Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Onderverhuur van een woonruimte zonder toestemming verhuurder, aanspraak boetebeding

Onderverhuur van een woonruimte zonder toestemming verhuurder, aanspraak boetebeding

In de zaak die aan de rechtbank Amsterdam is voorgelegd met vonniswijziging op 30 mei 2016, is aan de orde gekomen of een huurder die een sociale huurwoning via de website Airbnb onderverhuurt, een dusdanige wanprestatie pleegt dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, alsook huurder door wanprestatie een boete verbeurt gelijk aan drie maal de op dat moment geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, zoals opgenomen in de Algemene Voorwaarden behorende bij huurovereenkomst. Verhuurder vordert naast betaling van voormelde contractuele boete tevens de afdracht van de opbrengst uit de onderverhuur.

In deze zaak heeft de rechtbank geoordeeld dat de tekortkoming onvoldoende ernstig wordt geacht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Verder oordeelt de rechtbank dat, omdat aan de boete die is opgenomen in de Algemene Voorwaarden, geen limiet is gesteld, het boetebeding nietig wordt geacht, ten gevolge de gevorderde boete wordt afgewezen. De gevorderde winstafdracht wordt wel (deels) toegewezen.

Deze zaak is puur casuïstisch. Door de rechtbank is in kwestie beoordeeld dat geen dusdanige tekortkoming zijdens huurder aanwezig werd geacht die een ontbinding rechtvaardigt. Hierbij heeft huurder naar het oordeel van de rechtbank afdoende aangetoond dat zij niet wist dat de wijze van onderverhuur via Airbnb niet was toegestaan en zij daartoe niet toe zou zijn overgegaan indien zij had geweten dat dit niet mocht. Verder werd van belang geacht dat de huurder ten tijde van de onderhuur het gehuurde is blijven bewonen en daar haar hoofdverblijf heeft gehouden. Ook heeft de rechtbank in de overwegingen meegenomen dat heden ten dage een maatschappelijke discussie wordt gevoerd over de vraag of deze vorm van onderverhuur onder voorwaarden kan worden toegestaan en dat huurder de onderverhuur direct heeft gestaakt, nadat verhuurder haar op dit strijdig gebruik had gewezen.

In de rechtspraak zijn soortgelijke gevallen beoordeeld met zeer uiteenlopende uitkomst. Zo zijn diverse vonnissen gewezen waarin de wanprestatie (onbevoegde onderverhuur) niet dusdanig werd geacht dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, doch anderszins er ook diverse uitspraken zijn, waarin rechtbanken en gerechtshoven op deze grond wel een ontbinding van de huurovereenkomst heeft uitgesproken.

Juridisch kader

In de wet is als uitgangspunt genomen, dit in artikel 7:244 BW, dat het wettelijk verboden is om onder te verhuren. Dit is slechts anders wanneer de huurder van een zelfstandige woning slechts een gedeelte van zijn woning wenst onder te verhuren en daar zijn hoofdverblijf heeft. Toestemming van de verhuurder is daarvoor niet vereist, tenzij partijen in de huurovereenkomst een andersluidende regeling zijn overeengekomen. Artikel 7:244 BW is namelijk van regelend recht. In veel huurovereenkomsten, althans in de daarvan onderdeel uitmakende Algemene Voorwaarden, wordt aan de huurder de bevoegdheid toegekend om het gehuurde aan een derde in gebruik te geven of onder te verhuren, mits de verhuurder daaraan voorafgaand schriftelijke toestemming heeft verleend. Heeft een huurder die toestemming niet en gaat hij toch over tot onderverhuur, dan handelt hij in strijd met de huurovereenkomst en pleegt daarmee een wanprestatie op grond waarvan de verhuurder een ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen.

In grote steden krijgen verhuurders steeds vaker te maken met huurders die hun woning via websites als Airbnb en Wimdu tijdelijk als vakantieverblijf aanbieden. Rondom deze vorm van verhuur is veel te doen. Er is een maatschappelijk discussie gaande over deze bedrijfsmatige vorm van verhuur en de overlast die deze met zich mee zou brengen. De vraag die in de rechtspraak steeds vaker aan de orde komt, is of onderverhuur via Airbnb zodanig ernstig is, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De jurisprudentie laat op dat punt een wisselend beeld zien. De omstandigheden van het geval maken dat in het ene geval wel een ontbinding wordt toegewezen en in het andere geval niet. Verder dienen huurders er rekening mee te houden dat naast een ontbinding van de huurovereenkomst tevens een schadevergoeding, begroot op het bedrag van de winst ex artikel 6:104 BW kan worden gevorderd (dit overeenkomstig Hoge Raad 18 juni 2010 ECLI:NL:HR:210:BN0893).

Deze zaak is gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2016:3568.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op