Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Aanbod en aanvaarding. Is er een overeenkomst tot stand gekomen?

Aanbod en aanvaarding. Is er een overeenkomst tot stand gekomen?

Een overeenkomst komt tot stand tot door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Ondanks dit ogenschijnlijk eenvoudige uitgangspunt, wordt er nog altijd met enige regelmaat geprocedeerd over de vraag of er in een specifiek geval wel of geen overeenkomst tot stand is gekomen. Zo stond deze vraag ook weer centraal in een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 17 mei 2017 (ECLI:NL:RBDHA:2017:5491).

Een parfumeriewinkel in een winkelcentrum werd geconfronteerd met een ingrijpende renovatie c.q. sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum. De parfumeriewinkel trachtte om met de ontwikkelaar en toekomstige verhuurder overeenstemming te bereiken over de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst. Op 25 april 2014 werd in dat kader door de toekomstige verhuurder een voorstel gedaan, waarna de parfumeriewinkel op 10 juli 2014 te kennen gaf hiermee akkoord te gaan, behoudens het aantal m2 van het gehuurde en de per m2 te ontvangen vergoeding. De vraag die partijen vervolgens verdeeld hield, was of er een overeenkomst tot stand was gekomen.

Allereerst diende de rechtbank te beoordelen of het voorstel als een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW kon worden gekwalificeerd. De rechtbank oordeelde dat zulks het geval was en overwoog in dat verband in r.o. 4.7 het volgende:

4.7. Vervolgens komt de vraag aan de orde of het voorstel kwalificeert als een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW. Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen vormt een aanbod, indien het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank sprake. Immers het voorstel is (indirect) gericht aan [de parfumeriewinkel].  Aangekondigd is dat de [parfumeriewinkel] een redelijk renovatievoorstel tegemoet kan zien en daaraan is in de e-mail direct invulling gegeven in de zin die begint met de zinsnede ‘Het betreft dan’. Die zin bevat de essentialia van de te sluiten overeenkomst, te weten de uitgangspunten voor het berekenen van de te betalen tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. Dat in die zin het exacte aantal vierkante meters nog niet is genoemd (‘circa’) en dat de uitkomst van de rekensom niet klopt, maakt het voorgaande niet anders. Voldoende is komen vast te staan dat voor partijen de uitgangspunten voor het maken van de berekening van belang waren en niet de exacte uitkomst. Dat [de toekomstige verhuurder] beoogde hiermee de invulling van het redelijke renovatievoorstel te geven en dat zij de wil had om in geval van aanvaarding gebonden te zijn, blijkt ook uit de afsluiting van de e-mail, waarin is verwoord dat [B] – die dus, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, namens [de toekomstige verhuurder] communiceert – vertrouwt hiermee een partijen conveniërende oplossing te hebben gevonden.

Vervolgens diende de rechtbank te beoordelen of het aanbod door de parfumeriewinkel was aanvaard. Deze vraag werd door de rechtbank ontkennend beantwoord. De rechtbank overwoog daarover in r.o. 4.11 het volgende:

4.11. Deze vraag wordt door de rechtbank negatief beantwoord, omdat partijen niet over alle essentialia overeenstemming hadden. In de e-mail van 25 april 2014 is namelijk namens [de toekomstige verhuurder] aangeboden een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting te betalen op basis van het begane grond oppervlak van winkelunit 1. Daarbij is vermeld dat dit oppervlak circa 120 m² bedroeg en dat een vergoeding van € 340,- per m² zou worden betaald. In de e-mail van 10 juli 2014 heeft [de parfumeriewinkel] niet alleen gesteld dat dit aantal vierkante meters niet klopt (het zou volgens haar om 144 m² gaan), maar ook dat zij een vergoeding wilde hebben voor de 29 m² grondoppervlak gelegen op de verdieping (schoonheidssalon plus verkoop producten gebruikt in de schoonheidssalon). Door de toevoeging van de verdieping is er sprake van een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, zodat er sprake is van een nieuw aanbod van de zijde van [de parfumeriewinkel] en een verwerping van het oorspronkelijke aanbod (artikel 6:225 lid 1 BW). De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van een afwijking op ondergeschikte punten. Dit geldt temeer nu er hierbij niet alleen sprake is van een uitbreiding van het vloeroppervlakte waarvoor [de parfumeriewinkel] een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting wilde ontvangen, maar er volgens [de toekomstige verhuurder] ook geen overeenstemming was over de prijs per m² die eventueel voor de verdiepingsvloer zou moeten worden betaald. [De toekomstige verhuurder] heeft daarbij gemotiveerd gesteld dat de vergoeding per m² voor een schoonheidssalon conform het Taxatieboekje Vastgoedmarkt anders is dan de vergoeding per m² voor een winkelunit zoals de parfumerie, hetgeen door [de parfumeriewinkel] onvoldoende is betwist.

Een en ander leidde tot het oordeel dat er tussen partijen geen overeenkomst tot stand was gekomen, waardoor de toekomstige verhuurder geen vergoeding aan de parfumeriewinkel verschuldigd was. Er was immers geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst, omdat de parfumeriewinkel een nieuw aanbod had gedaan dat afweek van het eerste aanbod. Daarmee is het oorspronkelijke aanbod verworpen (artikel 6:225 lid 1 BW).

In een arrest van de Hoge Raad van 18 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1491) en het Hof Den Haag van 7 februari 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:316) werd een soortgelijk oordeel geveld. In een arrest van 13 april 2007 (ECLI:NL:PHR:2007:BA1535) werd evenwel geoordeeld dat er wél een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat de aanvaarding slechts op ondergeschikte punten afweek van het aanbod.

Bron: www.rechtspraak.nl

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op