Veranderingen in de huurwet

Het is alweer even geleden dat de wet betaalbare huur is ingegaan, namelijk op 1 juli 2024. Daarentegen hebben de gemeenten pas sinds de eerste dag van 2025 de bevoegdheid om te handhaven als verhuurders zich niet houden aan de huurprijsbescherming. Om de veranderingen in de huurwet weer voor de geest te halen, zullen we allereerst even kijken wat de wet betaalbare huur inhield om daarna te beoordelen of de wet het gewenste effect heeft gebracht.

Wet betaalbare huur

De verandering in het huurrecht werd ingevoerd met als doel huurprijzen in het middensegment betaalbaarder te maken en huurders beter te beschermen tegen excessieve huurprijzen. Een van de belangrijke veranderingen was de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurwoningen zijn gesplitst in drie segmenten: laag, midden en hoog. Het lage segment bestaat uit zelfstandige huurwoningen tot en met de grens van 143 WWS punten en onzelfstandige huurwoningen. Waar het voorheen voornamelijk gold voor sociale huurwoningen werden nu midden huurwoningen tot en met 186 punten ook onder het WWS gebracht. Dan blijven de huurwoningen in het hoge segment over en dit zijn de woningen met meer dan 186 punten. Het is dan ook verplicht geworden voor verhuurders die een contract aanboden na de invoering van de wet om dit te doen in overeenstemming met het WWS. Dit resulteert ook in het feit dat een huurprijs uit ieder segment getoetst kan worden.

Er waren een paar veranderingen die pas vanaf 1 januari 2025 in werking traden, waaronder de verplichte puntentelling. Dit betekent dat verhuurders nu ook verplicht zijn om in elk nieuw contract een puntentelling op te nemen. Dit biedt transparantie over de maximale huurprijs die voor de woning gevraagd kan worden. Het is namelijk ook niet meer toegestaan om een woning te verhuren voor een hogere prijs dan de maximale redelijke huurprijs. Zoals in de inleiding al aangegeven werd ligt de handhaving hiervan tot de bevoegdheden van de gemeente. De nieuwe huurregels golden per 1 juli 2024 direct voor bestaande huurcontracten in het laagsegment. Voor zelfstandige woningen in het midden- en hoogsegment die vóór die datum zijn verhuurd, blijven de oude regels van kracht. Als zo’n woning een lage WWS-score heeft, moet per 1 juli 2025 een huurverlaging tot de maximale huurprijs worden gerealiseerd.

Hoe effectief zijn de wijzigingen?

In december vorig jaar meldde ING Research dat het voornaamste gevolg van de nieuwe huurwet is dat huurwoningen steeds vaker worden verkocht. Beleggers vinden het door de wet, ingevoerd onder voormalig woonminister Hugo de Jonge, minder aantrekkelijk om woningen te verhuren. Naar aanleiding van deze cijfers vroeg onder andere Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, om de wet terug te draaien, omdat deze averechts zou werken. Hij stelt dat het huidige effect vooral is dat de koopmarkt ruimer wordt, terwijl de wet juist huurders zou moeten ondersteunen. Het zal dan ook interessant zijn om te zien hoe deze ontwikkelingen zich gedurende het jaar ontvouwen en hoe de politiek met dit vraagstuk omgaat.

De Wet betaalbare huur had als doel huurprijzen eerlijker en transparanter te maken, maar de impact blijkt complex. Terwijl huurders meer bescherming krijgen, verlaten investeerders de huurmarkt, waardoor het woningaanbod mogelijk krimpt. Kritiek vanuit onder andere De Nederlandsche Bank roept vragen op over de effectiviteit van de maatregelen. Of de wet daadwerkelijk bijdraagt aan betaalbare huur op lange termijn, blijft onzeker. De komende tijd zal uitwijzen of de politiek vasthoudt aan deze koers of bijstuurt. Eén ding is zeker: de discussie over eerlijke huurprijzen is nog lang niet voorbij.