Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet
Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Vanwege de crisis blijken particuliere woningen steeds moeilijker verkoopbaar. Als deze eigenaren al een andere woning hebben gekocht en inmiddels verhuisd zijn, ontstaat leegstand. De eigenaren dreigen bovendien in financiële problemen te komen als gevolg van dubbele hypotheeklasten.
De Leegstandwet biedt voldoende ruimte aan tijdelijke verhuur van particuliere woningen. Voor dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten geldt de wettelijke huurbescherming niet. Daarvoor in de plaats treedt een aantal dwingendrechtelijke bepalingen van de Leegstandwet.
Welke koopwoningen?
De navolgende particuliere te koop staande woningen komen in beginsel in aanmerking voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet:
Koopwoningen die:
– nimmer bewoond zijn geweest door de eigenaar (nieuwbouw); of
– in de twaalf maanden voordat de woningen leeg kwamen te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond zijn geweest; of
– nog geen jaar gereed zijn voor bewoning en vanaf dat tijdstip onafgebroken door de eigenaar zijn bewoond tot het tijdstip van leegkomen; of
– in de tien jaar voordat de woningen leeg kwamen te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd zijn geweest;
Voorwaarden tijdelijke verhuur
Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente, waarin de woonruimte is gelegen. De gemeente kan de duur van de vergunning steeds met maximaal één jaar verlengen. Over het aantal verlengingen is in de wet niets vastgelegd, maar de totale vergunningduur bedraagt ten hoogste vijf jaar. Het verzoek tot verlenging van de vergunning wordt op dezelfde wijze beoordeeld als het oorspronkelijke verzoek tot verlening van de vergunning, uiteraard op het vereiste van leegstand van de woonruimte na.
Dit is het wettelijk kader. Het staat gemeenten echter vrij met betrekking tot de duur van het verstrekken van een vergunning een eigen beleid te voeren.
De Leegstandwet stelt wel een aantal voorwaarden voor het verlenen van de vergunning. De gemeente toetst de aanvraag van een tijdelijke verhuurvergunning aan de hand van wettelijke vergunningvereisten, o.a.:
– behoort de woning tot één van de wettelijke categorieën van koopwoningen;
– staat de woonruimte leeg;
– kan van de eigenaar/verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat de woning op een andere wijze dienstbaar wordt gemaakt aan de volkshuisvesting (verkoop, verhuur op andere wijze, zelfbewoning)
Op de vergunning moet altijd de duur van de vergunning, alsmede de maximale huurprijs waartegen de woning mag worden verhuurd, zijn vermeld. Hierbij maakt de gemeente gebruik van het woningwaarderingstelsel (puntenstelsel). Deze maximale
huurprijs wordt per woonruimte aangegeven bij woningen met een puntenaantal tot 141, met huurtoeslag of onder de liberalisatiegrens.
Overigens toetst de gemeente niet of de hypotheekverstrekker met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is immers een zaak tussen de eigenaar/verhuurder en zijn hypotheekverstrekker. Nu evenwel huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet ontbreekt, zullen banken naar verwachting sneller tijdelijke verhuur toestaan.
Tegen de beslissing van de gemeente staat overigens geen beroep open.
Huurovereenkomst
Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal één maand voor huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. De huurovereenkomsten worden schriftelijk aangegaan en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om een tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.
Conclusie
Hoewel tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet voordelen biedt, zijn er ook nadelen. Nadelig is dat de huurovereenkomst voor de duur van minimaal zes maanden moet worden aangegaan. Als de woning eerder wordt verkocht, is de regeling niet flexibel. Een ander nadeel is dat de tijdelijke verhuurder niet vrij is in het bepalen van de huurprijs, maar de gemeente een maximale huurprijs aan de hand van het woningwaarderingstelsel oplegt.
Artikel 16 van de Leegstandwet geeft aan dat de maximale huurprijs wordt bepaald op grond van de artikelen 10 eerste lid en 12 tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Artikel 10 eerste lid Uhw verwijst naar het woningwaarderingsstelsel (bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte), artikel 12 tweede lid Uhw naar de gebrekenregeling (bijlage II bij het Besluit huurprijzenwoonruimte). De gemeente maakt bij het bepalen van de maximale huurprijs dus gebruik van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) en kan daarbij rekening houden met in de woning aanwezige gebreken. Als er geen gebreken zijn, kan de gemeente de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel gebruiken.
Voor woningen met een puntenaantal tot 141 (huurprijs tot € 652,52) moet een maximale huurprijs in de vergunning worden vermeld. De gemeente stelt die vast. Voor woningen met
meer punten die geliberaliseerd kunnen worden verhuurd, geldt geen maximale huurprijs, maar komen verhuurder en huurder de prijs samen overeen. Een maximale huurprijs komt dan niet in de vergunning.
Alvorens tot tijdelijke verhuur te besluiten, doet de eigenaar van de woning er verstandig aan zich te laten voorlichten over de juridische en financieel-fiscale gevolgen van de tijdelijke verhuur.
Hebt u vragen omtrent de verhuur van uw woning op grond van de Leegstandwet en wilt u direct juridisch advies dan kunt u kosteloos contact opnemen met TEAM Advocaten Utrecht, Dordrecht of Den Bosch. U krijgt direct een gespecialiseerde advocaat aan de telefoon. Bel ons nu tegen lokaal tarief op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies van advocaat is kosteloos.
(Bron: www.vng.nl)
