Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Opzegging huurovereenkomst wegens eigen gebruik en opzegging ǀ onderscheid woonruimte en 290-bedrijfsruimte

Hebt u omtrent huurrecht en/of de opzegging van een huurovereenkomst wegens eigen gebruik vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

In dit bericht – kort samengevat – ingegaan op het onderscheid tussen opzegging van woonruimte wegens eigen gebruik en opzegging van 290-bedrijfsruimte wegens eigen gebruik.

Opzegging woonruimte op grond van dringend eigen gebruik

Ingeval sprake is van woonruimte kan de verhuurder (op grond van het bepaalde in artikel 7:274 lid 1, aanhef en sub c, en lid 3, aanhef en sub a, BW) vorderen dat de rechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt:

indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bij woonruimte moet, kort gezegd, worden getoetst of de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik – waaronder mede wordt begrepen renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is – dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen (en van onderhuurders) in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en (behoudens een uitzondering) blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Bij woonruimte moet dus steeds een belangenafweging plaatsvinden en andere passende woonruimte beschikbaar zijn. De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden De beoordeling van de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik en de belangenafweging zijn te onderscheiden, maar kunnen in de praktijk overlapping vertonen.

Verbouwing en renovatie

Op 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad, in het kader van renovatie van verhuurde woonruimte, de zogeheten “Herenhuis-maatstaf” ontwikkeld welke luidt:
Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

Opzegging 290-bedrijfsruimte

Allereerst: wat is 290-bedrijfsruimte?

Het begrip ‘290-bedrijfsruimte’ is afgeleid van het bepaalde in artikel 7:290 BW. Blijkens dit artikel wordt onder ‘290-bedrjfsruimte’ verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Opzegging 290 bedrijfsruimte op grond van dringend eigen gebruik

Ingeval sprake is van 290-bedrijfsruimte kan de verhuurder (op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 1, aanhef en sub b, BW) vorderen dat de rechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt op de grond dat:

de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Tot de in bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

Genoemde bepalingen (7:274 lid 1, aanhef en sub c, en lid 3, aanhef en sub a, BW en 7:296 lid 1, aanhef en sub b, BW) zijn deels gelijk.

Bij 290-bedrijfsruimte moet, kort gezegd, worden getoetst of de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (of enige andere in de bepaling omschreven persoon) het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen – waaronder mede wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is – en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

Met het vereiste van persoonlijk en duurzaam gebruik wordt bedoeld dat de verhuurder (of een daarmee gelijk te stellen persoon) het verhuurde in gebruik wil nemen, zoals in deze zaak met het oog op de renovatie van het winkelcentrum. Bij de vraag of de renovatie van de bedrijfsruimte al dan niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is, kan het gaan om fysieke onmogelijkheid, maar ook om financiële, sociale of andere argumenten die kunnen meebrengen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd (H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:296 BW, aant. 91; C.L.J.M. de Waal, noot onder HR 3 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT3442, WR 2005/64; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 131; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2012, p. 567).

De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, dient door de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval te worden beantwoord (HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493; HR 24 februari 1989, ECLI:NL:HR: 1989:AD0642, NJ 1989/435; HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338, WR 2008/94, TvHB 2008, p. 191-194, rov. 3.3.4.)

Daarin schuilt dus een zekere appreciatieruimte. Wanneer aan de maatstaf van dringend eigen gebruik is voldaan, is er echter geen plaats voor een nadere belangenafweging (HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493 m.nt. P.A. Stein; HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein; HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2338, NJ 2002/457 m.nt. P.A. Stein, WR 2002/58 m.nt. C.A. Adriaansens).

Bij de beoordeling kan acht worden geslagen op financiële omstandigheden (HR 24 februari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0642, NJ 1989/435). Het dringend eigen gebruik kan worden gebaseerd op algemene bedrijfseconomische motieven (HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.4; HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148).

De beëindigingsgrond dringend eigen gebruik – bij 290-bedrijfsruimte – wordt in art. 7:296 lid 1 BW gegeven voor de opzegging tegen het einde van de eerste termijn (in beginsel na 5 jaren), maar als later wordt opgezegd (in beginsel na 10 jaren) kan de grond blijkens art. 7:296 lid 4 BW ook worden toegepast en dan wordt evenmin toegekomen aan een belangenafweging. Bij latere opzeggingen (opzegging tegen einde van de termijn van verlenging) is een belangenafweging overigens wel een alternatieve grond waarop de rechter het einde van huurovereenkomst kan bepalen (art. 7:296 lid 3 BW).

Verbouwing en renovatie

Zoals reeds gesteld in het voorgaand bepaalt art. 7:296 lid 1 met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, voor zover in dit bericht van belang, dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De bepaling houdt voorts in dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de Herenhuis-maatstaf (welke aldus geldt voor de beëindiging van huur van woonruimte) niet geldt voor de beëindiging van huur van 290-bedrijfsruimte. Daartoe wordt door de Hoge Raad overwogen:

Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

Indien sprake is van 290-bedrijfsruimte levert een renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor een beroep op dringend eigen gebruik bij de renovatie van woonruimte waarvan de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is, geldt de aanvullende eis dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen