Huurrecht advocaat | huurrecht – boete

Huurrecht – boete. De door de woningcorporatie op het zonder toestemming onderverhuren van de woning in de algemene voorwaarden gestelde boete is onredelijk bezwarend in de zin van art. 3 lid 2 Richtlijn 93/13/EEG en art. 6:233 BW. Op grond van onder andere het HvJ EG arrest van 4 juni 2009 (C-243/08, [P]) is de (kanton)rechter niet alleen bevoegd om eventuele strijd van een contractuele bepaling met de richtlijn te toetsen, maar is daartoe zelfs verplicht. De te beantwoorden vraag is of het onderhavige boetebeding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voorvraag daarbij is of de consument op de bepaling invloed heeft kunnen hebben (artikel 3 lid 2 richtlijn) hetgeen betekent dat over dit beding afzonderlijk met de consument is onderhandeld. Gelet op de hierboven onder overweging 1.2. genoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat dat niet het geval is. Met [gedaagde] persoonlijk is niet onderhandeld over de algemene voorwaarden. Dat er wel is onderhandeld althans gesproken door ABC met een koepelorganisatie van huurders over het boetebeding maakt dit, gelet op lid 2 van art. 3 van de richtlijn, niet anders. Als voorbeeld van een bepaling waarbij het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van enerzijds de consument en anderzijds de verkoper aanzienlijk verstoord is noemt de richtlijn in de bijlage het door de verkoper opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat nu het in deze bijlage gaat om voorbeelden – en niet om een limitatieve opsomming – van een verstoring van genoemd evenwicht, een onevenredig boetebeding ook als een zodanige verstoring van dat evenwicht kan worden opgevat. Niet valt in te zien waarom een onevenredig hoge schadevergoeding bezwarender zou zijn voor de consument dan een onevenredig hoge boete. Er dient daarom te worden beoordeeld welke belangen ABC heeft bij het hanteren van genoemd boetebeding, en eveneens of [gedaagde] de daaruit voortvloeiende nadelen zich in redelijkheid moet laten welgevallen. De kantonrechter matigt vervolgens de boete tot een wel redelijk geoordeeld bedrag.

Mocht u omtrent huurrecht en/of ontruiming juridische vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Telefonisch contact gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu tegen op 030 252 35 20 of tot 22.00 uur op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

U I T S P R A A K

vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton

Locatie Amsterdam

Rolnummer: 1012937 CV EXPL 09-391
Vonnis van: 15 januari 2010
F.no.: 646

Vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

STICHTING ABC
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen ABC
gemachtigde: mr. Xl

t e g e n

[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. Y

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 28 augustus 2009 is een tussenvonnis gewezen waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze heeft op 18 november 2009 plaatsgevonden, en voorafgaand hieraan heeft ABC een conclusie voor comparitie genomen en heeft [gedaagde] aantekeningen in het kader van comparitie ingebracht.

Daarna is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten en omstandigheden

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

1.1.  [gedaagde] heeft van 26 oktober 2007 tot 17 november 2008 de woning gehuurd gelegen aan [adres] te [woonplaats] (“de woning”), met bijbehorende parkeerplaats, tegen een huurprijs van € 882,14 per maand (incl. voorschot servicekosten).
1.2.  [gedaagde] heeft tijdens een bezoek van haar aan de woning [adres] te [woonplaats] de huurovereenkomst getekend, een rondleiding door de woning gekregen en de Algemene Voorwaarden ter hand gesteld gekregen. De totale duur van dit bezoek bedroeg ongeveer 10 minuten.
1.3.  In de door ABC opgestelde Algemene Huurvoorwaarden en Tarievenlijst staat het volgende vermeld. Art. 5.4 van de Algemene Huurvoorwaarden: “Het is de huurder niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven, tenzij ABC daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Bij onderverhuur/ingebruikgeving zonder schriftelijke toestemming, is de huurder een boete verschuldigd waarvan de hoogte vermeld staat in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). (…) Op de huurder rust de bewijslast dat hij/zij onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Het verzoek tot onderverhuur/ingebruikgeving moet schriftelijk worden gedaan (…) De huurder mag geen hogere huurprijs vragen of een evenredig deel daarvan (bij gedeeltelijke onderverhuur) dan hij/zij zelf verschuldigd is. (…) Heeft de huurder winst gemaakt, dan moet hij/zij die winst aan ABC afdragen, die deze zal bestemmen voor een goed doel.”
1.4.  In de Tarievenlijst staat onder het kopje “Artikel 5.4” aangegeven:
Boete bij verboden onderverhuur   – bij constatering  € 2.500,00
– per dag     € 50,00.
1.5.  [gedaagde] heeft de woning gedurende de gehele huurovereenkomst niet zelf bewoond. Bij een inval door de politie op 13 oktober 2008 werd een aantal Zuid Amerikaanse bewoners aangetroffen, alsmede grondstoffen voor de vervaardiging van synthetische drugs en een hoeveelheid eindproduct. [gedaagde] zelf was op het moment van deze inval niet in de woning aanwezig.
1.6.  [gedaagde] heeft de woning op 17 november 2008 opgeleverd.
1.7.  ABC kent een beleid waarbij het in voorkomende situaties, zoals een lange vakantie of reis, gedurende maximaal 2 maanden ter beschikking stellen van een woning aan derden na een daartoe door de hoofdhuurder aan ABC gericht verzoek wordt toegestaan.

Standpunt van partijen

2. ABC vordert een bedrag van € 19.650,- aan contractuele door [gedaagde] verbeurde boetes, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008, alsmede veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. ABC voert daartoe aan dat [gedaagde] de woning nimmer zelf heeft bewoond, en ook nooit de intentie tot bewoning heeft gehad. ABC voert voor dit laatste onder meer aan dat zij van [gedaagde] een vervalste loonstrook en werkgeversverklaring heeft ontvangen, te weten een loonstrook waarop een hoger salaris stond vermeld dan [gedaagde] in werkelijkheid genoot, en dat [gedaagde] niet in staat was de huur van zowel haar oude als deze nieuwe woning te betalen. Daarmee is [gedaagde] aan ABC een contractuele boete verschuldigd. Deze boete bedraagt het eenmalige bedrag van € 2.500,00 alsmede 343 dagen (zijnde van 26 oktober 2007 tot 14 oktober 2008) x € 50,00 = € 17.150,00, derhalve in totaal € 19.650,00.

3. ABC heeft ter comparitie haar verweer, dat [gedaagde] geen consument is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (verder: de richtlijn) en in de zin van art. 6:233 BW laten varen. Voorts heeft ABC afstand gedaan van haar bevoegdheid om van [gedaagde] schadevergoeding te vorderen ex art. 5.4 van de Algemene Voorwaarden, te weten terugbetaling van eventuele gemaakte winst als gevolg van niet toegestane onderverhuring. Voorts heeft ABC expliciet aan de kantonrechter verzocht om, indien de door haar gevorderde boete als onredelijk bezwarend zou worden aangemerkt, deze boete zodanig te matigen dat zij niet meer onredelijk bezwarend is.

4. [gedaagde] verzet zich tegen de vordering en verzoekt ABC in de proceskosten te veroordelen. Zij voert daartoe aan dat zij wel de intentie heeft gehad om de woning te gaan bewonen, maar nog onvoldoende geld beschikbaar had om de verhuizing en inrichting van de woning te bekostigen. Zij erkent vanwege die omstandigheden de woning vanaf maart 2008 naar aanleiding van diens aanbod in gebruik te hebben gegeven aan een vriend, [persoon 1]. Zij stelt dat zij aan genoemde [persoon 1] een correcte loonstrook heeft verstrekt, en dat [persoon 1] buiten haar medeweten om de loonstrook blijkbaar heeft vervalst en de werkgeversverklaring heeft opgesteld en aan ABC ter beschikking heeft gesteld. Zij heeft van hem echter geen hogere huur en/of servicekosten ontvangen dan welke zij aan ABC betaalde. [gedaagde] voert aan dat haar inkomen op zich toereikend is om de woning aan de [adres] te kunnen betalen. Zij voert ook aan privé redenen te hebben gehad om uit haar oude woning te willen verhuizen. [gedaagde] acht het daarom primair in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat ABC aanspraak maakt op de contractuele boete, omdat er een disproportionele discrepantie is tussen de gevorderde boete en de werkelijke schade van ABC, die nihil is. Subsidiair verzoekt zij de boete te matigen. [gedaagde] wijst er hierbij op dat zij niet een aan ABC gelijkwaardige partij is, dat zij zich de reikwijdte van het boetebeding niet heeft gerealiseerd, dat er door het gebeurde geen schade is ontstaan voor ABC en dat zij door de ingebruikgeving aan [persoon 1] geen winst heeft gemaakt.

5. [gedaagde] heeft ter comparitie van partijen tevens aangevoerd dat de Algemene Voorwaarden niet uiterlijk bij het ondertekenen van de huurovereenkomst aan haar ter hand zijn gesteld, doch (kort) daarna. Naar haar mening missen de Algemene Voorwaarden daarmee iedere toepassing.

Beoordeling

6. Allereerst dient beoordeeld te worden of de Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst, zoals beschreven onder overweging 1.3, op de onderhavige rechtsverhouding van toepassing zijn. Deze Algemene Huurvoorwaarden en Tarievenlijst zijn aan te merken als algemene voorwaarden, in de zin van art. 6:231 BW e.v. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de algemene huurovereenkomst, en dus op zich zelf van toepassing zijn. Zij voert echter aan dat deze algemene voorwaarden niet uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. De kantonrechter begrijpt dit verweer aldus dat hiermee een beroep wordt gedaan op de vernietigbaarheid van een of meer bedingen van de algemene voorwaarden, zoals beschreven in de artikelen 6:233 en 234 BW.

7. De kantonrechter is van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat de algemene voorwaarden uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Het beroep op de vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden wordt daarmee verworpen. Daartoe is het volgende van belang. Eerst ter comparitie van partijen, nadat twee schriftelijke ronden en een comparitie na antwoord hebben plaatsgevonden, betwist [gedaagde] dat de algemene voorwaarden uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Zij voert thans aan dat aan het begin van het 10 minuten durende bezoek de huurovereenkomst is getekend, er vervolgens een korte rondleiding in de woning heeft plaatsgevonden, en zij bij het verlaten van de woning de algemene voorwaarden in handen gedrukt kreeg.

8. ABC voert aan dat gebruik is dat bij het tekenen van de huurovereenkomst de algemene voorwaarden ter hand worden gesteld, en dat zij geen aanwijzing heeft dat het in casu anders is gegaan dan volgens dit gebruik. De kantonrechter is van oordeel dat, ook als de gang van zaken zo is geweest als door [gedaagde] gesteld, dit moet worden beschouwd als een situatie waarbij [gedaagde] de redelijke mogelijkheid heeft gekregen om van de algemene voorwaarden kennis te nemen (art. 6:233 sub b BW).

9. ABC heeft erkend dat [gedaagde] als consument in de zin van genoemde richtlijn en artikel 6:233 BW moet worden beschouwd. Evenzo is ABC te beschouwen als de ‘verkoper’ in de zin van de richtlijn.

10. Op grond van onder andere het HvJ EG arrest van 4 juni 2009 (C-243/08, [P]) is de (kanton)rechter niet alleen bevoegd om eventuele strijd van een contractuele bepaling met de richtlijn te toetsen, maar is daartoe zelfs verplicht. De te beantwoorden vraag is derhalve of het onderhavige boetebeding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voorvraag daarbij is of de consument op de bepaling invloed heeft kunnen hebben (artikel 3 lid 2 richtlijn) hetgeen betekent dat over dit beding afzonderlijk met de consument is onderhandeld. Gelet op de hierboven onder overweging 1.2. genoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat dat niet het geval is. Met [gedaagde] persoonlijk is niet onderhandeld over de algemene voorwaarden. Dat er wel is onderhandeld althans gesproken door ABC met een koepelorganisatie van huurders over het boetebeding maakt dit, gelet op lid 2 van art. 3 van de richtlijn, niet anders.

11. Als voorbeeld van een bepaling waarbij het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van enerzijds de consument en anderzijds de verkoper aanzienlijk verstoord is noemt de richtlijn in de bijlage het door de verkoper opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat nu het in deze bijlage gaat om voorbeelden – en niet om een limitatieve opsomming – van een verstoring van genoemd evenwicht, een onevenredig boetebeding ook als een zodanige verstoring van dat evenwicht kan worden opgevat. Niet valt in te zien waarom een onevenredig hoge schadevergoeding bezwarender zou zijn voor de consument dan een onevenredig hoge boete. Er dient daarom te worden beoordeeld welke belangen ABC heeft bij het hanteren van genoemd boetebeding, en eveneens of [gedaagde] de daaruit voortvloeiende nadelen zich in redelijkheid moet laten welgevallen.

12. ABC heeft zich beroepen op haar belang om te kunnen optreden tegen illegale onderverhuur in de stad Amsterdam, zowel gelet op de woningnood als de leefbaarheid. Zij wijst er in dat verband op dat dit belang in casu ook aan de orde is, aangezien op 13 oktober 2008 de politie 8 bewoners in de woning heeft aangetroffen alsmede grondstoffen die voor de vervaardiging van synthetische drugs kunnen worden gebruikt als ook een geringe hoeveelheid eindproduct.

13. [gedaagde] heeft aangevoerd de woning gedurende ongeveer zes maanden in onderhuur te hebben gegeven, niet uit winstoogmerk, maar omdat zij zich de kosten van een verhuizing niet kon permitteren. Zij persisteert er in dat zij geen voordeel heeft genoten uit het onderverhuren van de woning. Daarentegen heeft zij gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst, toen de onderhavige woning naar haar zeggen leeg stond, dubbele woonlasten gehad. [gedaagde] wijst op haar beperkte salaris en dito financiële mogelijkheden.

14. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] nimmer de intentie heeft gehad de woning zelf te bewonen. Evenmin is komen vast te staan dat zij gedurende de periode oktober 2007 tot maart 2008 de woning heeft onderverhuurd aan derden. De periode waarover de boete mogelijkerwijs verschuldigd is, is daarmee beperkt tot die van maart 2008 tot en met 13 oktober 2008, de datum waarop de onderhuurovereenkomst is geëindigd (zoals ABC in de dagvaarding onder punt 12 ook veronderstelt).

15. De kantonrechter is van oordeel dat een vast te verbeuren bedrag aan boete van € 2.500,-ongeacht de reden en de duur van de onderverhuring, in beginsel een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder oplevert. Een dergelijk (netto te betalen) bedrag is voor veel huurders immers zeer aanzienlijk. Het betreft ook vrijwel een geheel netto maandsalaris van [gedaagde], zoals dat op de aan ABC verstrekte loonstrook stond vermeld. Dit geldt te meer nu dit basisbedrag onafhankelijk is van de vraag naar de duur van de overtreding, de achtergrond van de onderverhuur, de persoon van de onderhuurder en de omstandigheid of de huurder tevens onderverhuurder de woning voor een hogere prijs heeft onderverhuurd dan waarvoor hij hem zelf heeft gehuurd.

16. ABC maakt voorts aanspraak op de per dag verbeurde boeten. Voor de beoordeling of bij het door ABC aanspraak maken op de totale (eenmalig en de per dag verbeurde) boete van de hierboven genoemde aanzienlijke verstoring sprake is, spelen de specifieke omstandigheden van de zaak een rol. De kantonrechter acht daarbij onder andere de volgende omstandigheden van belang: (*) niet is gebleken dat [gedaagde] winst heeft gemaakt met het onderverhuren van de woning; (*) de huurovereenkomst is op basis van een vervalste loonstrook en werkgeversverklaring aangegaan; (*) [gedaagde] heeft de woning nimmer zelf bewoond en (*) op enig moment is een groep mensen in de woning aangetroffen alsook ingrediënten die een rol kunnen spelen bij het vervaardigen van synthetische drugs. Aldus is komen vast te staan dat [gedaagde] schromelijk te kort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen zich als goed huurder te gedragen, waaronder die om toezicht op de door haar gehuurde woning uit te oefenen. Rekening houdend met de beperkte financiële middelen van [gedaagde] en de hoogte van de huurprijs acht de kantonrechter een totale door haar verbeurde boete van € 2.500,- maximaal redelijk, in die zin dat pas bij matiging tot een dergelijk bedrag geen sprake meer is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in de zin van de richtlijn.

17. Aangezien genoemde richtlijn is geïmplementeerd in art. 6:233 BW e.v., geldt hetgeen over het onredelijk karakter van een beding in de zin van de richtlijn is overwogen, evenzo voor het onredelijk karakter van dat beding in de zin van art. 6:233 BW. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het beding in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is in de zin van art. 6:233 sub b BW, en in haar huidige vorm (zonder matiging) op die grond dient te worden vernietigd. Overigens is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook onaanvaardbaar dat ABC een beroep doet op algemene voorwaarden die in strijd zijn met genoemde richtlijn.

18. ABC heeft verzocht de boete, zoals neergelegd in de algemene voorwaarden, te matigen, tot een zodanig niveau dat niet meer sprake is van een onredelijk bezwarend beding. [gedaagde] heeft zich tegen dat verzoek niet verzet. De kantonrechter heeft de bevoegdheid om op grond van art. 6:94 BW een bedongen boete te matigen. Er zijn onvoldoende goede redenen om van die bevoegdheid, gelet op het uitdrukkelijke verzoek van ABC, geen gebruik te maken. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen wordt de boete zoals neergelegd in art. 5.4 van de Tarievenlijst gematigd tot € 2.500,- in totaal. Bij een dergelijk bedrag is geen sprake meer van een onredelijk bezwarend beding in de zin van art. 6:233 BW en in de zin van de richtlijn. Het beding hoeft in dat geval niet te worden vernietigd, en het is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar indien ABC op het beding een beroep doet. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van deze boete aan ABC.

19. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan ABC van:

€ 2.500,- aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008 tot aan de voldoening;

II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die door ABC zijn gemaakt en die tot op heden begroot worden op:

-griffierecht:      € 201,00
-kosten dagvaarding:    € 85,44
-salaris gemachtigde:    € 700,00
————–
Totaal:        € 986,44

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

IV. wijst het meer of anders gevorderde af.
(bron: www.rechtspraak.nl)