van Afdeling 5 van die titel in het bijzonder op dat deel van toepassing. Herstel van gebreken door derden in opdracht van huurder voor rekening van verhuurder.

Mocht u omtrent huurrecht verdere vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand (hulp), kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu tegen op 030 252 35 20 of tot 22.00 uur op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector kanton

Locatie Nijmegen

zaakgegevens  619179 \ CV EXPL 09-4241 \ 282fh
uitspraak van  8 januari 2010

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap ABC Pizza Netherlands B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden
eisende partij
gemachtigde mr. X (advocaat)

tegen

de besloten vennootschap DEF Beleggingen B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Zutphen
gedaagde partij
gemachtigde mr. Y (advocaat)

Partijen worden hierna ook ABC en DEF genoemd.

De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  het griffie-exemplaar van het vonnis van de kantonrechter van 3 juli 2009 en de daarin genoemde gedingstukken;
–  de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting van 30 september 2009.

1.  De feiten

1.1.  ABC huurt vanaf 1 december 1998 van (de rechtsvoorganger van) DEF de bedrijfsruimte en woonruimte aan de [adres].

1.2.  Het gehuurde bestaat uit een bedrijfsruimte, waarin een pizzeria wordt geëxploiteerd, en woonruimte. De woonruimte bestaat uit bovenwoningen op de eerste en de tweede verdieping (vijf kamers die aan vier huurders zijn onderverhuurd en een keuken, badkamer, plat dak/terras en diverse verkeersruimten). De bovenwoningen hebben een eigen toegang en zijn niet verbonden met de bedrijfsruimte.

1.3.  Artikel 1 van de huurovereenkomst luidt:

“1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte met bovenwoning(en), hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend [adres], partijen verklaren het gehuurde genoegzaam te kennen en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen.”

1.4.  Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woon-winkelpand in de ruimste zin des woords, binnen de door de gemeente aangegeven bestemming.

1.5.  Artikel 9.1 van de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, luidt, voor zover hier van belang:

“Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (…) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
(…)
h.  onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen en dergelijke. (…)
(…)
d.  buitenschilderwerk.

1.6.  In de huurovereenkomst zijn de huurprijzen voor de bedrijfsruimte en de bovenwoning(en) gesplitst (artikel 9 onder de kop “Bijzondere bepalingen”).

1.7.  In artikel 11 van de huurovereenkomst is bepaald dat, in afwijking van de artikelen 9.1 t/m 9.7 van de algemene bepalingen, het gehele onderhoud van zowel hellende als platte daken gedurende de gehele huurperiode voor risico van de huurder komt, en dat huurder de verplichting tot herstel van het genoemde onderhoud op zich neemt.

1.8.  De gemachtigde van ABC heeft zich bij brief van 11 maart 2008 tot DEF gewend en, onder opsomming van een aantal gebreken aan de woonruimte (zie ook hierna onder 2.2) en met verwijzing naar de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder (artikel 7:206 BW tezamen met artikel 7:242 BW), DEF gesommeerd over te gaan tot herstel van de gebreken binnen acht weken na de datum van de brief.

1.9.  De gemachtigde van DEF antwoordt bij brief van 14 maart 2008 dat de wettelijke regelingen omtrent woonruimte niet van toepassing zijn tussen DEF en ABC, maar tussen ABC en de kamerhuurders, en dat DEF niet zal ingaan op de sommatie tot herstel.

1.10.  In latere correspondentie handhaaft ieder van partijen haar standpunt.

2.  De vordering en het verweer

2.1.  ABC vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. DEF zal veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 15.448,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2009 tot de dag van volledige betaling;
2. haar zal machtigen om de werkzaamheden, genoemd onder 15 en 16 van de dagvaarding te laten uitvoeren door derden, gerenommeerde aannemers-, dan wel onderhoudsbedrijven, voor rekening van DEF, met veroordeling van DEF om de met die uitvoering samenhangende kosten van derden op vertoon van de door die derden verstrekte facturen, althans op vertoon van de in het vonnis van de kantonrechter te vermelden bescheiden, te voldoen en ABC te machtigen deze bedragen te verrekenen met de verschuldigde huur;
3. DEF zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis.

2.2.  ABC baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten, op de volgende stellingen.
In en aan de woonruimte is sprake van de volgende gebreken:
•  het keukenblok dient te worden vervangen;
•  de aanwezige gaskachels voldoen niet aan de veiligheidseisen;
•  de binnendeuren dienen brandwerend te worden gemaakt en te worden voorzien van tochtlatten;
•  de hardboard- wanden zijn onvoldoende brandwerend en dienen met brandwerend materiaal te worden bekleed;
•  diverse plafonds zijn niet of onvoldoende brandwerend en dienen te worden vernieuwd;
•  er dienen 220 V-brandmelders (bedoeld zal zijn: 230 V) te worden geïnstalleerd;
•  de wc en de douche voldoen niet aan de hieraan te stellen eisen, met name op het gebied van de hygiëne;
•  de kozijnen bevinden zich in een uitermate slechte staat;
•  het buitenschilderwerk bevindt zich in een uitermate slechte staat.
Ondanks sommaties heeft DEF niet voldaan aan haar verplichting over te gaan tot herstel van die gebreken. Bij brief van 9 oktober 2008 heeft zij DEF een offerte van [rechtspersoon A] gestuurd en bericht dat zij bij blijvend verzuim van DEF zelf in elk geval de in de offerte genoemde werkzaamheden zou laten uitvoeren, omdat dat geen langer uitstel toeliet.
Nadien heeft zij een bouwtechnische keuring laten verrichten van de bovenwoningen. Daaruit bleek dat er sprake is van een groter aantal gebreken. Bij brief van 11 december 2008 heeft zij DEF gesommeerd ook die gebreken te herstellen. Omdat DEF ook aan die sommatie geen gevolg gaf, heeft zij de werkzaamheden conform de offerte laten uitvoeren in het eerste kwartaal van 2009.
Zij maakt aanspraak op betaling van een bedrag van € 15.448,41. Dat bedrag heeft betrekking op een groot deel van de geoffreerde werkzaamheden (keukenblok, tegelwerk, leidingwerk, kachel, buitentrap etc. op de eerste verdieping en plafond en doucheruimte etc. op de tweede verdieping).
Niet alle gebreken zijn hersteld. Ten aanzien van de woonruimte is nog sprake van achterstallig onderhoud: kozijnen en buitenschilderwerk bevinden zich in zeer slechte staat. Deze gebreken zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Zij mocht verwachten dat de bovenwoningen geschikt zouden zijn voor het overeengekomen doel( woonruimte) en de gebreken staan hieraan in de weg.
Zij vordert machtiging op grond van de artikelen 7:206,1id 3 en 3:299 BW om de volgende werkzaamheden te laten uitvoeren:
•  het buitenschilderwerk op de gevels en daklijsten;
•  het aanbrengen van een nieuwe aluminium trap met leuningen die zich bevindt op het toegankelijke plat dak tussen het hoofdgebouw en het achtergebouw;
•  het waar nodig vervangen van de buitenkozijnen, het waar nog redelijkerwijs mogelijk repareren van de buitenkozijn;
•  het schilderen van de buitenkozijnen;
•  het vervangen van de bitumen dakbedekking van het platte dak van de tussenbouw met inbegrip van het dakbeschot en de afvoeren;
•  het aanbrengen van een nieuwe loopzone van drain tegels voor de vluchtweg, die zich bevindt op het platte dak van de tussenbouw;
•  het vervangen van de opstanden van het platte dak van de achterbouw;
•  het aanbrengen van een nieuw toilet in de bovenwoningen;
•  het aanpassen van de elektra van de bovenwoningen, te weten het aanbrengen van aardlekschakelaars en liet uitbreiden van het aantal groepen met minimaal vier groepen;
•  het vervangen van de wanden van de woonkamers van de bovenwoningen door brandwerende wanden;
•  het renoveren van de badkamer van de bovenwoningen, gelegen op de tweede verdieping waardoor deze aan de hieraan te stellen eisen voldoet;
•  het vervangen van de gaskachels door een cv-installatie, dit in verband met de eisen van brandveiligheid.
Weliswaar biedt artikel 7:206 lid3 BW de mogelijkheid om door de huurder werkzaamheden ten laste van de huurder te laten uitvoeren, maar zij wil discussies daarover zoveel mogelijk voorkomen. Als zij zou besluiten het werk eerst te laten uitvoeren en daarna de kosten in mindering op de huur te brengen dan vindt de toets of zij hiertoe gerechtigd was achteraf plaats. Zij wil de daarmee samenhangende risico’s zoveel mogelijk voorkomen. Daarom heeft zij begin 2009 alleen die werkzaamheden laten uitvoeren die echt geen uitstel konden velen.

2.3  DEF heeft de vordering gemotiveerd bestreden. Op dat verweer gaat de kantonrechter hierna, waar nodig, in.

3.  De beoordeling

3.1.  Het verweer van DEF houdt primair in, dat de bedrijfsruimte en de bovenwoningen als één geheel zijn verhuurd. DEF is niet ongenegen haar verplichtingen na te komen, maar is door ABC nooit in de positie gebracht om te bezien welke werkzaamheden noodzakelijk waren en welke werkzaamheden voor haar rekening en verantwoording behoorden te worden uitgevoerd. Behalve de bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte zijn in de contractuele relatie tussen DEF en ABC de wettelijke regels over woonruimte niet van toepassing, wel in de relatie tussen ABC en haar onderhuurders. Partijen hebben uitdrukkelijk afstand gedaan van de toepasselijkheid van de wettelijke regels omtrent woonruimte, althans dat was de intentie van haar rechtsvoorgangster, aldus DEF. DEF heeft nooit verondersteld dat ABC de woonruimte zelf zou betrekken. Daarom is de bepaling over onderverhuur opgenomen.
Subsidiair betoogt DEF dat ongewis en niet meer na te gaan is of er sprake was van gebreken die voor haar rekening moesten worden verholpen. ABC heeft zonder haar medeweten een bouwkundige en een aannemer opdracht gegeven om onderzoek te doen respectievelijk gebreken te herstellen.
Meer subsidiair voert DEF aan, dat zij nu niet kan bezien of alle in paragraaf 16 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en of dat op haar kosten moet geschieden. Zij zal een bouwtechnisch onderzoek moeten kunnen laten verrichten en nadere studie moeten doen. Vervanging van dakbedekking is ingevolge artikel 11 van de huurovereenkomst in ieder geval voor rekening van ABC.

3.2.  ABC stelt in reactie op het verweer, dat het hele pand is verhuurd als woon- en winkelruimte. Dat betekent dat er twee huurregimes naast elkaar van toepassing zijn: bedrijfsruimte en woonruimte. Voor de woonruimte is dus de wettelijke onderhoudsregeling van toepassing, aldus ABC.

3.3.  De kantonrechter stelt het volgende voorop. Naar artikel 6:215 BW staat de omstandigheid dat huur van een gebouw dat deels uit bedrijfsruimte en deels uit woonruimte bestaat in één overeenkomst wordt geregeld, niet in de weg aan toepasselijkheid van verschillende wettelijke regelingen op de verschillende gedeelten van het gebouw, onderscheiden naar de aard van het gebruik van elk van die gedeelten. Is een deel van het gehuurde in gebruik als (zelfstandige) woonruimte, dan is de regeling van Boek 7, Titel 4 BW in het algemeen en de zijn bepalingen van Afdeling 5 van die titel in het bijzonder op dat deel van toepassing.

3.4.  Uit artikel 1.1 van de huurovereenkomst blijkt genoegzaam dat het gehuurde zowel bedrijfs- als woonruimte omvat. Partijen zijn het erover eens dat die woonruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt, en dat het toegestane gebruik van de woonruimte niet beperkt was tot de exploitant van de in de bedrijfsruimte gevestigde pizzeria. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid van onderverhuur van de woonruimte. DEF is uitvoerig ingegaan op de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, maar die zijn, hoewel voor de vraag of sprake is van (gebruik als) woonruimte een factor van belang, niet doorslaggevend. Bij de beantwoording van de vraag of een woonruimte bij een bedrijfsruimte als een dienstwoning moet worden aangemerkt, is beslissend of de (objectieve) situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond (Hoge Raad 26 november 2004, WR 2005, 13). Dat is te dezen niet het geval.

3.5.  In artikel 7:242 lid 1 BW is voor woonruimte – voor zover hier van belang – bepaald dat van het bepaalde in de artikelen 7:204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. ABC heeft dan ook reeds bij brief van 11 maart 2008 (zie hiervoor onder 1.8) op goede gronden DEF gesommeerd tot herstel van gebreken, en de afwijzing van die aanspraak door DEF is in strijd met dwingendrechtelijke bepalingen over onderhoudsverplichtingen van de verhuurder van woonruimte.

3.6.  De verdere correspondentie tussen partijen laat zien, dat DEF bij haar standpunt is gebleven in weerwil van herhaalde verzoeken, aanmaningen en sommaties van ABC. Zij heeft zich beperkt tot het afwijzen daarvan via haar gemachtigde; nergens blijkt dat zij ABC naar aanleiding daarvan heeft verzocht om haar in staat te stellen tot een inspectie van het gehuurde. Haar verweer dat ABC haar nooit in de gelegenheid heeft gesteld zich op de hoogte te stellen van de gebreken, gaat dus niet op. Waar DEF aanvoert er herhaaldelijk op te hebben gewezen dat zij haar eigen bouwkundige zal inschakelen om te zien of er gebreken waren, of deze dienen te worden verholpen en of deze op kosten van DEF dienen te worden verholpen, laat zij in het midden waarom zij dat niet intussen heeft gedaan.

3.7.  Onder de geschetste omstandigheden heeft ABC in redelijkheid deskundigen in de arm kunnen nemen om de gebreken te inventariseren en te verhelpen. Het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW doet de aanspraak van ABC op vergoeding van de kosten ontstaan die zij heeft moeten maken om, nu DEF in verzuim is, de gebreken zelf te (laten) verhelpen. Gezien de houding van DEF in en buiten rechte is het thans niet aan haar, vraagtekens te plaatsen bij de keuze van ABC voor [rechtspersoon B]

3.8.  Voor zover DEF in de stellingen van ABC een beroep op non-conformiteit leest en daartegenover stelt dat ABC bij het aangaan van de overeenkomst de staat van de bedrijfsruimte en de woonruimte kende, overweegt de kantonrechter dat de verhuurder verplicht is het genot te verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Gebreken waarmee de verhuurde zaak bij het aangaan van de overeenkomst behept is, komen niet op deze verplichting van de verhuurder in mindering, ook niet als de huurder wist van die gebreken.

3.9.  DEF heeft de stelling van ABC dat een aantal werkzaamheden geen verder uitstel konden lijden en de omvang van de daarmee gemoeide kosten, niet concreet betwist. Het voor vergoeding van die kosten gevorderde bedrag is dan ook toewijsbaar.

3.10.  De gemachtigde van ABC heeft in zijn meergenoemde brief van 11 maart 2008 ook een aantal gebreken opgesomd die thans nog niet zijn hersteld. In het licht van het hiervoor onder 3.7 overwogene is de door ABC gevorderde machtiging om ook deze gebreken te laten herstellen waarna de kosten daarvan door verrekening met de verschuldigde huur ten laste van DEF kunnen worden gebracht, toewijsbaar. Dit geldt ook voor de daken; onderhoud en herstel daarvan behoren niet tot de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn (Koninklijk besluit van 8 april 2003, Stb. 2003, 168). Van de onderhouds- en herstelverplichtingen van de verhuurder kan niet bij overeenkomst ten nadele van de huurder worden afgeweken.

3.11.  De kantonrechter zal op de voet van het bepaalde in artikel 3:299 leden 1 en 3 BW de gevorderde machtiging verlenen, onder de bepaling dat ABC bij het doen uitvoeren van de werkzaamheden de belangen van DEF naar redelijkheid in het oog zal houden, aldus dat ABC de kosten van de werkzaamheden slechts kan verrekenen voor zover deze redelijk zijn.

3.12.  DEF zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De aan de zijde van ABC gevallen kosten worden begroot op € 72,25 voor de betekening van de dagvaarding, € 208,- voor vastrecht en twee punten à € 300,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde, totaal € 880,25.

BESLISSING

De kantonrechter

–  veroordeelt DEF om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ABC te betalen een bedrag van € 15.448,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2009 tot de dag van volledige betaling;

–  machtigt ABC om de werkzaamheden, genoemd onder 15 en 16 van de dagvaarding te laten uitvoeren door derden, gerenommeerde aannemers-, dan wel onderhoudsbedrijven, voor rekening van DEF;

–  veroordeelt DEF om de met de uitvoering van die werkzaamheden samenhangende, redelijke kosten van die derden op vertoon van de door die derden verstrekte offertes, werkbeschrijvingen en facturen, aan ABC te voldoen;

–  machtigt daartoe ABC het bedrag van deze kosten te verrekenen met de verschuldigde huur;

–  veroordeelt DEF in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van ABC begroot op € 880,25, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis, indien en voor zover dit bedrag alsdan niet zal zijn voldaan.

–  verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

–  wijst het meer of anders gevorderde af.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Mocht u omtrent huurrecht verdere vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand (hulp), kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een huurrecht advocaat aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu tegen op 030 252 35 20 of tot 22.00 uur op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen