Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Levert een hellende vloer in een woning een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW? En vormt dit dan een grond voor huurprijsvermindering op de voet van artikel 7: 207BW?

Levert een hellende vloer in een woning een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW? En vormt dit dan een grond voor huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW?

In de zaak die diende voor de rechtbank Rotterdam met vonnis d.d. 16 december 2016 (gepubliceerd ECLI: NL: RBROT: 2016:9680) is de beslissing van de huurcommissie door de rechtbank beoordeeld (dus zijnde een hoger beroep beoordeling) of een hellende vloer in een woning een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.

Artikel 7:204 BW
Een gebrek is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van een soort (i.c. woning) als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Bij gebreken kan men denken aan in het gehuurde plaatsvindende: lekkages, kapotte verwarmingen en riolering, aanwezigheid van asbest, verdere overlast, etc.

Zowel de huurcommissie als de rechtbank Rotterdam heeft geoordeeld dat de hellende vloeren in de huurwoning als dermate storend worden geacht, dat dit is te kwalificeren als een gebrek in de zin van 7:204 BW.

Als een gebrek tot substantiële vermindering van het woongenot van de huurder leidt, kan huurder aanspraak maken op een daaraan evenredige huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW.

Bij huurrecht van woonruimte zijn deze regels (7:204 en 7:207 BW) van semi-dwingend recht: er kan (contractueel) niet ten nadele van de huurder vanaf worden geweken. Maar, een huurder mag bij een geconstateerd gebrek niet zelfstandig overgaan tot het minderen van de huurprijs. Hiervoor moet de huurder namelijk op de voet van 7:257 lid 1 BW een vordering instellen bij de kantonrechter (n.b. de huurder heeft daarnaast bij niet geliberaliseerde woonruimte ook de mogelijkheid om hiervoor een procedure op te starten bij de huurcommissie).

Voor niet geliberaliseerde woonruimte kan op de voet van 7:257 BW over het verleden geen huurprijsvermindering worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Omdat de hellende vloeren worden aangemerkt als een gebrek, wordt vervolgens gekeken bij de vaststelling van de ernst van dit gebrek welke huurprijsvermindering daarbij passend is. In de rechtspraak (waaronder ook de rechtspraak van de huurcommissie) wordt hierbij het “Gebrekenboek” als leidraad gehanteerd. In dit Gebrekenboek worden een groot aantal (ernstige) gebreken opgenomen en gecategoriseerd. De huurcommissie heeft aan de hand van het Gebrekenboek de hellende vloeren in kwestie in categorie A ingedeeld, ten gevolge een huurprijsvermindering van 60% is toegekend.

In kwestie werd door de huurcommissie derhalve een forse huurprijsvermindering toegekend. Verhuurder heeft zich hier niet in kunnen vinden en is “in appel” gegaan bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft daarom moeten beoordelen of de gebreken aan de woning een vermindering van de huurprijs met 60% rechtvaardigen, zoals de huurcommissie heeft bepaald.

De kantonrechter oordeelt in dit geval dat de hellende vloeren de huurder niet hebben weerhouden tot sluiten van een huurovereenkomst. Reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst was in dit geval al duidelijk sprake van hellende vloeren en heeft, kennelijk, de huurder desondanks de huurovereenkomst gesloten. De bewoonbaarheid van de woning wordt door de hellende vloeren ook niet aangetast. De kantonrechter vindt daarom een huurprijsvermindering van 60% excessief en staat dit percentage, zo oordeelt de kantonrechter, niet in verhouding tot de vermindering van het woongenot door de hellende vloeren. De kantonrechter komt tot een oordeel dat een huurprijsvermindering van 30% te rechtvaardigen is. Omdat evenwel de huurder de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft aanvaard terwijl hij wist van de scheefstand van de vloeren, stelt de kantonrechter dit percentage vervolgens nog bij tot – de toekenning van een – 20% huurprijsvermindering.

Toepassing 7:207 BW
Een te vorderen huurprijsvermindering mag nimmer eigenmachtig worden ingeroepen, doch kan dit alleen via de rechter worden gevorderd. De huurprijsvermindering op grond van 7:207 BW geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotvermindering, dus totdat de gebreken verholpen zijn. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing voorstaat. De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurprijsvermindering.

Deze regeling van 7:207 BW is, met uitzondering van het huurrechtregime op woonruimte, van regelend recht!

Heeft u vragen over gebreken aan het gehuurde, en welke mogelijkheden u heeft de gebreken te verhelpen; schadevergoeding te vorderen wegens vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek; dan wel welke mogelijkheden aanwezig zijn c.q. bestaan tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, kunt u contact opnemen met één van onze huurrecht advocaten

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op