Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Burengeschil – uitbouw woning |

De zaak die hier aan de orde is betreft een geschil tussen buren omtrent de uitbouw aan de woning van één van hen. Eisers vorderen een bouwstop van 2 maanden. Voor de uitbouw is aan gedaagde een vergunning verleend, waartegen door eisers geen bezwaar is gemaakt. Eisers stellen door gedaagde te zijn misleid omtrent de grootte van de uitbouw. Gedaagde heeft in 2007 een bouwplan getoond waarin eisers zich konden vinden, zodat zij geen bezwaar tegen de in 2009 verleende vergunning hebben ingesteld. Bij het begin van de bouw is eisers naar eigen zeggen gebleken dat de omvang van de uitbouw groter was dan in 2007 was aangegeven. Volgens eisers is er derhalve, naast strijdigheid met artikel 5:50 BW, sprake van onrechtmatige daad c.q. misbruik van recht. De vordering van eisers wordt afgewezen. Het beroep op artikel 5:50 BW stuit op de lex specialis van artikel 5:51 BW. Ook een beroep op onrechtmatige daad dan wel misbruik van recht kan eisers, onder andere gezien de omstandigheid dat de bouwvergunning formele rechtskracht heeft en de aard van de hinder niet dermate ernstig is dat deze als onrechtmatig kan worden aangemerkt, niet baten.

Hebt u met betrekking tot een buren geschil vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met onze advocaten. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 349173 / KG ZA 10-162

Vonnis in kort geding van 22 maart 2010

in de zaak van

1.  [eiser sub 1],
wonende te Rotterdam,
2.  [eiseres sub 2],
wonende te Rotterdam,
eisers,
advocaat mr. X,

tegen

1.  [gedaagde sub 1],
wonende te Rotterdam,
2.  [gedaagde sub 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden]. genoemd worden. [gedaagde sub 1] zal hierna [gedaagde sub 1] genoemd worden.

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  de dagvaarding met producties d.d. 19 februari 2010;
–  producties van [eisers];
–  producties van [gedaagde sub 1];

1.2.  Ter mondelinge behandeling van 8 maart 2010 hebben (de raadslieden van) partijen de respectieve stellingen nader toegelicht. De op 8 maart 2010 fungerende voorzieningenrechter, , heeft na de mondelinge behandeling verzocht zich te mogen verschonen van de behandeling van het onderhavige geschil, waarna een nieuwe mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2010. Tijdens deze laatste mondelinge behandeling is de vordering, voor zover deze betrekking had op [gedaagde sub 2], ingetrokken. Tenslotte is vonnis bepaald op 22 maart 2010.

2.  De feiten
In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de volgende -voor de onderhavige beoordelingen van belang zijnde- feiten als tussen partijen vaststaand aan.

2.1.  Partijen wonen beiden in een vrijstaande villa aan de [adres] te Rotterdam; [eisers] op nummer 24 en [gedaagden] op nummer 22. De woning van [eisers] bevindt zich ten westen van de woning van [gedaagden]

2.2.  Bij brief van 12 november 2007 heeft [gedaagde sub 1] [eisers] geïnformeerd over een voorgenomen bouwplan, dat onder andere voorziet in een uitbouw aan de westzijde van de woning van [gedaagden] Bij de brief zijn een tweetal tekeningen gevoegd.

2.3.  In voormelde brief is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

“(…..)
Graag willen we even de uitbouw aan de westzijde met jullie afstemmen. Immers wij kunnen ons goed voorstellen dat ook jullie daar ideeën over hebben.

Let op de tekeningen zijn slechts “een massastudie” en zeggen nog niets over de uitvoering. Het betreft hier een planinformatie die is overgelegd aan de gemeente. Wel geldt als uitgangspunt dat de wettelijke grenzen volgens het Burgerlijk Wetboek volledig in acht worden genomen. Met [H.] heb ik afgesproken deze planinformatie bij jullie in de bus te stoppen; daarna zal ik een afspraak maken voor overleg.
(…..).”

2.4.  Een gepland overleg tussen partijen over de voorgenomen verbouwing heeft niet plaatsgevonden.

2.5.  In 2009 heeft [gedaagde sub 1] een bouwvergunning aangevraagd. [eisers] heeft tegen het verlenen van de bouwvergunning geen bezwaar gemaakt. De bouwvergunning is op 17 november 2009 verleend. De uitbouw volgens het bouwplan op basis waarvan de bouwvergunning is verleend, is beduidend groter dan de uitbouw zoals deze bleek uit de in 2007 aan [eisers] overlegde tekeningen (zie 2.2.).

2.6.  De uitbouw heeft een halfcirkelvormige trapopgang. De uiterste “punt” van deze halve cirkel bevindt zich op minder dan 1 meter van de grenslijn met [eisers] Op grond van de bouwvergunning dient de strook glas in de halfcirkelvormige trapopgang van matglas te zijn.

2.7.  De voorbereidende werkzaamheden met betrekking tot de aanbouw zijn begin februari gestart. De heiwerkzaamheden zijn op 9 februari 2009 begonnen en inmiddels afgerond. De funderingen zijn gelegd.

3.  Het geschil

3.1.  [eisers] vordert samengevat – na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:
de bouw op het perceel [adres] onmiddellijk te doen stoppen en [gedaagde sub 1] te verbieden gedurende twee maanden bouwwerkzaamheden van welke aard dan ook te verrichten c.q. aldaar te doen verrichten, op straffe van een dwangsom van EUR 50.000,00 per dag c.q. per overtreding van het te wijzen vonnis, met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.2.  Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling
4.1.  Het -onbetwist gebleven- spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering.

4.2.  De voorzieningenrechter stelt voorop dat een eigenaar in beginsel gerechtigd is zijn woning uit te bouwen op een wijze die hem goeddunkt. Op dit uitgangspunt wordt een uitzondering aanvaard voor het geval de bouw(plannen) de bestuursrechtelijke toets niet kan/kunnen doorstaan of daar waar anderen, in de regel buren, naar civielrechtelijke maatstaven op ontoelaatbare wijze door de uitvoering van de bouwplannen in hun belangen zullen worden getroffen, zodat sprake is van onrechtmatige hinder en/of misbruik van recht.

In het kader van dit kort geding is voor de betreffende bestuursrechtelijke toetsing geen plaats. De vraag of de bouwvergunning die aan [gedaagde sub 1] is verleend in strijd is met het geldende bestemmingsplan en de planbeschrijving, zoals door [eisers] gesteld, is bij het verlenen van de vergunning op grond van artikel 40 Woningwet reeds getoetst door de gemeente. De bouwvergunning heeft thans formele rechtskracht, doordat daartegen niet binnen de gestelde termijn bezwaar en beroep is ingesteld. Naar vaste rechtspraak geldt deze formele rechtskracht zelfs als vast zou staan dat de vergunning vernietigd zou zijn als daartegen wel tijdig was opgekomen. De burgerlijke rechter (al dan niet in kort geding) heeft daarbij vervolgens uit te gaan van die formele rechtskracht. De stelling van [eisers] dat de bouwvergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan kan hem daarom reeds om deze reden op zichzelf niet baten. Hetzelfde geldt voor hetgeen ter mondelinge behandeling door [eisers] is gesuggereerd over de merkwaardige manier waarop de bouwvergunning is verleend en de wijziging van het bestemmingsplan in 2005 tot stand is gekomen. Daar komt nog bij, dat geen van deze stellingen genoegzaam met bewijsstukken is onderbouwd.

De vraag of [eisers] naar civielrechtelijke maatstaven op ontoelaatbare wijze door de uitvoering van de bouwplannen zal worden getroffen, is thans aan de voorzieningenrechter om te beoordelen. Bij beantwoording van deze vraag is van belang of in casu sprake is van zodanige hinder of ander nadeel, dat, ondanks het feit dat de bouwvergunning is verleend en formele rechtskracht heeft gekregen, sprake zal zijn van onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] indien hij in overeenstemming met die bouwvergunning bouwt.

4.3.  Artikel 5:50 BW
Eén van de stellingen die [eisers] aan zijn vordering ten grondslag legt, is dat de aanbouw in strijd is met artikel 5:50 BW en hierdoor onrechtmatig, aangezien binnen 2 meter van de erfgrens wordt gebouwd en in de halfcirkelvormige trapopgang een strook glas wordt geplaatst.

In artikel 5:50 BW -welk artikel strekt tot bescherming van de zogenaamde visuele privacy- is bepaald dat, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.

Een lex specialis op artikel 5:50 BW is neergelegd in artikel 5:51 BW, waarin is bepaald dat in muren, staande binnen 2 meter van de perceelsgrens, steeds lichtopeningen mogen worden gemaakt, mits zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien. Nu blijkens de bouwvergunning de strook glas in de uiterste “punt” van de toren matglas dient te zijn en [gedaagde sub 1] ter mondelinge behandeling heeft verklaard dat het uit te kiezen matglas zodanig zal zijn dat men er niet doorheen kan kijken, is artikel 5:51 BW van toepassing. Een beroep op artikel 5:50 BW kan [eisers] derhalve niet baten.

4.4.  Onrechtmatige daad / misbruik van recht
[eisers] stelt dat [gedaagde sub 1] onrechtmatig handelt doordat hij [eisers] ernstig heeft misleid. De aanbouw die nu zal worden gerealiseerd, wijkt af van de aanbouw die [eisers] in 2007 is voorgespiegeld en waarvan [eisers] heeft aangegeven er geen problemen mee te hebben. Indien [eisers] had geweten welke vormen de aanbouw zou aannemen, had hij zeker bezwaar gemaakt tegen verlening van de bouwvergunning. [gedaagde sub 1] heeft [eisers] nooit geïnformeerd over deze bouwplannen en het feit dat deze drastisch waren gewijzigd ten opzichte van de voornemens uit 2007. Voorts zal het bouwwerk door de massaliteit zorgen voor verminderde lichtinval, beperking van uitzicht en waardevermindering van de woning van [eisers] De voorgenomen bouw is volgens [eisers] in elk geval subsidiair aan te merken als misbruik van recht.

4.5.  De door [eisers] geschetste gang van zaken wordt door [gedaagde sub 1] betwist. Volgens [gedaagde sub 1] is er sinds de brief in november 2007 wel degelijk, zij het informeel “vanaf de oprit”, contact geweest over de verbouwing. Bij deze incidentele ontmoetingen heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat de aanbouw anders zou uitvallen dan oorspronkelijk gepland en dat het een moeizaam ontwerpproces betrof. [eisers] heeft nooit aangegeven problemen te hebben met de plannen. De heer [eiser sub 1] zou zelfs hebben gezegd: “je weet, ik ben niet zo moeilijk; ik vind alles goed wat de gemeente goed vindt”. Hierdoor is in de visie van [gedaagde sub 1] een misverstand ontstaan. Dit kan hem echter niet worden verweten. [eisers] had bezwaar kunnen maken tegen de bouwvergunning, maar heeft dit nagelaten. Hierdoor is de bouwvergunning onherroepelijk geworden. Van verminderde lichtinval is blijkens de berekeningen/schaduwtekeningen zoals overlegd als productie 9 zijdens [gedaagde sub 1], nauwelijks sprake. Een verfraaiing van de woning van [gedaagde sub 1] zal voorts de waarde van de woning van [eisers] alleen maar ten goede komen. Nu het belang van [gedaagde sub 1], namelijk de vergroting van de functionaliteit van zijn woning, groot is en de belangen van [eisers] niet wezenlijk worden geschaad, is ook van misbruik van recht geen sprake.

4.6.  Vast staat, dat de verleende bouwvergunning inmiddels formele rechtskracht heeft verkregen. Dit brengt mee dat een vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op de juiste wijze zijn afgewogen en dat hij gerechtigd is om van die vergunning gebruik te maken. Nu het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder voor buren niet door de wettelijke regeling waarop de bouwvergunning is gebaseerd (onder andere de Woningwet en het bestemmingsplan) wordt nagestreefd en het bestemmingsplan en de planbeschrijving geen enkele aanleiding voor de gedachte geven dat de gemeente bij de toetsing daaraan dergelijke aspecten meeweegt, kan dat vertrouwen bij [gedaagde sub 1] daarop niet zien en is onrechtmatige hinder niet uitgesloten.

4.7.  Of er sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid -mede gelet op de daaraan verbonden kosten- en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.

4.8.  Volgens [eisers] neemt de te verwachten onrechtmatige hinder met name de vorm aan van verminderde lichtinval, vermindering van het uitzicht en waardedaling van de woning. Voor het aannemen van onrechtmatige hinder is onvoldoende dat [eisers] de aanbouw als een stoornis in zijn woongenot ervaart. Er dient sprake te zijn van een zo wezenlijke vermindering van lichtinval en beperking van uitzicht dat de ondervonden hinder als een onrechtmatige daad in de zin van voormelde wetsbepaling dient te worden aangemerkt. Hiervan is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, gezien de door [gedaagde sub 1] overlegde en door [eisers] niet betwiste schaduwtekeningen en het feit dat de woning van [eisers] op het zuidoosten ligt, geen sprake. Ook een vermindering van de waarde van de woning van [eisers] is bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing onvoldoende aannemelijk geworden. Anders dan [eisers] meent, is niet algemeen bekend dat een dergelijke aanbouw bij een belendend perceel waardedaling van het eigen perceel en het daarop staande woonhuis met zich meebrengt. Uit het voorgaande vloeit voort dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat deze factoren op zichzelf niet tot de conclusie kunnen leiden dat sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde sub 1].

4.9.  Een omstandigheid die de voorzieningenrechter bij de beoordeling betrekt, is de verschillende lezing die partijen hebben omtrent de informatievoorziening van [gedaagde sub 1] aan [eisers] in de periode na 12 november 2007 tot heden. [eisers] stelt zich op het standpunt door [gedaagde sub 1] te zijn misleid, waardoor hij, door geen bezwaar te maken tegen de bouwvergunning, zijn rechten heeft verspeeld.

De vraag of er sprake is van een misverstand tussen partijen of misleiding van [eisers] door [gedaagde sub 1] kan in dit kort geding niet worden beantwoord. Daartoe is bewijslevering -in een bodemprocedure- noodzakelijk. Er is op dit moment geen enkel stuk waaruit de juistheid van het standpunt van één van beide partijen kan worden opgemaakt. De voorzieningenrechter is echter wel van oordeel dat de wijze waarop en de mate waarin [gedaagde sub 1] [eisers] heeft geïnformeerd, op zijn minst genomen beter had gekund. Tussen partijen heeft geen enkele geplande bespreking plaatsgevonden, waarbij de plannen door [gedaagde sub 1] zijn toegelicht. Gezien de plek, de aard en de omvang van de bouwwerkzaamheden had het vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid op de weg van [gedaagde sub 1] gelegen [eisers] nader over de plannen en de bepaald aanzienlijke wijziging daarvan te informeren. Het feit dat [gedaagde sub 1] in zijn brief van 12 november 2007 ten aanzien van de tekeningen een voorbehoud maakt door te stellen dat het een “massastudie” betreft en de tekeningen niets zeggen over de uitvoering, doet hier niet aan af. De aan [eisers] overgelegde tekeningen zijn zodanig gedetailleerd, dat [eisers] in redelijkheid niet bedacht hoefde te zijn op een zodanige vergroting van de aanbouw als waarvan thans sprake is. Nu [gedaagde sub 1] heeft nagelaten [eisers] hieromtrent te informeren, acht de voorzieningenrechter de stelling van [eisers], inhoudende dat hij er steeds van uit is gegaan dat de aanbouw zal plaatsvinden conform de plannen zoals in concept voorgelegd in 2007, niet onaannemelijk. Hieruit vloeit voort dat het feit dat [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de verleende bouwvergunning, hoezeer ook bestuursrechtelijk niet meer te repareren, in deze context voorshands niet aan hem kan worden tegengeworpen. Op zichzelf kan niet worden uitgesloten dat de indiening van een bezwaarschrift zou hebben geleid tot een bouwplan van geringere omvang en/of uitwerking dan waarvoor thans de bouwvergunning is verleend. Dat zou echter, naar het zich thans laat aanzien, hoogstens hebben geleid tot een beperkte wijziging met name omdat niet is uit te sluiten dat het bebouwd oppervlak de toegestane 55% iets overschrijdt. De berekening van het bebouwd oppervlak van [eisers] is niet evident onjuist, mede gelet op enerzijds de definitie van “gebouw” en anderzijds de bepaling omtrent de wijze van meten, doch de overschrijding is ook in die berekening beperkt. Omtrent de hoogte van de toren die het trappenhuis herbergt -één van de aspecten die [eisers] bijzonder stoort- valt niet te verwachten dat bezwaar resultaat zou hebben gehad.

4.10.  Op grond van de beperkte aard en omvang van de onder 4.8. gestelde hinder en de eveneens beperkte invloed die het wel tijdig instellen van bezwaar naar verwachting (maximaal) zou hebben gehad, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voorshands niet zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] indien hij in overeenstemming met de bouwvergunning bouwt, zelfs als de gebrekkige en onduidelijke informatievoorziening door [gedaagde sub 1], waardoor bij [eisers] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de aanbouw zou plaatsvinden in overeenstemming met de in november 2007 gepresenteerde plannen, in aanmerking wordt genomen.
Ook een procedure waarin de stelling van [eisers] dat er sprake zou zijn van misbruik van recht grondslag van de vordering vormt, zal, op mutatis mutandis dezelfde gronden, weinig kans van slagen hebben. In een dergelijke procedure zal de eigen verantwoordelijkheid van [eisers] betrokken worden alsmede de omstandigheid dat in een stedelijke omgeving een zekere mate van ongemak als gevolg van belendende gebouwen tot het normale maatschappelijke risico behoort.

Het voorgaande brengt mee dat de gevraagde voorziening zal worden afgewezen.

4.11.  Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De aanbouw kan weliswaar nagenoeg niet of slechts met grote moeite worden teruggedraaid indien [eisers] in een bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld. Zoals hiervoor onder 4.10. aangegeven acht de voorzieningenrechter deze kans echter zodanig gering, dat het belang van [eisers] bij voorkoming van realisatie van de aanbouw thans niet opweegt tegen de belangen van [gedaagde sub 1], bestaande uit de vergroting van de functionaliteit van zijn woning, waarbij voorts is meegewogen dat het stopzetten van de bouwwerkzaamheden naast hinder voor zijn gezin, dat hij elders heeft moeten onderbrengen, een (onevenredige) vertraging en naar verwachting ook een aanzienlijke kostenpost voor [gedaagde sub 1] met zich zal meebrengen.

4.12.  [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:

– vast recht    263,00
– salaris advocaat    816,00
Totaal  EUR   1.079,00

5.  De beslissing
De voorzieningenrechter

5.1.  wijst het gevorderde af;

5.2.  veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op EUR 1.079,00;

5.3.  verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen