Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Onrechtmatige hinder, kamerverhuurcomplex, vordering afbraak

Onrechtmatige hinder, kamerverhuurcomplex, vordering afbraak

Kan door omwonenden afbraak van een kamerverhuurcomplex voor studenten worden gevorderd op grond van door de omwonenden ervaren hinder (onder meer geluidsoverlast), ondanks dat voor de bouw van het complex een omgevingsvergunning is verleend? Deze vraag stond centraal in een procedure bij de rechtbank Noord-Nederland van 5 oktober 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:4439).

Omwonenden van een kort daarvoor gerealiseerd kamerverhuurcomplex ondervonden hinder door de onthouding van licht en uitzicht in hun woning, alsmede door geluidsoverlast in de nachtelijke uren. De gemeente had aan de eigenaar van het onroerend goed een omgevingsvergunning verleend, waarna de eigenaar een kamerverhuurcomplex had laten bouwen. Het complex werd bewoond door een groep van 16 studenten.

Vanwege de ernstige overlast hadden de omwonenden via de rechter afbraak van het kamerverhuurcomplex gevorderd. Gesteld werd dat er sprake was van onrechtmatige hinder, zoals bedoeld in artikel 5:37 BW.

De rechtbank overwoog dat een vergunninghouder en in het algemeen op mag vertrouwen dat een omgevingsvergunning overeenkomstig de wet is verleend en dat de houder daarom gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken, maar dat een omgevingsvergunning geen vrijbrief is om met de plaatsing van het vergunde bouwwerk onrechtmatig hinder te veroorzaken tegenover één of meer omwonenden. Met andere woorden: het beschikken over een publiekrechtelijke vergunning vrijwaart de vergunninghouder niet van een civielrechtelijke aansprakelijkheid. Het feit dat de omwonenden geen bezwaar hadden gemaakt tegen de vergunningaanvraag, deed dan ook niet ter zake.

De rechtbank overwoog dat – gelet op de specifieke omstandigheden van het geval – in dit geval sprake was van onrechtmatige hinder en overwoog in dat kader het volgende:

6.11.
Naar het oordeel van de rechtbank levert de omvangrijke opbouw door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en de duur daarvan, voor eiser 1 en eiser 2 een zeer aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom op. Hiertoe wordt overwogen dat uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, als ook uit de overgelegde foto’s (zie rechtsoverweging 2.10.) en de bezichtiging van de situatie ter plaatse, gebleken is dat de hoeveelheid zon- en daglicht in de woning van eiser 1 en eiser 2 en hun uitzicht op de achter de bebouwing gelegen binnentuinen in belangrijke mate wordt beperkt. Waar voorheen uitzicht bestond op de binnentuinen, wordt het uitzicht van de achterzijde van hun woning permanent in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van de elf meter hoge blinde muur van het kamerverhuurcomplex dat door Veldboom is gerealiseerd. De dicht op de woning van eiser 1 en van eiser 2 staande beeldbepalende hoge blinde muur van de uitbouw vormt – zo oordeelt de rechtbank – een troosteloos uitzicht en geeft een beklemmend gevoel. De functie en het gebruik van het balkon van eiser 1 en eiser 2 is vanwege de opbouw in aanzienlijke mate verloren gegaan.
Ook voor de woningen van eiser 3 ((straatnaam)) heeft te gelden dat de omvangrijke opbouw zorgt voor onthouding van licht en uitzicht. Met name in de achter de woning gelegen tuin, welke tuin aan de achterzijde grenst aan het perceel van Veldboom, worden – zo heeft de rechtbank tijdens de descente geconstateerd – deze effecten ervaren.

6.12.
In enige maar aanzienlijk mindere mate wordt het uitzicht en de toetreding van zon- en daglicht in de woningen van eiser 4 en eiser 5 beperkt door de aanwezigheid van de opbouw. Voor (huurders van) eiser 6 heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden dat de opbouw van geringe invloed is op hun uitzicht en de mate waarin bewoners van (straatnaam) van zon- en daglicht kunnen genieten.

6.13.
Eisers stelt dat zij vanaf het moment waarop de huurders het complex van Veldboom hebben betrokken geluidsoverlast in de nachtelijke uren ondervindt en hinder vanwege de grote aantallen fietsen die in de (straatnaam) worden gestald. De klachten van omwonenden zijn geïnventariseerd door het Meldpunt Zorg en Overlast. In het licht van de uitvoerige documentatie die eisers omtrent door haar (maar ook door niet in deze procedure betrokken omwonenden) ervaren klachten in het geding heeft gebracht acht de rechtbank het bestaan en de gestelde aard en omvang van deze klachten onvoldoende gemotiveerd betwist. De overlast staat daarmee vast. De rechtbank volgt eisers in de stelling dat de gemelde overlast besloten ligt en een direct gevolg is van het feit dat het omvangrijke complex direct achter de bestaande bebouwing is opgetrokken. Door de locatie van het complex, de voor die locatie buitengewoon omvangrijke wooncapaciteit en de doelgroep waarvoor de onzelfstandige eenheden zijn gerealiseerd heeft Veldboom met de bouw van het complex een situatie gecreëerd die onafwendbaar overlast voor omwonenden met zich brengt. Een dergelijke handelen – zo oordeelt de rechtbank – dient als onrechtmatig jegens eisers te worden beschouwd.

6.14.
De ter beperking van de hinder en overlast voorgestelde en deels doorgevoerde maatregelen bieden naar het oordeel van de rechtbank, anders dan Veldboom bij de rechtbank ingang wil doen vinden, onvoldoende soelaas tegen het benauwende effect van de muur, het beperkte uitzicht en de verminderde inval van zon- en daglicht. Vanwege die maatregelen wordt het uitzicht en de inval van zon- en daglicht niet wezenlijk veranderd, zodat de hinder daarmee slechts in zeer geringe mate, dus onvoldoende om de onrechtmatigheid daarvan weg te nemen, wordt ingeperkt.

Omdat er sprake was van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW, werd de eigenaar veroordeelt tot afbraak van het kamerverhuurcomplex.

Bron: www.rechtspraak.nl

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op